FinExpert.e15.cz

Život v nájmu: jaká máte práva a povinnosti

Jako nájemce či pronajímatel máte různá práva a povinnosti, a možná o nich ani netušíte. Jak si zajistit klidné vztahy a kdy se začít bránit před svévolí druhé strany? V článku se dozvíte o formách nájmu, kdo hradí opravy v bytě, či jak podat výpověď.
Život v nájmu: jaká máte práva a povinnosti

Nejste-li přímo vlastníkem bytu nebo domu, pak se určitě najdete v jedné z následujících kategorií:

  • nájemce bytu v soukromém vlastnictví (např. obce, podniku, majitele nemovitosti),
  • nájemce družstevního bytu, nebo
  • vlastník bytové jednotky v domě vlastněném Společenstvím vlastníků jednotek.

Nájem bytu v soukromém vlastnictví

Nájemce má v první řadě právo na to, aby mu byl byt předán ve stavu způsobilém řádného užívání (opatřen základní výbavou, bez vážných vad a vymalován) a dále na to, aby bylo možné řádně jej užívat i nadále. Spolu s bytem má nájemce právo užívat i společné prostory v domě a právo na využívání služeb spojených s provozem bytu (dodávka tepla a vody, odvoz domovního odpadu apod.). Smlouvu o dodávce plynu a elektřiny však sjednává nájemce sám, není-li dohodnuto něco jiného.

Spolu s nájemcem mají tato práva i členové jeho domácnosti. Uplatňováním těchto svých práv však nemohou nadmíru obtěžovat nájemce jiných bytů v domě, popř. jim výkon jejich práv znemožňovat. K povinnostem nájemce patří kromě platby nájemného a úhrad za poskytnuté služby řádné užívání bytu v souladu s dobrými mravy, odstranění závad, které v bytě nebo domě způsobil on nebo členové jeho domácnosti a strpění zákazu provádění stavebních úprav v bytě. Odstranění závad způsobených třetí osobou (např. návštěvou) však musí pronajímatel požadovat po této osobě, nikoli po nájemci. Pronajímatel je naopak oprávněn provádět stavební úpravy v bytě bez souhlasu nájemce pouze z vážných důvodů.

Kdo hradí opravy v nájemním bytě

Nájemce provádí a hradí drobné opravy v bytě související s běžným provozem. Jde např. o drobné opravy podlah, oken a dveří, opravy elektrických spínačů a zásuvek, opravy kuchyňské linky, malování a vnitřní nátěry a všechny opravy v ceně do 300 Kč. Mimo to je povinen hlásit pronajímateli potřebu všech oprav, které provádí pronajímatel. Při porušení této povinnosti bude povinen uhradit škodu, která by tímto neohlášením vznikla. Naopak pokud nájemce neprovede drobné opravy, pak je po upozornění může provést pronajímatel a nájemce je povinen náklady spojené s drobnou opravou zaplatit.

Pronajímatel provádí a hradí všechny opravy, které nelze považovat za drobné. Pokud by je neprovedl, pak je může provést nájemce a do 6 měsíců od odstranění závady požadovat od pronajímatele jejich úhradu. V případě, že by je pronajímatel nebyl ochoten zaplatit, může nájemce tuto svou pohledávku započíst tak, že strhne určitou částku z jedné nebo více měsíčních plateb nájemného. Pokud by pronajímatel i přes upozornění nájemce neodstranil vady v bytě či domě, či nedokázal zajistit plnění spojená s užíváním bytu, které podstatně nebo dlouhodobě zhoršují užívání bytu, pak má nájemce právo na slevu z nájemného.

Nájem družstevního bytu

Jedná se pouze o nájem družstevního bytu členem družstva, v případě nájmu nečlenem by se jednalo o nájem bytu v soukromém vlastnictví. V zásadě jsou s nájmem družstevního bytu spojena stejná práva a povinnosti jako v případě bytu v soukromém vlastnictví. Každé družstvo však může ve svých stanovách, nebo v domovních řádech vydávaných na základě stanov určit práva a povinnosti nájemců odlišně.

Společenství vlastníků

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou oprávněnou jednat ve věcech souvisejících se správou, provozem a opravami společných částí domu. Ze zákona vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami (tj. byty), z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých osob. V takovém domě je každý vlastník určitého bytu jediným vlastníkem bytu a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

Míra takového spoluvlastnického práva se určuje podle poměru plochy daného bytu k celkové ploše všech bytů v domě. Tedy čím větší byt, tím vyšší spoluvlastnický podíl na společných částech. Míra spoluvlastnického podílu pak rozhoduje i o úhradě nákladů spojených s opravami a provozem společných částí domu, nebylo-li dohodnuto mezi vlastníky bytů něco jiného. Opět tedy platí více obyvatelé větších bytů. K úhradě takových nákladů jsou povinni vlastníci skládat zálohy, které by měly pokrýt předpokládané výdaje. Výši těchto záloh si vlastníci sami určí na svém shromáždění.

Práva a povinnosti ve Společenství vlastníků

Obecné povinnosti jako užívání bytu a společných částí domu v souladu s dobrými mravy jsou zde obdobné jako u výkonu nájemního práva u bytů v soukromém vlastnictví. Vlastník jednotky má však právo provádět stavební úpravy ve své jednotce bez ohledu na ostatní vlastníky, ale jen v takovém rozsahu, v němž nezasahuje do práv ostatních vlastníků. Dále je povinen odstranit závady, které na jiných bytech nebo na společných částech domu způsobil on nebo členové jeho domácnosti. Rovněž je povinen umožnit přístup do jednotky jiným osobám, pokud to vyžadují úpravy nebo provoz jiných bytů či společných částí domu.

Z hlediska správy domu je důležité právo účastnit se na schůzi shromáždění vlastníků, hlasovat na této schůzi a právo dát se zvolit do výboru společenství, který je výkonným orgánem vlastníků zabezpečujícím provoz domu. Není-li zvolen výbor, provoz domu zajišťuje jeden z vlastníků pověřený shromážděním výkonem této funkce. Pro váhu hlasu na shromáždění je opět rozhodující velikost bytu.

Nic netrvá věčně

Lidé se rodí, žení a vdávají, rozvádějí i umírají a všechny tyto skutečnosti mají vliv na nájem bytu. Je-li při vstupu do manželství jeden ze snoubenců nájemcem bytu, pak okamžikem uzavření manželství vzniká společný nájem bytu. Stejně tak společný nájem bytu vzniká i tehdy, stane-li se v době trvání manželství nájemcem bytu jeden z manželů.

Skutečnost, že manželé spolu fakticky nežijí, nemá na vznik společného nájmu žádný vliv. Při rozvodu manželství má v prvé řadě přednost dohoda manželů o nájmu bytu. Pokud jí nebude dosaženo, pak soud na návrh jednoho z manželů rozhodne o zániku společného nájmu bytu a o tom, který z manželů bude byt nadále užívat. Při tom přihlédne zejména k zájmu nezletilých dětí a ke stanovisku pronajímatele. Druhý z manželů má pak právo na náhradní byt.

Při smrti jednoho z manželů se stane nájemcem bytu druhý z manželů, při smrti jediného nájemce se pak novými nájemci (případně společnými nájemci) stávají jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť nebo snacha, kteří v den jeho smrti spolu s ním v bytě žili a nemají vlastní byt. Druh nebo družka zemřelého nájemce se může stát novým nájemcem pouze v případě, že spolu s ním v bytě žil nejméně tři roky před jeho smrtí a sám nemá vlastní byt. V případě smrti nájemce družstevního bytu přechází právo nájmu na toho z dědiců, kterému připadl členský podíl v družstvu.

Končíme s nájmem

Na ukončení nájmu bytu se lze buď dohodnout, nebo podat výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou. Mimo to u nájmu uzavřeného na dobu určitou nájem zaniká uplynutím této doby. Nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv a z jakýchkoliv důvodů, pronajímatel však jen z určitých důvodů a se svolením soudu. V každém případě má však nájemce právo nejméně na poskytnutí přístřeší, většinou však má právo na poskytnutí náhradního ubytování či náhradního bytu.

Důvody pro výpověď ze strany pronajímatele:

  • potřebuje byt pro sebe či příbuzné
  • nájemce pro něj přestal pracovat a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného zaměstnance
  • nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě
  • nájemce neplatí nájem déle než tři měsíce
  • byt je třeba opravit či jinak použít z důvodu veřejného zájmu a není možné jej dále obývat
  • byt stavebně souvisí s podnikatelskými prostorami a chce jej užívat jejich uživatel
  • nájemce má dva nebo více bytů
  • nájemce byt bezdůvodně neužívá nebo jej užívá občas
  • nájemcem bytu zvláštního určení není zdravotně postižená osoba

Článek vyšel v časopise Osobní finance 7/05; předplaťte si jej na rok pouze za 299 Kč.

Další článek


 

celkem 3 komentáře

Nejnovější komentáře

Re: najem x podnajem
Petr Broža
10. 9. 2005, 22:25
Re: najem x podnajem
Vít Doležálek
10. 9. 2005, 21:28
najem x podnajem
spravec
10. 9. 2005, 11:33

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená