FinExpert.e15.cz

Zajímavé aspekty nájemních vztahů

Tento článek přináší méně známá, ale velice důležitá pravidla vztahující se k nájmu bytu, které je potřeba mít na paměti.
Zajímavé aspekty nájemních vztahů

Pravidlo první: zajištění nájemného

V případě, že se nájemce dostane do prodlení s platbou nájemného, vzniká pronajímateli zákonné zástavní právo k movitým věcem, které se nacházejí v bytě a patří nájemci nebo osobám, jež s ním žijí ve společné domácnosti. Zákonné zástavní právo se tedy nevztahuje na majetek, který patří třetí osobě (např. návštěvě). Rovněž se nevztahuje na věci, jež nelze postihnout výkonem rozhodnutí (snubní prsteny, hotovost do 1 000 Kč apod.). Toto zástavní právo však na věcech ulpívá jen po dobu, po kterou se nacházejí v bytě. Jsou-li odvezeny, pak zástavní právo zaniká. Na druhou stranu ale pronajímateli bytu náleží zadržovací právo k těmto věcem pro případ, že je nájemce odváží z bytu a má neuhrazené nájemné, jež zároveň není žádným jiným způsobem zajištěno. V případě, že pronajímatel zadržovací právo využije, má povinnost buď požádat do 8 dnů o soupis věcí soudním vykonavatelem, nebo musí ve stejné lhůtě zadržované věci vrátit nájemci. 

Pravidlo druhé: společný nájem bytu manžely

Jestliže měl před sňatkem jeden z manželů v nájmu byt, pak okamžikem sňatku vzniká nájem společný. Stejně tak vzniká v případě, že je během manželství uzavřena nájemní smlouva mezi pronajímatelem a jedním z manželů jako nájemcem, to vše za předpokladů, že manželé nežijí odděleně. Na to je třeba pamatovat v případě výpovědi z nájmu, neboť ta se musí dát oběma manželům, i když nájemní smlouva je uzavřena jen s jedním z nich. 

Pravidlo třetí: věcná břemena

Jde o případy, kdy je třeba pro přístup k bytu (potažmo k domu, v němž se byt nachází), disponovat právem odpovídajícímu věcnému břemeni. Toto věcné břemeno zatěžuje např. sousední pozemek, přes který vede jediná přístupová cesta k nemovitosti. Dá se očekávat, že v takové situaci je zřízeno věcné břemeno in rem, tedy věcné břemeno, které vázne na věci. Toto břemeno a oprávnění z něho přechází vždy na každého dalšího vlastníka dané nemovitosti, na rozdíl od věcného břemene in personam, jež opravňuje určitou osobu. Oprávněným z tohoto věcného břemene je vlastník nemovitosti. V případě, že je byt v oprávněné nemovitosti pronajat třetí osobě, pak ze zákona nevyplývá právo nájemníka využívat oprávnění z věcného břemene, tedy chodit po sousedním pozemku. Již prvorepublikové soudy však judikovaly, že i nájemník může využívat práva odpovídajícího věcnému břemeni v případech, kdy je to nezbytně nutné k tomu, aby mohl řádně užívat předmět nájmu.

Pravidlo čtvrté: nájemce u podnájmu si byt koupí

Nájemní vztah je vztah založený mezi vlastníkem bytu a osobou, která byt užívá (nájemce) a platí za toto užívání nájemné. Podnájemní vztah je pak vztah mezi nájemcem a podnájemcem, kdy podnájemní smlouvou dává nájemce celý předmět nájmu či jeho část do podnájmu podnájemci. Práva a povinnosti podnájemce jsou pak odvozena od práv a povinností nájemce. Spolu se zánikem nájemního vztahu zaniká i vztah podnájemní. K zániku nájmu však dojde i v případě splynutí nájemce a vlastníka bytu, tedy v případě, kdy si nájemce byt od jeho vlastníka koupí. Striktně vzato, v takovém případě by měl podnájemní vztah zaniknout, neboť svou existenci odvozuje od nájemního vztahu, jenž zanikl v okamžiku nabytí vlastnictví bytu původním nájemcem. Přestože by změna v kvalitě postavení nájemce bytu v jeho vlastníka neměla mít žádný vliv na jeho povinnost zaručit podnájemci užívání části nebo celého bytu, nikde v zákoně mu výslovně tato povinnosti není uložena. Proto je vhodné myslet při sjednávání podnájemní smlouvy i na tuto eventualitu a již dopředu si sjednat pravidla, kterými se vztah mezi původním nájemcem a podnájemcem bude v takovém případě řídit. Jinak bude v krajním případě záležet na uvážení soudu, jak případný spor rozhodne.

Pravidlo páté: nájem silnější než podnájem

Nájem bytu je chráněn zákonem, nikoliv však už podnájem. Proto je třeba mít na paměti, že zákon nedává pro případ skončení podnájemního vztahu podnájemci žádná zvláštní práva jako např. povinnost nájemce poskytnout mu přístřeší. V takovém případě se v okamžiku nenadálého ukončení podnájmu může podnájemce dostat do velmi obtížné situace a i na tuto eventualitu je potřeba pamatovat při sjednávání podnájemní smlouvy.

Pravidlo šesté: byt versus část bytu

Zejména v případě starších nemovitostí reálně hrozí, že jedna její část je považována za byt, přestože se dle stavebních předpisů jedná pouze o část bytu, a to v důsledku dodatečných stavebních úprav. Pokud nájem takového bytu vznikl před 31. prosincem 1991, pak se jedná o smlouvu o podnájmu. U později sjednaných nájemních smluv již nejde o podnájem, neboť chybí nutně existující nájem, ale jde o nájem části bytu. Pronajímatel se v tomto případě může dovolávat relativní neplatnosti nájemní smlouvy, neboť při sjednávání smlouvy došlo k omylu a předmětem nájmu je pouze část bytu, nikoliv celý byt. Důsledky úspěšně namítnuté neplatnosti smlouvy jsou nasnadě.

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená