FinExpert.e15.cz

Vyvlastnění pozemků. Kolik stát za nemovitost zaplatí?

Vyvlastnění nemovitostí je vždy nejprve otázkou dohody a až pak následují zákonná opatření.
Vyvlastnění pozemků. Kolik stát za nemovitost zaplatí?

Vyvlastnění nemovitostí již není bezdůvodným okrádáním občanů bez udání důvodu. Dnešní vyvlastňování probíhá na základě zákonných norem a vlastníkovi vždy připadá adekvátní náhrada.

Vyvlastňování pozemků je vždy tou poslední možnou šancí, jak získat prostory pro již naplánované stavby ať už státu či soukromého subjektu. Obvykle jde o významnou a rozsáhlou stavbu, kdy investor skupuje pozemky či nemovitosti od celé řady lidí. Někteří prodají svůj pozemek okamžitě za původní nabídku, jiní se snaží získat alespoň „objektivní“ cenu a někteří se snaží na prodeji svého pozemku státu zbohatnout. To se jim ale často nepovede, jelikož stát má jasně stanovené podmínky, jak se cena za vyvlastnění stanovuje.

Vyvlastnění je dnes již téměř standardní prodej

Vyvlastnění bylo dříve spjato s násilným odebráním majetku majiteli bez udání důvodu a bez možnosti náhrady. V dnešní době vyvlastnění představuje zcela nenásilný způsob „nakoupení“ majetku podle zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě. Do hry také vstupuje zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

Stát nebo soukromý investor tak v podstatě nakupuje nemovitosti, kde se nemůže s vlastníkem dohodnout na konečné ceně. Jaká by ale taková cena měla být? Rozhodně by měla korespondovat s újmou, která tím majiteli vzniká. První možností je prodej za cenu obvyklou, ale je možné i poskytnout kompenzaci v podobě jiného pozemku či stavbu. Zde je však nutné, aby se strany dohodly. Jinak kompenzaci není možné využít.

Dvě ceny u vyvlastnění

U vyvlastnění se uplatňují dvě možné ceny. Cena zjištěná a cena obvyklá. Cena zjištěná představuje určitou sumu, která je podle předpisu daná. Může jít o cenu stanovenou podle cenové mapy či cenu udanou dle vyhlášky.

Na druhé straně cena obvyklá představuje prakticky cenu tržní. Ale i zde pozor. Jde sice o cenu, která by byla dosažena při prodeji stejného či podobného majetku v obvyklém obchodním vztahu ke dni ocenění. Avšak tím pádem na ni může mít vliv i předchozí prodej jiných subjektů. Tudíž ostatních vlastníků nemovitostí, kteří třeba přistoupili na horší nabídku. O tom ale dále.

Cenu obvyklou stanovuje znalec, který bere v úvahu okolnosti, které mají na cenu vliv. Měl by analyzovat trh, situaci, ale oprostit se od mimořádných okolností trhu, osobních poměrů a obliby. A právě zde je tedy důležité si uvědomit, že předchozí prodej ve stejné lokalitě za nižší cenu nemusí být standardní okolností.

Cenová nabídka investora

Lidé totiž mohou přijímat prvotní nabídky investora a tím uměle snižovat tržní cenu v dané lokalitě. Sami si to samozřejmě neuvědomují a jsou rádi, že za svůj pozemek dostali takovou sumu. Ale lidé „uvědomělí“, kteří vědí, jakou má jejich pozemek či budova skutečně cenu, pak na nerozvážnost jejich sousedů mohou doplatit. Proto by měl znalec vždy respektovat tržní okolnosti jako takové a nedbat pouze prodeje jiných subjektů danému investorovi či státu.

Zpět ale k prodeji za dvě možné ceny. Při každém skutečném vyvlastnění, je tedy potřeba nechat zpracovat znalecký posudek. Poté budou k dispozici dvě ceny. Jak jsme již zmínili cena zjištěná a cena obvyklá, tedy tržní. Pro majitele nemovitosti je dobré to, že získává při vyvlastnění tu vyšší z obou cen.

Jakou cenu ale stát nabídne?

Vyvlastnění je až poslední instancí, ke které investor má právo až poté, co vyčerpá možnost dohody s vlastníky o výkupu nemovitostí. Limit pro dohodu o prodeji majetku samozřejmě žádný zákon nestanovuje. Investor by měl vycházet ze znaleckého posudku, a tudíž by mělo být jasné, co v porovnání s cenou zjištěnou a obvyklou nabízí.

Zde se rozdělují pozice státu a soukromého investora. Stát totiž nemůže nabídnout vyšší cenu, než je cena zjištěná. Tedy obvykle ta nižší. V tu chvíli se majitelům nemovitostí rozhodně vyplatí „počkat“ na vyvlastnění pozemků a se státem se prakticky nedohodnout. Dobré je to, že při vyvlastnění státem, který obvykle představuje především Ředitelství silnic a dálnic, majitel pozemku nikdy neobdrží nižší částku, než mu bylo původně nabízeno.

U ostatních subjektů pak nabídka může být samozřejmě libovolná a třeba i vyšší, než kterou nabízí posudek při vyvlastnění. Zde do hry často vstupuje faktor toho, že někteří majitelé prodají „pod“ cenou, a tak další majitelé mohou prodat „nad“ cenou obvyklou.

Co na to majitel nemovitosti

Majitel nemovitosti je tedy pasivním příjemcem informací, které mu investor předkládá.
Jen velmi zřídka se investor táže majitelů, jakou cenu by si za danou nemovitost přáli. Prodej pozemků a staveb je však zatížen i poplatky. Především pak daní z převodu nemovitosti. Takže majitel nemovitosti by měl i toto hledisko důkladně zvážit. Co se vyvlastnění státem týče, zde je zákonná úprava jednoduchá.

Prodej pro stát nezakládá povinnost platit daň z převodu nemovitostí. U vyvlastnění jiným subjektem však tato povinnost náleží a to právě majiteli nemovitosti. Ostatní náklady, tedy například náklady na znalecký posudek, náklady na vyklizení, náklady na ostatní činnosti totiž vždy hradí vyvlastnitel tedy investor, pokud samozřejmě není ve smlouvě uvedeno jinak.

Zdroj: www.usporim.cz 
 

Další článek


 

 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více