FinExpert.e15.cz

Víte, kolik skutečně stojí hypotéka?

Banky nás lákají na velmi výhodné úroky z hypotečních úvěrů. Úrok ale není jedinou cenou, kterou za hypotéku zaplatíte.
Víte, kolik skutečně stojí hypotéka?
Poplatky za bankovní služby jsou otevřeným tématem už několik let. Nejprve se týkaly vysokých plateb za využívání úvěrů ze stavebního spoření, což dospělo ke změně zákona o stavebním spoření. V něm je jasně stanoveno, že o výši poplatků musí stavební spořitelny klienty dopředu informovat, stejně jako o mechanizmu jejich růstu do budoucna. Další diskuze ohledně poplatků začala loni v létě, tentokrát ale u běžných účtů. I zde banky nakonec tlaku klientů a ministerstva financí ustoupily a některé poplatky snížily, další rovnou zrušily.

Více jak stovku

Je však poněkud zvláštní, že zatím nejsou slyšet stížnosti na vysoké poplatky za vedení hypotečních úvěrů. Zatímco u stavebního spoření zaplatíte za vedení účtu okolo 250 až 300 Kč ročně (cca 25 Kč měsíčně), u úvěrů hypotečních je to 100 až 150 Kč měsíčně, tedy násobně více. Tato částka je vysoká i v porovnání s poplatky za služby běžného účtu, kde se na takové částky zpravidla dostanete až tehdy, jste-li skutečně aktivní klienti a provádíte řadu platebních příkazů měsíčně. U hypotečního úvěru jde ale o poplatek pouze za správu účtu, nikoliv za přidané služby. Výše tohoto poplatku proto může leckdy udivit, ročně to totiž dělá 1 200 až 1 800 Kč, což není právě málo. U dvacetiletého úvěru tak zaplatíte 24 000 až 36 000 Kč.

Poplatků není nikdy dost

Ne vždy je hypoteční úvěr vyčerpán jednorázově, jde zejména o případy stavby domu nebo bytové jednotky. V takovém případě je úvěr čerpán po částech, podle toho, jak postupuje stavba. Za každé další čerpání (první je zdarma) si ale banka účtuje poplatek, který zpravidla převyšuje poplatek za vedení úvěru – bývá to 300 až 500 Kč, záleží na bance. Pokud tedy v průběhu stavby budete čerpat hypotéku třikrát, zaplatíte až 1 500 Kč navíc. Proto je vhodné čerpání jednotlivých částí úvěru co nejvíce minimalizovat; záleží na tom, jak se domluvíte se stavební firmou a co přesně máte uvedeno ve smlouvě o smlouvě budoucí.

Další peníze vám z konta odtečou za každý účetní pohyb, což je i splátka dlužné jistiny s úrokem. Tato položka je naštěstí zanedbatelná, pohybuje se řádově v korunách. Pokud bude banka účtovat např. 5 Kč za pohyb na účtu, zaplatíte za 20 let rovných 2 400 Kč (příchod platby na hypoteční účet a odchod platby z něj jsou dva pohyby). Vidíte, že i malé částky se za léta postupně nastřádají. Peníze vás bude stát i posílání výpisu z účtu poštou, stejně jako e-mailem, ten je ale zpravidla násobně levnější. Pokud používáte internetové bankovnictví, je vhodnější zasílání papírového výpisu zrušit a na stav účtu se dívat online.


Před uzavřením úvěru si zjistěte všechny poplatky, které jsou s hypotékou spojené.

Nový běžný účet

S vedením hypotečního účtu je také spojeno vedení účtu běžného, z něhož jsou spláceny měsíční splátky. Pokud bude banka vyžadovat, abyste si tento běžný řídili u ní, protože jinou možnost nenabízí, bude vás to stát další peníze. Vedení běžného účtu stojí řádově desítky korun měsíčně, pokud započítáme pohyby a případnou kartu k účtu, můžete se snadno dostat i na 100 Kč měsíčně, aniž budete účet nějak výrazně používat. V takovém případě je výhodnější svůj starý účet opustit a používat jen ten nový, který se váže k úvěru. Pokud to neuděláte, hypotéka se vám opět prodraží.

Vyřízení úvěru

Nestačí ale jen platit poplatky spojené s vedením úvěru. Nemalé částky zaplatíte také za vyřízení úvěru, což je poměrně náročný proces. V prvé řadě si musíte nechat odhadnout cenu nemovitosti, která poslouží jako zástava, případně nechat si udělat odhad projektu – to tehdy, pokud objekt, který hodláte financovat, ještě nestojí. Za to zaplatíte řádově tisíce korun, horním limitem bývá cca 5 000 Kč. V případě postupného čerpání úvěru – když stavíte postupně – můžete zaplatit i za to, že banka bude kontrolovat průběh pokračování stavby. K tomu banka zpravidla přistupuje před čerpáním další části úvěru.

Jakmile předáte bance všechny potřebné poklady potřebné k vyřízení úvěru vč. odhadu ceny nemovitosti a banka úvěr schválí, zaplatíte další poplatek za zpracování úvěru. Ten je vyjádřen procenty, zpravidla 0,5–1 % z výše úvěru, je však stanovena dolní i horní hranice, obvykle od cca 5 000 Kč do 25 000 Kč. V případě poplatku 0,7 % z výše úvěru tak zaplatíte u milionové půjčky 7 000 Kč. Poplatek za vyřízení úvěru je splatný nejpozději do prvního čerpání hypotéky. Důležitým poplatkem, na který rozhodně nesmíme zapomínat (ten ale nesouvisí s vyřizováním úvěru), je také sankce za předčasné splacení úvěru mimo dobu fixace. (Více v Osobních financích 5/06, strana 53.)

Proč tak draho?

Banky argumentují tím, že vedení hypotečního úvěru je náročnější než vedení účtu běžného. Něco pravdy na tom jistě bude, banky totiž musí sledovat, zda klient splácí včas a správné částky, a když ne, musí začít situaci řešit, což čerpá lidské zdroje banky. U hypotečních úvěrů je potřeba více lidské práce, zatímco běžný účet je v podstatě automatizovaný a není potřeba „nad ním neustále stát“. Další peníze musí banka vynaložit na komunikaci s klienty či na změnu úrokové sazby v době fixace. Na jedné straně to zní sice logicky, na straně druhé většina klientů je bezproblémových, takže jejich úvěr funguje sám a bez lidské práce – proč tedy platí za služby, které nakonec nedostanou?

Skutečný důvod, proč si banky mohou u hypotečních úvěrů dovolit tak vysoké poplatky, jsou nasnadě. Hypotéka není tak masový produkt jako stavební spoření, které má s trochou nadsázky každý. Pokud někdo splácí řádově tisíce korun měsíčně, už se v platbě nějaká ta stovka ztratí – to se u běžného účtu stát nemůže, protože jsou tam poplatky daleko nižší. Navíc běžný účet má za úkol klienta do banky přivést, aby mu pak byly nabídnuty další produkty – hypotéka může být mezi nimi. Banky navíc u hypoték nevedou konkurenční boj výší poplatků jako u běžných účtů, ale především výší úrokových sazeb. Poplatky za vedení hypotečního úvěru mimo jiné pomáhají bankám vyrovnat výpadky příjmů ze snížení úroků v posledních letech.

Akční nabídky

Pokud vybíráte hypoteční úvěr, resp. banku, která vám ho poskytne, nedívejte se jen na výši poplatků za vyřízení či správu účtu, ale zkuste se poohlédnout i po akčních nabídkách. Banky nabízí např. odpuštění poplatku za schválení úvěru, proplacení odhadu ceny nemovitosti, úrokový bonus v případě, že používáte běžný účet nějaké banky apod. Pokud kupujete byt v nově rostoucí bytové jednotce, vyplatí se zajít si pro úvěr k bance, která spolupracuje s danou stavební společností. Ušetříte si práci, protože veškerou dokumentaci bude mít banka již u sebe (výpis z katastru nemovitostí, odhady apod.) a současně vám může nabídnout i lepší podmínky. Lze tak ušetřit i peníze, řádově i desetitisíce.

Příklady čerpání hypotéčních úvěrů

Banka Hypoteční banka Česká spořitelna Raiffeisenbank
Výše úvěru (Kč) 1 000 000 1 800 000 1 800 000 1 800 000 500 000
Hodnota zástavy (Kč) 1 000 000 2 300 000 2 300 000 2 300 000 2 000 000
Fixace úrokové sazby (roky) 3 3 4 5 1
Doba splatnosti (roky) 20 25 25 25 10
Čerpání jednorázově jednorázově jednorázově jednorázově 200 000 Kč
          300 000 Kč po 2 měs.
Cena za odhad nemovitosti (Kč) 2 800 cca 5 000* cca 5 000 * cca 5 000 * cca 4 500 *
Cena za přidělení úvěru (Kč) 7 000 16 200 16 200 16 200 5 000 / 6 000
Měsíční poplatek (Kč) 150 150 150 150 100
Celkem měsíční poplatky 36 000 45 000 45 000 45 000 12 000
Návrh na vklad zástavního práva (Kč) 1 000 v poplatku za zpracování
Výše celkové měsíční splátky (Kč) 6 694 9 955 10 163 10 267 5 046 **
Předpokládaná úroková sazba (%) 5,17 4,39 4,59 4,69 3,93
Celkem zaplacené úroky (Kč) 608 516 1 186 488 1 248 815 1 280 230 106 787
Za předpokladu neměnnosti úrokových sazeb, zdroj: AWD Česká republika

*U ČS a RB cena za odhad není pevně stanovena sazebníkem
** První dva měsíce 655 Kč


Příklad 1, Hypoteční banka:

Mladý člověk si bere hypotéku na 1 mil. Kč s tříletou fixací na 20 let. Ručí kupovaným bytem (novostavba) ve stejné hodnotě, musí si tedy vzít 100% hypotéku

Příklad 2, Česká spořitelna

Rodina si bere hypotéku na pořízení domu v hodnotě 1,8 mil. Kč, ručí tímto domem. Kupní hodnota 2,3 mil. Kč. 500 000 Kč mají z vlastních zdrojů. V tomto případě by postačila 80% hypotéka. Doba splácení 25 let, doba fixace 3-5 let.

Příklad 3, Raiffeisenbank

Rodina si bere hypotéku na rekonstrukci domu v hodnotě 500 000 Kč. Hodnota domu cca 2 mil. Kč. Ručí tímto domem. Postupné čerpání - nejprve 200 000 Kč, po dvou měsících zbytek (čili dva měsíce budou platit pouze úroky z části úvěru)



Další článek


 

celkem 13 komentářů

Nejnovější komentáře

Proč tak draho?
Martin
11. 9. 2006, 19:49
v nesmyslne tabulce chybi jeste 50Kc/mes za vedeni
ivovi
21. 8. 2006, 13:25
Hold podle úřovně tohoto článku už může být fin. e
miki
17. 8. 2006, 14:40
Re:tabulka
DžejDžej
17. 8. 2006, 12:49
K poplatkům za účet
MoB
17. 8. 2006, 12:36

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  5

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více