FinExpert.e15.cz

Tip na investici: Kupte si byt v Praze

Možností, jak rozmnožit své finanční prostředky je mnoho. Investice do nemovitostí je však většinou pořád okrajovou záležitostí. Máme pro vás tip, jak peníze lze zajímavě zhodnotit.
Tip na investici: Kupte si byt v Praze
Chtěl bych si v Praze koupit byt na investici. Jaký byt byste mi doporučil a v jaké lokalitě? Je lepší novostavba či starší zástavba? Jaké zhodnocení mohu očekávat. Jaké daně zaplatím při pronájmu.

Výnos více něž 6% p.a.

Obecně se dá říci, že výnosnost z pronájmu by neměla klesnout pod 6% p.a. z pořizovací ceny nemovitosti, abychom považovali investici za dobrou. Za zajímavou investici považujeme koupi nemovitosti, kde se výnosnost z pronájmu pohybuje v rozmezí cca 6 až 8% z ročního výtěžku z nájemného. Pokud výnosnost z nájemného přesahuje 8% p.a. považuji investici za velmi dobrou.

Hodnota nemovitosti se každým rokem zvyšuje

Další velmi zajímavá část výnosu spočívá v růstu cen nemovitosti samotné v čase. Je třeba říci, že v některých lokalitách Prahy se tržní cena na počátku tohoto století zvyšovala o výrazně více než 10% ročně. To bylo dáno jednak nízkými úrokovými sazbami u hypotéčních úvěrů, které byly ještě umocněny státními příspěvky k úrokům a z velké části také tzv. bublinou vstupu České republiky do EU, která byla také významně nafukována řadou developerských a realitních společností, hypotéčními bankami, které na ní profitovali. Tato bublina začala postupně splaskávat již nedlouho před naším vstupem do EU což bylo provázeno stagnací či poklesem cen nemovitostí.

V současné době však již můžeme na trhu pozorovat oživení na trhu nemovitostí a s ním spojený růst cen. Dá se říci, že cena nemovitostí obecně v Praze dále v budoucnu poroste. Záleží samozřejmě na mnoha faktorech, např. na výkonnosti naší ekonomiky a s ním spojený růst kupní síly obyvatel, inflaci a s ní spojenou výši úrokových sazeb, deregulaci nájemného, která může ovlivnit poptávku a nabídku na realitním trhu či očekávané zvýšení sazby DPH u nové výstavby v roce 2008. Pro euroinvestory je samozřejmě také důležitá situace na devizovém trhu. Tak jak se naší ekonomice bude dařit a s ní poroste její exportní výkonnost, dá se předpokládat, že koruna bude posilovat, což bude pro euroinvestory mít za následek zvýšení hodnoty tuzemských nemovitostí ve vztahu k Euru.

Rizikem investice je problémový nájemník

Samozřejmě tak jako každá mince má svůj rub a líc platí to i o investicích na realitním trhu. Při pronájmech je třeba dát velký pozor komu nemovitost pronajímáme. Z praxe mé a mých kolegů známe nespočet případů, kdy pronajímatelé měli velké problémy s nájemníky, kteří jim dlužili za nájemné či služby, byt či vybavení zdevastovali, popř. tropili v bytě výtržnosti a majitel musel řešit stížnosti sousedů. Znám i případy, kdy se nájemník z bytu odmítl odstěhovat. Je třeba podotknout, že nájem bytu je chráněn podle občanského zákoníku a není lehké takového nájemníka z bytu rychle odstěhovat, pokud samozřejmě postupujeme v souladu se zákonem.

Na pražském trhu je obvyklé, že bezpečností kauce činí obvykle jedno měsíční nájemné, které však v mnoha případech nepokryje případné škody. Nabídka bytu k pronájmu je však tak vysoká, že nedovoluje majitelům požadovat od nájemníků kauci vyšší. Mnoho pronajímatelů je pak toho názoru, že výtěžnost z nájemného sotva kryje náklady s tím spojené a nemovitosti pronajímají pouze proto, že roste jejich cena v čase.

Při prodeji můžete ušetřit na dani z příjmů

To co je však důležité je, že nemovitost, kterou vlastníte jako fyzická osoba déle než 5 let je při prodeji osvobozena od daně z příjmů. Při prodeji je prodávající povinen hradit pouze daň z převodu nemovitostí, která činí v současné době 3% z prodejní či odhadní ceny nemovitosti, a to vždy z té, která je vyšší. Při pronájmu máte ještě pochopitelně povinnost zahrnout tyto příjmy do svého daňového základu pro daň z příjmu.

Realitní kancelář vám naúčtuje provizi

Pokud se rozhodnete pronajímat byt prostřednictvím realitní kanceláře, musíte při svých kalkulacích počítat s provizí. Standardem na trhu je 1 měsíční nájem + 19% DPH (v případě, že je kancelář jejím plátcem). Jsou kanceláře, které své služby nabízí i za nižší provizi, nicméně jedná se většinou o menší kanceláře či zprostředkovatele, které nemají takový inzertní dosah a působnost jako zavedené kanceláře, které pracují s firemní či zahraniční klientelou a je proto možné že Vám nenajdou klienta tak rychle. Proto se může stát, že sice ušetříte na provizi, ale máte byt i několik měsíců prázdný. Samozřejmě ne vždy tomu tak musí být.

Pokud se rozhodnete byt pronajmout sami, máte řadu možností jak a kde inzerovat, nicméně pokud se tím aktivně nezabýváte, možná pro Vás nebude jednoduché zvolit to správné inzertní médium, tak abyste byt rychle a efektivně pronajali. To co ušetříte na provizi realitní kanceláři, pak můžete investovat do inzerce. Pokud víte jak na to, můžete ušetřit na provizi RK, pokud s tím zkušenosti nemáte, může se Vám to naopak prodražit.

Vhodný byt k pronájmu je v Praze kdekoliv

Co se týče lokality, není jednoduché říci, jaká lokalita je vhodná  k pronájmu. Obecně pronajímáme celkem dobře byty ve všech částech Prahy. Mohl bych snad jen podotknout, že výhodou k pronájmu může být např. blízkost MHD, občanská vybavenost, v centru pak např. parkovací stání. Neznamená to však, že pokud byt tyto výhody nemá, nedá se pronajmout. Výhody popř. nevýhody nemovitosti se však projeví v ceně. A navíc to co je výhoda či nevýhoda je relativní.

Stáří bytu nerozhoduje, ale může zvýšit náklady

Stejně tak není možno jednoznačně říct zda zvolit novostavbu či starší zástavbu. Pro rozhodnutí týkající se pronájmu to totiž není zas tak důležité. Pronajímají se dobře jak novostavby tak byty ve starší zástavbě. Pro rozhodování je však důležité spočítat eventuelní náklady na rekonstrukci bytu a vůbec celého domu ve starší zástavbě. V řadě případů náklady na rekonstrukci mohou převýšit kupní cenu nového bytu. V kalkulacích byste měli proto počítat, že u novostaveb pravděpodobně budete odvádět do fondu oprav menší částky než u bytů ve starší zástavbě.

Starší panelový byt raději ne

To co bych však z investičního hlediska nedoporučoval, je koupě bytu ve starší panelové zástavbě. Tyto nemovitosti mají mnoho nešvarů socialistické výstavby, špatné konstrukce a s ní spojené vyšší náklady na údržbu, vysoké tepelné ztráty domů, špatná občanská vybavenost, nedostatek parkovacích stání a špatný architektonický vzhled, což nejsou dobré předpoklady pro jejich dobré zhodnocení v budoucnu.  
Ještě jedna důležitá věc.

Pokud se rozhodujete mezi koupí bytu do osobního vlastnictví či družstevního, měli byste vědět, že k pronájmu nemovitosti musíte mít souhlas vlastníka nemovitosti, čímž je v případě družstevního bytu družstvo a tomu se možnost podnájmu třetí osobě nemusí vždy zamlouvat.¨

Petr Podlešák, RE/MAX Reality

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více