FinExpert.e15.cz

Stavební spoření: jak si půjčit na bydlení

Podíváme se zevrubně na možnosti úvěrů ze stavebního poření. Vyplatí se překlenovací úvěr, nebo úvěr ze staveního spoření?
Stavební spoření: jak si půjčit na bydlení
Základní úvěrové produkty, které jsou určeny na pořízení vlastního bydlení, jsou v současné době hypotéky a úvěry poskytované stavebními spořitelnami. Dříve se obecně uvádělo, že u stavebních spořitelen si lidé pořizují úvěry zejména na rekonstrukce a koupi levnějších bytů, zatímco hypotéky slouží na pořízení dražšího bydlení. Dnes se však oba typy úvěrů, pokud jde o výši půjčené částky, srovnávají.

V roce 2005 bylo uzavřeno 430 233 nových smluv o stavebním spoření, čímž se potvrdil trend velmi mírného oživení trhu stavebního spoření signalizovaný v pololetí. Zájem o stavební spoření sice oproti roku 2004 vzrostl, nicméně počet uzavřených smluv nedosahuje takového množství jako v roce 2003, kdy počet nově uzavřených smluv přesáhl dva miliony. V roce 2005 skončilo celkem 1 472 000 převážně tzv. starých smluv, tj. smluv s maximem státní podpory 4 500 Kč. Oproti tomuto úbytku stojí zhruba 745 000 nových smluv s maximem státní podpory 3 000 Kč.

Celkový objem úvěrů přesáhl 108 mld. Kč, což představuje meziroční nárůst o rekordních 24 mld. Kč. Tento pozitivní výsledek se však příliš neprojevil v poměru objemu úvěrů k naspořené částce, jehož hodnota dosáhla 32,8 %, což představuje meziroční nárůst jen o 3,5 %. Zatímco objem úvěrů vzrostl poměrně výrazně, počet úvěrů vzrostl jen o 9 % na 857 875. „Roste tedy výše průměrného úvěru, což je dáno přímou konkurencí hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Tempo růstu celkového počtu úvěrů i jejich objemů je však stále dlouhodobě nedostatečné a neodpovídá záměru stavebního spoření – poskytovat výhodné úvěry na bytové potřeby," dodává Tomáš Prouza, náměstek ministra financí.

Úvěry po dvou letech

Stavební spořitelny nabízí dva typy úvěrů: standardní a překlenovací. Úvěr ze stavebního spoření můžete čerpat nejdříve po uplynutí dvou let spoření (ve specifických případech i dříve), což je minimální doba, po kterou musíte ukládat finanční prostředky na účet stavební spořitelny. Současně musíte naspořit alespoň 30–40 % cílové částky u nových smluv*, případně 50 % u starých smluv (SSČS má u starých i nových smluv 40 %). Poslední podmínkou pro získání standardního úvěru je dosažení určitého bodového hodnocení (hodnotící číslo). Samozřejmostí je prokázání možnosti úvěr splácet, případně zajištění půjčky ručitelem nebo nemovitostí.

* Smlouvy podle nových podmínek jsou uzavírány od 1. ledna 2004. Standardní doba spoření se prodloužila z 5 let na 6 a snížila se státní podpora.

Pokud spoříte standardní částky, které jsou výhodné z hlediska státní podpory (1 500–2 000 Kč měsíčně, tedy okolo 0,3–0,6 % z cílové částky), vznikne vám nárok na úvěr ze stavebního spoření zhruba po pěti letech. Abyste si mohli vzít úvěr dříve, je nutné spořit vyšší částky – pak ale není celkový výnos ze stavebního spoření tak vysoký jako v případě, že spoříte zmíněné optimum. Existuje také možnost platit nízké částky a po dvou letech vložit na účet jednorázovou částku ve výši 30 až 50 % cílové částky – tím také získáte nárok na poskytnutí úvěru; musíte ale současně splnit bodové hodnocení. Zajímavou možnost nabízí Hypo stavební spořitelna, která umožňuje přidělit úvěr volbou; tehdy stačí naspořit 40 % cílové částky, aniž by bylo nutné získat bodové hodnocení.

Překlenovací úvěr: když potřebujete peníze dříve

Pokud potřebujete peníze dříve než po dvou letech spoření, můžete požádat o překlenovací úvěr. To samé platí v případě, že nesplníte jinou z výše zmíněných podmínek získání úvěru: dosažení bodového hodnocení nebo naspoření určité částky. Překlenovací úvěr, někdy též nazývaný meziúvěr, pak slouží pro překlenutí doby, než splníte podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr vám spořitelna poskytne ve výši celé cílové částky, nikoliv jen ve výši rozdílu naspořené částky a cílové částky jako u standardního úvěru. Pokud si tedy pořizujete vlastní bydlení a nemáte vlastní prostředky, není nutné využívat hypotéky; klidně lze navštívit stavební spořitelnu. Počítejte ale s tím, že úrok z úvěru bývá zpravidla vyšší než u standardního úvěru.

Oproti standardnímu úvěru je překlenovací úvěr poněkud specifický. Po dobu, než splníte požadavky na získání úvěru ze stavebního spoření (podmínky jsou uvedeny výše), platíte pouze úroky z úvěru, proto se výše překlenovacího úvěru nesnižuje po celou dobu jeho trvání. Paradoxně tak platíte i úroky z částky, kterou jste již naspořili. Na druhou stranu jsou vaše vklady úročeny dle standardních podmínek a máte nárok na získání státní podpory z ročně uspořené částky. Jakmile získáte nárok na standardní úvěr (naspořením předepsané minimální úspory a dosažením bodového hodnocení), spořitelna zúčtuje překlenovací úvěr s účtem stavebního spoření a zbývající dluh převede na úvěr ze stavebního spoření.

Za úvěr se platí

Jakmile splníte všechny podmínky pro přidělení cílové částky, může vám být poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Maximální výše úvěru je rovna rozdílu mezi úsporami a cílovou částkou, s čímž musíte dopředu počítat. Pokud si např. chcete pořídit bydlení za 500 000 Kč, musíte nastavit cílovou částku na tuto hodnotu. To samozřejmě stojí peníze – při uzavření smlouvy o stavebním spoření platíte zpravidla 1 % z cílové částky. Jestliže v průběhu spoření zjistíte, že cílová částka je příliš nízká, např. protože budete chtít v budoucnu vyšší úvěr, musíte cílovou částku navýšit. Za toto zvýšení zaplatíte stejný poplatek jako při zakládání smlouvy; ovšem jen z dílu, o který cílovou částku zvyšujete.

Stejně tak musíte u některých spořitelen zaplatit poplatek za vyřízení žádosti o úvěr. Jakmile bude úvěr schválen, dochází k jeho čerpání. To může být jednorázové (např. při koupi bytu) nebo postupné (např. při stavbě domu); k vyčerpání by mělo dojít zpravidla do dvou let od data podpisu smlouvy o úvěru, poté je dočerpání úvěru nutno ošetřit dodatkem ke smlouvě. Tyto podmínky jsou upraveny vždy ve smlouvě té které spořitelny. Splátky úvěru se pohybují okolo 0,5–0,7 % z cílové částky, což určuje i dobu splácení úvěru; ta se pohybuje zpravidla okolo deseti let. Nárok na státní podporu máte po dobu splácení překlenovacího úvěru, jakmile se „změní“ v úvěr ze stavebního spoření, o podporu přicházíte. Nárok na státní podporu ztrácíte také při předčasném ukončení smlouvy o stavebním spoření.

Pokud máte zájem o překlenovací úvěr, nemusíte mít naspořené žádné peníze, žádost o překlenovací úvěr lze podat současně s uzavřením smlouvy o stavebním spoření, a to na cílovou částku ve výši úvěru. Stejně jako u řádného úvěru i zde zaplatíte za zřízení určitý poplatek. Vzhledem k tomu, že maximální výše překlenovacího úvěru není nijak omezena, můžete si půjčit klidně i na pořízení velmi drahého bydlení. Stavební spoření tak konkuruje hypotékám a není určeno jen pro zajištění levnějších bytových potřeb.

Za vyšší úvěry musíte ručit

Aby vám mohl být úvěr poskytnut, musíte prokázat schopnost úvěr řádně splácet. Zaměstnanec toto dokládá zpravidla platovým výměrem nebo potvrzením o čistých příjmech za poslední tři měsíce, podnikatel pak daňovým přiznáním za poslední rok nebo dva vč. dokladu o zaplacení daně, případně výpisem z daňového účtu (potvrzení o bezdlužnosti). U vyšších úvěrů vyžadují stavební spořitelny zajištění úvěru, a to ručitelem, případně je nutné zřídit zástavní právo k nemovitosti, ať už pořizované, nebo jiné. Každá stavební spořitelna má stanovenu hranici, ve které poskytuje úvěry tak říkajíc bez zajištění. Výše úvěru, který nemusíte jistit nemovitostí ani ručitelem, se pohybují od několika desítek tisíc až do 300 000 Kč.

Pokud budete zastavovat nemovitost, budete pro vyřízení úvěru potřebovat výpis z katastru zastavované nemovitosti, znalecký posudek hodnoty zastavované nemovitosti a pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch stavební spořitelny. Musíte také doložit účelovost úvěru, ať už stavebním povolením, rozpočtem nákladů na stavbu nebo rekonstrukci, kupní smlouvou nebo smlouvou o kupní smlouvě budoucí či smlouvou o převodu práv v bytovém družstvu. Konkrétní doklady závisí na dané situaci. Jejich vyřízení nebývá otázkou jednoho odpoledne, v některých případech se připravte na časté a v ojedinělých případech i opětovné návštěvy různých úřadů.

Kdo s koho

Úvěry poskytované stavebními spořitelnami jsou stále velmi populárním produktem, jejichž oblíbenost nesnížily ani četné zásahy ze strany státní správy (snížení podpory), ani snižování úroků z hypotečních úvěrů. Ostatně svědčí o tom zvyšující se objem peněžních prostředků, které si lidé na bydlení půjčili. Oproti hypotékám mají sice tyto úvěry většinou kratší maximální možnou dobu splácení, úrok z úvěru je však garantován po celou dobu splácení a přitom nejste „potrestáni“ vyšší sazbou jako v případě delších fixací u hypoték. Na druhou stranu to může být nevýhoda v případě, že úrokové sazby v budoucnu poklesnou, což ale v současné době není příliš pravděpodobné.


Bytová potřeba

Úvěr ze stavebního spoření lze použít pouze na řešení bytové potřeby. Podle zákona je bytová potřeba definována především jako
  • výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu,
  • změna stavby na bytový dům, rodinný dům, nebo byt,
  • koupě bytového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů, nebo bytu,
  • koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb,
  • změna stavby, údržba stavby nebo udržovací práce,
  • vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků,
  • úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu,
  • splacení úvěru nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.

Odpočet úroků z daní

Ze základu daně z příjmu lze odečíst úroky z úvěru, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Úvěr však musí být použit na zajištění vlastního bydlení, případně na jeho rekonstrukci. Na začátku každého roku byste měli od stavební spořitelny obdržet výpis zaplacených úroků, který použijete jako přílohu přiznání k dani z příjmu. Objekt, který je stavěn nebo rekonstruován, však musí být ve vašem vlastnictví. To bývá problém především u staveb, u nichž je objekt po dobu výstavby majetkem developera a na budoucího vlastníka je převeden až po kolaudaci.

Bodové hodnocení

Každá stavební spořitelna používá pro výpočet bodového hodnocení vlastní vzorec, takže výsledky nelze mezi jednotlivými spořitelnami porovnávat, nicméně výpočet je velmi podobný. V podstatě se bere v úvahu intenzita spoření, výše cílové částky a rychlost, s jakou chcete úvěr získat (rychlejší nebo pomalejší varianta spoření). Čím rychleji a čím větší částky spoříte, tím rychleji dosáhne bodové hodnocení požadované výše. Pokud tedy chcete získat úvěr co nejrychleji, je vhodné vkládat na účet co nejvyšší částky, ideálně už při založení účtu.

Cílová částka

Cílová částka je součtem vkladů, přiznané státní podpory, úroků z vkladů a státní podpory a úvěru ze stavebního spoření. Tato částka uvádí, kolik si můžete maximálně nejen půjčit, ale také kolik můžete maximálně naspořit. Pokud máte v plánu naspořit 150 000 Kč a nebudete si brát úvěr, zvolte cílovou částku 150 000 Kč. Pokud si chcete vzít překlenovací úvěr např. ve výši 400 000 Kč, musíte zvolit cílovou částku 400 000 Kč. Pokud uvažujete o budoucím využití úvěru ze stavebního spoření, stanovuje se cílová částka podle celkové výše budoucí finanční potřeby (úspory + úvěr ze stavebního spoření).


Stavební spořitelna Infolinka Web E-mail
Českomoravská stavební spořitelna 225 221 111 www.cmss.cz info@cmss.cz
Hypo stavební spořitelna 844 111 113 www.hypos.cz hypos@hypos.cz
Modrá pyramida 222 824 777 www.modrapyramida.cz info@mpss.cz
Raiffeisen 800 225 555 www.rsts.cz rsts@rsts.cz
Stavební spořitelna České spořitelny 800 207 207 www.burinka.cz burinka@sscs.cz
Wüstenrot 800 225 555 www.wuestenrot.cz kontakt@wuestenrot.cz

 

Další článek


 

Související články


celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

Já jsem žádal u stavební spořitelny (ČMSS) a bohužel...
Petr
26. 10. 2014, 14:18

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více