FinExpert.e15.cz

Stavba na cizím pozemku a problémy s ní

Při koupi nemovitosti se nezapomeňte informovat, kdo je vlastníkem pozemku pro ní. Jinak mohou později nastat komplikace.
Stavba na cizím pozemku a problémy s ní

Příslušná ustanovení občanského zákoníku definují nemovitosti jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž stavba není součástí pozemku. Při koupi domu nebo bytu je nezbytné, aby si kupující vždy uvědomil, že pokud kupuje jakoukoli nemovitost, měl by pamatovat i na koupi pozemku pod touto stavbou.

Jedná se totiž o dvě naprosto samostatné věci (stavba a pozemek), které mohou být i samostatným předmětem prodeje. V praxi není ničím neobvyklým, že je stavba ve vlastnictví jednoho subjektu a pozemek pod ní ve vlastnictví někoho úplně jiného. Tuto skutečnost si laik při nákupu nemovitosti neuvědomuje, a to může do budoucnosti přinést řadu nepříjemností. Navíc k zápisu vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí nebudete potřebovat souhlas vlastníka pozemku pod stavbou, tudíž lze konstatovat, že koupi nemovitosti na cizím pozemku nic nebrání. Zkušenosti jednoznačně ukazují, že je nad míru žádoucí, aby vlastnictví stavby a pozemku bylo vždy  jednotné. Vyhnete se tak možným budoucím právním komplikacím.

Jak vznikají stavby na cizím pozemku

Právo stavby na pozemku mohlo vzniknout  přímo ze zákona, úředním výrokem nebo mohlo být zřízeno smluvně. Ke smluvnímu zřízení práva stavby se vyžadovalo uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a svolení příslušného stavebního úřadu. Je ale možné, že vámi kupovaná stavba byla na pozemku postavena „načerno“. Právě tato situace může být pro budoucího vlastníka stavby nebezpečná.

Jak nejlépe postupovat

Pokud si hodláte koupit nemovitost na cizím pozemku, je nutné,  abyste si zjistili, kdo má pozemek ve vlastnictví, za jakých podmínek byla stavba povolena či nepovolena, zda byla řádně zkolaudována, zda je vlastník pozemku ochoten jednat o jeho odprodeji, popř. zda by byl ochoten přistoupit na uzavření věcného břemene stavby na pozemku. Poslední možnost je asi nejlepší varianta, kdybyste pozemek z jakéhokoliv důvodu nemohli odkoupit. Rovněž uzavření nájemní smlouvy na pozemek pod stavbou může být alespoň na určitou dobu východiskem z této situace. V budoucnosti tento krok jistě oceníte.

Černá a neoprávněná stavba

Může nastat situace, kdy pozemek již vlastníte a následně zjistíte, že je na něm umístěna cizí stavba. V této situaci musíte řešit, zda se jedná o

  • černou stavbu – stavba bez stavebního povolení
  • neoprávněnou stavbu – stavebník nemá občanskoprávní titul na pozemku stavět, tj. jedná se o neoprávněný zásah o vlastnického práva vlastníka pozemku

Může se stát, že oprávněná stavba je stavbou černou, nebo naopak, že stavba neoprávněná je stavěna i se stavebním povolením. Oprávněnost stavby musíme posuzovat podle právní úpravy platné v okamžiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu, zatímco vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu o neoprávněné stavbě.

O neoprávněné stavbě mluvíme tehdy, kde se důvody neoprávněnosti nesou k počátku – ke vzniku stavby jako věci. Pokud stavba jako věc byla na pozemku zřízena oprávněně, jde o jinou situaci, která musí být také jinak řešena.

Žaloba někdy nepomůže

Jde-li o neoprávněnou stavbu, vlastník pozemku se nemůže bránit vlastnickou žalobou. Má právo žádat soud o rozhodnutí o neoprávněné stavbě.  Soud pak může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Pokud to není účelné, přikáže soud stavbu za náhradu do vlastnictví vlastníka pozemku (pokud s tím souhlasí).

Staví-li stavebník na základě práva, o kterém musí vědět, že je časově omezené (např. má pozemek v nájmu s možností výpovědi), nejde o neoprávněnou stavbu, ale vlastník pozemku se může domáhat ochrany svého pozemku tím, že podá u soudu vlastnickou žalobou na odstranění stavby.

Chybí opora v zákonu

Legislativní rada vlády se již několikrát zabývala problematikou spojení vlastnického práva stavby a zastavěného pozemku pod stavbou s možnými návrhy řešení. Prozatím však nebyla politická vůle tuto věc definitivně rozlousknout, s napětím tak musíme čekat až na novelu občanského zákoníku, která by tuto situaci snad mohla konečně vyřešit.

Další článek


 

celkem 7 komentářů

Nejnovější komentáře

Požádejte vlastnika o prodej pozemku, pouze on může ...
Lada
19. 8. 2015, 10:09
Požádejte vlastnika o prodej pozemku, pouze on může ...
Lada
19. 8. 2015, 10:06
Kravín Vám musí být přednostně nabídnut, jinak je je...
Lada
19. 8. 2015, 10:04
Dobrý den, máme postavenou rekreační chatu (z r. 195...
Kejřová Eva
8. 4. 2014, 17:15
Zdravím, chtěl bych Vás poprosit o nezávazné vyplněn...
Maty
16. 7. 2013, 09:23

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  5

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více