FinExpert.e15.cz

Stane se skupinový nákup nemovitostí konkurencí hypoték?

Nabídka úvěrů na pořízení nemovitostí je opravdu široká. Banky i stavební spořitelny se předhánějí v nabídkách, ale skutečný počet přidělených úvěrů přesto není nijak velký. Může pro ně být konkurencí skupinový nákup nemovitostí?
Stane se skupinový nákup nemovitostí konkurencí hypoték?

Skupinový nákup nemovitostí není věcí nijak novou. Z této myšlenky ostatně vyšlo i stavební spoření. Princip je jednoduchý. Požadovaná částka každého zájemce je rozdělena na 180 částí, tj. měsíců. Splácení je rozloženo do 15 let. Každý měsíc je částka, vybraná mezi členy skupiny, přidělena jednomu nebo několika zájemcům. Ti začnou půjčenou částku splácet ostatním. Další měsíc se skupina znovu sejde a rozdělí nově vybrané peníze, až jsou postupně uspokojeni všichni členové skupiny. Aby tento systém nemohl využívat nepoctivec, který by po koupi bytu půjčenou částku nesplácel, vázne do doby úplného splacení půjčky na jeho nemovitosti zástava a směnka. Na českém trhu se skupinovým nákupem nemovitostí a předmětů vysoké hodnoty zabývá několik firem. Mezi nejznámější patří Benefin a.s., Carion a.s., HP Promotion s.r.o., Trial Investment s.r.o. a další, mj. také fyzické osoby.

Průběh úvěru

Zájemce o koupi nemovitosti uzavře smlouvu a zaplatí poplatek za uzavření smlouvy. Výše poplatku je buď fixní (15-20 000 Kč – HP Promotion, Benefin) nebo závisí na výši úvěru (Carion). Po uzavření smlouvy začne spořit. Některé společnosti smluvně zaručují přidělení úvěru po 12 měsících spoření (Benefin, Trial Investment), jiné přibližně ve třetině až polovině splácení (HP Promotion, Carion). Tady je ovšem přidělení částky vázáno na dostatečný příliv peněz do systému, protože částka, která se v průběhu měsíce nashromáždí, se rozdělí mezi účastníky formou losování. U většiny smluv je možno spoření před přidělením úvěru na nějakou dobu pozastavit, ale neaktivní smlouva pak nemá nárok na přidělení úvěru a o tuto dobu se prodlužuje celková doba splácení. Aby nebyla požadovaná částku úvěru znehodnocována inflací, je po uplynutí určité doby (čtvrtletně až ročně) navyšována o tzv. indexaci, tedy koeficient, který zohledňuje nejenom inflaci, ale růst cen nemovitostí, ceny stavebního materiálu a stavebních prací. Indexování se zastavuje v polovině až dvou třetinách hodnoty smlouvy. Po přidělení úvěru jsou spláceny částky ve výši poslední splácené částky. Úvěr je jištěn zástavou nemovitosti a biankosměnkou, někdy také skupinovým životním pojištěním (nejlevnější forma rizikového životního pojištění s klesající částkou, která se vztahuje na všechny aktivní členy skupiny - Carion). U nemovitosti je vyžadováno pojištění s vinkulací ve prospěch poskytovatele úvěru. Pokud si v průběhu spoření další čekání na přidělení úvěru rozmyslíte, můžete smlouvu ukončit a po odečtení sankčních poplatků jsou Vám takto uspořené peníze vráceny. Můžete ale také svoji smlouvu prodat jinému zájemci, kterému tak zkrátíte dobu, potřebnou do přidělení úvěru.  

Výhody skupinového nákupu

Velkou výhodou skupinového nákupu je, že zájemce o úvěr nemusí prokazovat svou bonitu. To je výhodné především pro ty klienty, kteří sice příjmy mají, ale nemohou nebo nechtějí je nijak prokázat (podnikatelé s optimalizovaným daňovým přiznáním nebo podnikatelé a zaměstnanci z oblasti tzv. šedé ekonomiky (taxíkáři, číšníci, prodejci na tržištích apod.).  Za dostatečnou schopnost splácet úvěr je považována určitá doba spoření před přidělením úvěru. Pokud je úvěr přidělován volbou (tzn. losováním či licitací), můžete dobu jeho přidělení zkrátit zaplacením několika splátek najednou. 
Další výhodou jsou nízké úroky, pohybující se v rozmezí 2,1 – 4,75 % a jsou stálé po celou dobu splácení.   
Jednotlivé měsíční splátky se skládají ze samotné splátky, manipulačního poplatku a úrokového navýšení. Součástí splátky je i 19 % DPH, kterou si mohou plátci daně vložit do nákladů. Tuto výhodu podnikatelé u jiných úvěrů na pořízení nemovitosti, sloužící k podnikání, většinou nemají. Systém má pro přidělování úvěrů jasná pravidla a nikoho neznevýhodňuje. Na úvěr tak dosáhne každý, kdo splní předem dané podmínky. Při tom zvláště podnikatelé vědí své o žádosti o jakýkoli úvěr.   
Systém není závislý na daňové legislativě. Zatímco u hypotečního úvěru i u úvěru ze stavebního spoření by změnou výše daní ztratila výhoda daňových odpočtů ze základu daně (např. rovná 19 % daň, použitá na Slovensku), u skupinového nákupu toto nebezpečí nehrozí. Rovněž je eliminována možnost neuplatnění daňového odpočtu, např. v případě nemoci nebo dlouhodobé pracovní neschopnosti.  
Vzhledem k tomu, že skupinový nákup je organizován systémem víceúrovňového marketingu, umožní systém každému členovi určitou slevu podle počtu dalších členů, přivedených do systému. Sleva může činit až 40 % z indexace, tedy navýšení smlouvy. Pokud aktivní člen přivede více dalších účastníků a jeho sleva by převýšila 40 % navýšení, musí si pro čerpání vyšší slevy uzavřít další smlouvu.

Nevýhody a rizika skupinového nákupu

Některé z firem (Benefin, Trial Investment) garantují pevnou dobu přidělení úvěru, a to již po jednom roce spoření. Ostatní firmy termín přidělení úvěru negarantují. Termín je tedy zcela závislý na přílivu peněz od jednotlivých účastníků systému. Pokud více účastníků pozastaví spoření a budou se věnovat shánění dalších účastníků, omezí se i množství peněz k rozdělení, v krajním případě by se mohlo stát, že nebude co rozdělit.
Skupinový nákup nemá oporu v českém právním řádu, kde není nijak definován ani upraven. Jediná firma HP Promotion má ve výpisu z obchodního rejstříku uveden jako obor podnikání „poskytování úvěrů oproti zástavě věci movité“. Dá se říci, že obor působnosti ostatních firem je tu na samém kraji zákonnosti a nemá daleko od nepovoleného podnikání.
Klienti nemají možnost ověřit si, kolik peněz se v daném období do systému dostalo a jaká částka má být tedy rozdělena mezi nebydlící klienty. Tím se otevírá prostor pro případné machinace ze strany vedení firmy. S tím souvisí i informační politika firem, kdy zákazník nemá možnost se před podpisem smlouvy seznámit se zněním jednotlivých smluv ani s platnými ceníky (ceníky zveřejňují pouze firmy Benefin a Carion, přičemž firma Benefin neuvádí skutečnost, že při uzavření smlouvy vyžaduje poplatek ve výši 15 000 Kč). Ani jedna z firem neuvádí bližší podmínky zástavy nemovitostí ani požadavek ručení směnkou. Klientovi proto hrozí riziko, že jednotliví účastníci systému mu v honbě za dalším klientem a s vidinou snížení úrokového navýšení řadu podmínek zatají nebo je ani sami neznají.
Výše cílové částky úvěru je do doby přidělení úvěru tzv. indexována. To znamená, že cílová částka i manipulační poplatky jsou postupně navyšovány o výši inflace a růst cen stavebních prací. O skutečné výši indexace se klient před podepsáním smlouvy nic nedozví s poukazem na skutečnost, že nelze dost dobře odhadnout budoucí vývoj. Za rok 2003 tak např. společnost HP Promotion indexovala smlouvy o 7 %, přestože inflace dosáhla hodnoty 1,8 % a ceny stavebních prací se zvýšily rovněž o necelá 2 %. U smlouvy na 1 000 000 Kč se tak zvýšila hodnota smlouvy o 70 000 Kč, měsíční splátka ze 7 800 na 8 346 Kč. Postupnou indexací, převyšující roční úrokovou míru, se ztrácí hlavní výhoda skupinového nákupu, a sice jeho dostupnosti i pro méně majetné skupiny obyvatel. U milionové částky by se totiž měsíční splátka při roční indexaci ve výši 6 % až do poloviny doby spoření zvýšila až o 30 % a přesáhla by 12 000 Kč, což už je výše, přesahující možnosti mnoha lidí. U hypotéky jsou naproti tomu měsíční splátky stejné po celou dobu fixace, poté jsou upraveny v závislosti na zbývající částce a podle aktuální situace na trhu. Stavební spořitelny garantují stejné splátky po celou dobu splácení úvěru.        
Není řešena ochrana klienta v případě potíží firmy. V lepším případě bude mezi účastníky systému rozděleno méně peněz, v případě konkursu se ale klienti dostanou do nezáviděníhodné situace, protože vstoupili do systému především proto, aby nemuseli prokazovat svoji bonitu. V případě vyhlášení konkursu se ale všechny uspořené peníze stávají aktivy firmy a čerpané úvěry se stávají okamžitě splatnými. Kromě potíží s prokazováním bonity pro následný úvěr od banky nebo stavební spořitelny budou mít klienti problémy i se zástavou nemovitostí. Pokud totiž získají k úhradě zbylého dluhu hypoteční úvěr nebo úvěr od stavební spořitelny a vyplatí firmu skupinového nákupu, může tato firma jako oddělený zástavní věřitel dostat až 70 % požadované částky, ale po ukončení konkursu uplatní na zbylou částku směnku. Úvěr by se tak mohl stát pro majitele nemovitosti skutečnou noční můrou. Dalším problémem je pak skutečnost, že hypoteční banka i stavební spořitelna mohou být u zastavené nemovitosti na prvním místě a nemohou do zástavy vstupovat na druhé, popř.  další místo. Pro poskytnutí úvěru u těchto ústavů by pak klient musel na přechodnou dobu poskytnout zástavu další nemovitostí, aby si zástavu své nemovitosti odblokoval. To by také  mohlo pro mnoho lidí neřešitelným problémem.  
Velkou nevýhodou je také neexistence státní podpory, ať už ve formě příspěvku ve fázi spoření nebo odpočtu úroků od základu daně.

Závěr

Vzhledem k tomu, že náš právní řád nezná pojem „skupinový nákup“, řídí se společnosti, poskytující skupinový nákup, podle občanského a podle obchodního zákoníku. Nijak není řešena otázka ochrany klienta, který se  tak dostává do velmi nerovnoprávného postavení. Skupinový nákup má svoje kladné i záporné stránky a po vyřešení nejasných a sporných bodů by se mohl stát zajímavou alternativou, zvyšující konkurenci na trhu úvěrů.


 

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená