FinExpert.e15.cz

Společenství vlastníků: vše, co potřebujete vědět

Myslíte si, že být vlastníkem bytu v osobním vlastnictví přináší jen výhody? Některé povinnosti jsou podstatně náročnější.
Společenství vlastníků: vše, co potřebujete vědět

Vlastnictví bytů je dle výslovného zmocnění (§ 125 odst. 1 občanského zákoníku – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění – dále jen „OZ“) upraveno zvláštním zákonem, kterým je zákon č. 72/1994 Sb.. Tímto zákonem se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dále jen „ZVB“.

Musí vzniknout právnická osoba

Jedním ze způsobů „vlastnění“ bytů je vznik právnické osoby, kterou ZVB nazývá „společenstvím vlastníků jednotek“, v případě, že nastanou zákonem předpokládané právní skutečnosti. Společenství vlastníků jednotek vzniká:

  1. V domě, který má nejméně pět jednotek a
  2. alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.

Vlastní vznik právnické osoby je vázán dle výslovné dikce zákona na „den, kdy byla doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků“. Katastrální úřad vyrozumí vlastníky jednotek o této skutečnosti, nicméně pokud vlastnictví k jednotce vzniklo jiným způsobem než smlouvou (např. děděním), jsou noví vlastníci povinni informovat původního vlastníka budovy.

Úřední šiml pořádně řehtá

Zákonná koncepce vzniku právnické osoby společenství vlastníků jednotek se jeví poněkud komplikovaná a dle mého názoru nepříliš šťastná. Zákonodárce váže vznik na doručení listiny s doložkou vyznačení vkladu, zatímco z logiky věci by měl tento vznik vázat již na vznik vlastnického práva (vznik vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí – § 133 odst. 2 OZ), tedy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Praxe mnohých katastrálních úřadů je totiž taková, že listiny nedoručují, ale vyzývají k osobnímu vyzvednutí příslušné listiny účastníky řízení (pravděpodobně v rámci šetření na poštovném). S nevyzvednutím listiny nejsou spojeny v zásadě žádné negativní důsledky. Okamžik doručení se tak může stát poměrně komplikovaně realizovatelnou právní skutečností.

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobu ve smyslu ustanovení § 18 odst. 2 písm. d) OZ („jiná sdružení, o kterých to stanoví zákon“). Na rozdíl od jiných právnických osob nevzniká zápisem do příslušného rejstříku, ale již samotnou právní skutečností, tedy „doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí“.

Právní způsobilost je pevně daná

Od okamžiku svého vzniku má společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba právní subjektivitu, tzn. způsobilost k právním úkonům a způsobilost nabývat práv a povinností. Způsobilost být nositelem práv a povinností je způsobilostí speciální, neboť společenství může nabývat jen práv a povinností, které jsou součástí jeho předmětu činnosti („správa, provoz a opravy společných částí domu, případně činnosti v rozsahu zákona ZVB a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám“). Způsobilost k právním úkonům je rovněž omezena předmětem činnosti, ačkoli ZVB dává demonstrativní výčet právních úkonů, které je společenství vlastníků jednotek oprávněno činit (§ 9a ZVB).

Orgány společenství jsou shromáždění vlastníků jednotek a výbor společenství nebo pověřený vlastník (záleží na tom, co si společenství schválí a definuje ve stanovách), další orgány mohou být ustanoveny stanovami; ZVB však další orgány nedefinuje (např. finanční komise).

První schůze do dvou měsíců

První schůze shromáždění vlastníků jednotek se musí konat nejpozději do 60 dnů od vzniku společenství vlastníků jednotek. Samotnou schůzi svolává původní vlastník budovy. Na této schůzi musí být za přítomnosti notáře schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství (výbor nebo pověřený vlastník a případně další orgány stanovené stanovami). Notářský zápis o průběhu schůze a schválené stanovy společenství vlastníků jednotek tvoří přílohy návrhu na zápis společenství do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede místně příslušný soud pro vedení obchodního rejstříku.

V případě, že se schůze nekoná ve lhůtě stanovené zákonem (ZVB), plní funkci orgánů společenství vlastník, který má spoluvlastnický podíl na společných částech domu vyšší nebo rovnu jedné polovině. Pokud nedojde ke schválení stanov, řídí se právní poměry ve společenství vzorovými stanovami (Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek).
Společenství vlastníků jednotek má rovněž povinnost registrovat se jako plátce daní na místně příslušeném finančním úřadě, vézt podvojné účetnictví atd.

Základem je zákon a stanovy

Právní vztahy za trvání právnické osoby se řídí zákonem (ZVB) a stanovami. Pokud např. člen výboru zemře či pozbude vlastnické právo a tedy i členství ve společenství, je nutné provést volbu nového člena výboru na shromáždění vlastníků jednotek v souladu se stanovami příslušeného společenství. Forma záleží na znění stanov; pokud je ve stanovách určena forma notářského zápisu, je třeba ji dodržet, pokud ne, postačí forma písemná – zápis ze shromáždění. Skutečnost změny člena výboru je třeba zapsat do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném příslušným rejstříkovým soudem.

Je rovněž možné, aby došlo na shromáždění společenství vlastníků jednotek ke změně stanov. Způsob změny stanov je určen stanovami (způsob hlasování, forma – písemná, případně notářským zápisem, atd.) Skutečnost změny stanov je opět třeba zapsat do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Další článek


 

celkem 2 komentáře

Nejnovější komentáře

Re:Účetnictví
Pavel
28. 5. 2006, 15:08
Účetnictví
Michal
14. 5. 2006, 22:39

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více