FinExpert.e15.cz

S bytem si kupujeme i sousedy

Nefunkční společenství vlastníků a jeho skryté závazky mohou připravit vlastníka bytu o nemalé peníze.
S bytem si kupujeme i sousedy

Moje známá si před rokem koupila za výhodnou cenu pěkný nový byt v nástavbě staršího domu. Záhy se však ukázalo, že to nebyl tak dobrý obchod, jak si myslela. Dům má sice novou vnější fasádu a střechu, kterou zaplatil developer půdních bytů, ale fasádu do dvora už nezateplil. Zdivo je v havarijním stavu a skoro vůbec tepelně neizoluje. Moje známá protopila za zimní sezonu pěkných pár tisíc korun a navíc se v jejím bytě objevila plíseň.

Oproti původnímu příslibu developera, které dal kupcům nástavbových bytů, společenství vlastníků jednotek v domě (SVJ) nebylo schopno odsouhlasit potřebnou 75% většinou projekt na zateplení fasády a podat žádost o dotaci z Fondu životního prostředí. Mezitím byl program Zelená úsporám, ze kterého bylo možné získat na podobné účely nemalé prostředky, zastaven.

Fond oprav nedávno založeného SVJ na financování zateplení nestačí a podat žádost o úvěr není možné, protože se na schůzi nedostavila ani nadpoloviční většina vlastníků.

Moje známá se rozhodla, že si dá zeď svého bytu zateplit na vlastní náklady. Bude to pro ni představovat investici kolem 25 tisíc korun, ale doufá, že se jí to brzy vrátí v úsporách za vytápění a podaří se zlikvidovat i nepříjemnou plíseň. Jenže netuší, že k tomu, také bude potřebovat 75% souhlas členů SVJ.

Bývalí družstevníci umějí

Příběh mojí známé není zdaleka ojedinělý. Mnoho lidí si pořídilo byt a neuvědomili si, že s ním si kupují i své sousedy, jejichž vztah ke společnému majetku mohou ovlivnit jen minimálně. Pokud se část vlastníků o svůj majetek nestará a nechce se podílet na rozhodování o jeho údržbě, opravách a správě, pak na to budou doplácet.

Relativně nejlepší situace bývá ve společenstvích vlastníků, která vznikla privatizací družstevních bytů. Družstva se o svůj majetek většinou byla zvyklá a schopná postarat. Navíc struktura družstevní správy někde zůstala zachována a poskytuje finanční, správní i poradenský servis společenstvím vlastníků vzniklým v bývalých družstevních domech.

Danajský od obce

Horší bývá situace ve starých a neopravených domech, které obce privatizovaly, aby se jich zbavily a nemusely do nich už investovat. I když si bývalí nájemníci byty koupili za nízké ceny, musejí počítat s tím, že budou muset sáhnout hluboko do peněženky, aby provedli nákladné opravy střech, oken, výtahů či zateplení fasád. Většinou to pro ně znamená vzít si úvěr, protože zatím nemají ve fondu oprav dost peněz.

Jenže mnozí vlastníci se ze zchátralého domu rychle odstěhují a své byty pronajmou. O správu domu ztrácejí zájem a s úvěrem na rekonstrukci nesouhlasí.

Mnohdy však také přestávají řádně přispívat na náklady spojené se správou domu, na teplo, vodné a stočné, elektřinu, odvoz odpadu či úklid. Chybějící peníze se většinou musejí vzít z fondu oprav, pokud tam nějaké jsou, nebo je musejí uhradit ostatní vlastníci, protože jinak by dodavatelé přerušili dodávky služeb.

Pokud společenství nemá ve svých stanovách schválený postup proti neplatičům a není schopno proti nim včas zasáhnout, doplácejí na to ti poctiví.

V nových domech nikdo nemá čas

Vlastníci bytů v nové výstavbě na tom jsou o něco lépe, protože v prvních letech není třeba nic opravovat. Jenže mají zase jiné problémy. Nedávno jsem četla o kauze jednoho společenství vlastníků, které chce žalovat členy svého výboru. Údajně brzy po předání bytového domu začaly problémy s garážovými vraty. Po dvou letech přestala fungovat definitivně a je nutné je vyměnit. Ostatní vlastníci požadují, aby výměnu uhradili členové výboru, protože závadu nereklamovali u dodavatele v záruční době.

Takový případ je extrémní, nicméně ukazuje, jak nevděčné je vzít si na sebe odpovědnost za správu společného majetku. Proto se také velmi těžko hledají lidé, kteří na sebe toto břemeno dobrovolně vezmou. Některá společenství jsou dokonce ochotna členy výboru za tuto práci finančně odměňovat, přesto hledají jen těžko.

Zkuste nakouknout pod pokličku

Na to všechno bychom měli při koupi bytu pamatovat a pokusit se riziko budoucích problémů, nečekaných nákladů a ztrát omezit. Napadá mně několik preventivních opatření, ale možná někteří z vás mají více zkušenosti a přispějí dalšími náměty v diskuzi pod článkem.

  • Je dobré zjistit, kdo v domě zastupuje společenství vlastníků, navštívit ho a zeptat se jak společenství funguje, jaké řeší problémy, jaké opravy či investice udělalo nebo plánuje, z čeho se financují nebo budou financovat.
  • Můžeme zkusit zjistit, zda vlastník, který vám prodává byt, společenství vlastníků nic nedluží. Může se totiž stát, že dlužník už byl SVJ zažalován a než s ním podepíšeme kupní smlouvu, může soud rozhodnout, aby dluh zaplatil, a tak automaticky vznikne SVJ zástavní právo na jeho (tedy potenciálně náš) byt.
  • Bohužel jako zájemce o byt nemáme nárok na informace o hospodaření společenství vlastníků, stavu fondu oprav nebo pohledávkách vůči prodávajícímu. Pokud nám je zástupce SVJ odmítne sdělit, měli bychom požádat prodávajícího, aby sám předložil potvrzení od SVJ, že nemá žádné dluhy, jak vysoký je stav jeho dosavadní vklad do fondu oprav či jak se podílel na splátkách úvěru celého SVJ.
  • Je dobré věnovat pozornost výpisu z katastru nemovitostí a ověřit, zda na námi vyhlédnutém bytě nevázne zástavní právo. Může to být zástavní právo hypoteční banky za úvěr prodávajícímu vlastníkovi bytu, což se většinou při koupi bytu stejně musí vyřešit. Může to však být zástavní právo za úvěr, který si u banky vzalo celé SVJ, a na to pozor. Tento závazek koupí bytu přejde na nás. Coby člen SVJ budeme za úvěr ručit adekvátně našemu podílu na společném majetku. Proto musíme s prodávajícím vyřešit, kolik si SVJ půjčilo, jak úvěr splácí a kolik zbývá uhradit. Pokud jde o velký závazek, měli bychom to promítnout do kupní ceny. Jinak se nám může stát, že například zaplatíme vyšší cenu za byt proto, že je v rekonstruovaném domě. A pak ještě budeme splácet úvěr, který byl na tuto rekonstrukci použit.
Další článek


 

celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

zkusil bych před koupí bytu, jestli není výhodnější ...
než bude pozdě
23. 6. 2011, 13:23

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená