FinExpert.e15.cz

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání je časově nejnáročnější část investování do realit.
Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Nenechte se odradit, pokud nenajdete vhodnou nemovitost za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a získat představu, co a za kolik se dá pořídit.

V minulém díle naší Reality show jsme si řekli, kolik by měla nemovitost vydělávat: potřebujeme dosahovat čistého výnosu alespoň 8 procent. V některých oblastech Česka, zejména v Ústeckém kraji, není problém nemovitost s takovou (i vyšší) výnosovou mírou běžně najít na realitních portálech, aniž bychom se museli po mimořádně zajímavé nabídce zvlášť dlouho poohlížet. Ve většině lokalit je však takovou nemovitost obtížné získat, a proto musíme znát několik základních pravidel hledání nemovitostí za sníženou cenu:

Pravidlo č. 1

Nehledáme nemovitost, hledáme motivovaného prodávajícího, který je ochoten svou nemovitost prodat za nižší cenu, než je aktuálně tržní.

Napišme si, z jakých tří hlavních důvodů lidé nemovitost prodávají:

  • Chtějí se odstěhovat z města a postavit si dům nebo se přestěhovat do většího bytu. Takoví prodávající nechtějí slevit, nic je nehoní, chtějí za svůj byt dostat co nejvíc, aby umořili většinu nákladů spojených se stavbou domu nebo koupí většího bytu. S takovým prodávajícím často nemá cenu jednat, od něj slevu nedostaneme.
  • Rodinné vyrovnání – rozvody nebo dědictví jsou výbornou příležitostí, jak se dostat k nemovitosti za dobrou cenu. Prodávající často řeší nějaký akutní problém – potřebují se co nejrychleji finančně vyrovnat s partnerem – nebo nedokáže posoudit hodnotu majetku, který mu de facto bez dřiny spadl do klína, např. dědictví bytu po babičce. Je zde vysoká pravděpodobnost domluvy za rozumnou cenu.
  • Finanční tíseň – v dobách realitního boomu mnohé mladé rodiny získaly byt po rodičích či prarodičích, přesto si koupily na hypotéku nemovitost v novostavbě. Byt po rodičích tito lidé pronajímali a z nájmu hradili část měsíčních splátek hypotéky. Oproti době před rokem 2008 ovšem ekonomicky přituhlo a mnohé rodiny nyní čelí finančním problémům. Měsíční splátky hypotéky na novostavbu je dusí, nehledě na to, že často mají také spotřebitelské úvěry, kontokorenty nebo dluhy na kreditních kartách. Těžká situace je nutí prodat pronajímaný byt, aby splatili část hypotéky či krátkodobé úvěry, a vzhledem k tlaku, kterému musí každý měsíc odolávat, jsou ochotni nemovitost prodat za velice rozumnou cenu.
Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat?

Ano, v realitách se dají vydělat peníze. Není to ale úplně jednoduché.

  1. Případ mnohem vážnější finanční tísně je exekuce, která se dříve či později objeví na listu vlastnictví nemovitosti dlužníka. Zde je příležitost získat snad nejlepší prodejní cenu, nákup má však také svá rizika.

Pravidlo č. 2

Vyhýbáme se nemovitostem kupovaným v době vyšroubovaných cen. Tržní cena nemovitostí už tři roky klesá. Aktuálně se pohybuje na úrovni let 2005 a 2006, je o 20 procent nižší než na vrcholu v roce 2008. V některých lokalitách klesla ještě výrazněji. V případě, že současný prodávající koupil byt kolem roku 2007 či 2008, bude chtít prodat aspoň za kupní cenu plus daň z převodu nemovitostí plus investice do bytu plus případně provize realitní kanceláři. Taková nemovitost je zcela jistě předražená a prodávající nebude ochoten cenu snížit například o 30 procent, znamenalo by to pro něj vysokou ztrátu.

Koupil-li nemovitost v roce 2005 a chce zůstat aspoň na nule, je cena bytu po připočtení daně z převodu nemovitosti, investic do bytu a případně provize realitní kanceláři určitě blíž současné realitě.

V případě, že prodávající koupil nemovitost třeba v roce 2001 nebo ji získal jako dědictví nebo dar a je motivován co nejrychleji prodat (viz pravidlo č. 1) pak je schopen přijmout nižší nabídku, než je v současnosti reálně tržní.

Pravidlo č. 3

Vždy dávejte nabídky, nikdy nemůžete přesně vytušit, v jakém psychickém rozpoložení prodávající je. Spočtěte si, kolik je reálná tržní cena nemovitosti (to se naučíme v příštím díle Reality show), a spočtěte si, kolik by nemovitost musela stát, abyste získali řekněme aspoň 10 procent čistého výnosu z nájemného (viz díl Kolik by měla nemovitost vydělávat), pak učiňte nabídku. V devíti případech budete odmítnuti, v desátém to vyjde.

Rekapitulace postupu

  • zjistit motivaci prodávajícího
  • zjistit, kdy nemovitost koupil nebo jak ji získal
  • učinit nabídku

Kde nemovitosti za dobrou cenu získávat

Dražby

O dražbách se jako o možnosti, jak získat levně nemovitost, hodně psalo. Zájem o ně tedy pochopitelně vzrostl a dnes dražby bytů ve větších městech lákají mnoho potenciálních kupců. Poznáte to sami na prohlídce dražené nemovitosti – budete tam s dalšími minimálně deseti zájemci.

Takže dneska už to takové terno rozhodně není, konečné ceny v dražbách běžně dosahují úrovně tržní ceny, někdy i vyšší. A to nemluvím o nevýhodách dražeb – daň z převodu nemovitosti platí kupující, nemůžete si pořádně ověřit stav nemovitosti, je zde riziko, že se současný majitel nevystěhuje, splatnost kupní ceny za vydraženou nemovitost je někdy krátká, např. tři týdny po vydražení.

V dražbě lze výhodně získat nemovitost, o kterou není všeobecně zájem – např. zemědělský pozemek, chatu v nějaké malé obci, výrobní halu a podobně, o byty ve větších městech však všeobecný zájem je. Je tu ještě možnost, že objevíte „neinzerovanou“ dražbu, ale k informaci o takové dražbě se dostanete velice těžko. Shrnuto: dražby již nejsou dobrou příležitostí.

Dražební portály

Exekuce

Možnost, jak získat zlevněnou nemovitost, je koupit ji v exekuci přímo od majitele. Má to však svá rizika a proces nákupu je komplikovaný a zdlouhavý. Najděte si ve svém okolí známého, který již takovou nemovitost koupil nebo advokáta, který podobné případy prodeje pravidelně řeší, nikdy nekupujte nemovitost v exekuci sami, je to vysoce riskantní proces. O koupi nemovitosti v exekuci připravujeme speciální článek, který vyjde v září.

Informace o exekucích na nemovitosti dle katastrálního území

Realitní portály

I na realitním inzertním portálu můžeme najít zajímavou nabídku, na první pohled však většina inzerátů našemu záměru neodpovídá. Když ale víme, že hledáme motivovaného prodávajícího, který koupil svou nemovitost před pěti a více lety nebo jí nabyl způsobem, při němž za ni nemusel platit, může se po smlouvání i z nabídky na první pohled nevýhodné vyklubat nemovitost za velice dobrou kupní cenu.

Většina nemovitostí na inzertních portálech je oceněna výš, než je reálná tržní cena, cena, za kterou se srovnatelné nemovitostí skutečně prodávají. Nedá se to vyčíslit přesně, ale nebudeme daleko od pravdy, když řekneme, že u naprosté většiny nabídek je reálná cena prodeje o 10 procent nižší než inzerovaná, u velké části o 15 procent a u některých případů třeba i o 20 procent a více.

Objevují se i nabídky s reálnou tržní cenou, ty se prodají během jednoho či dvou měsíců. Zajímavý údaj je proto na inzerátu datum vložení, pokud je inzerát starší než dva měsíce, jde s jistotou říci, že nemovitost je předražená. Pozor ale – některé realitní kanceláře inzeráty po nějaké době mažou a znovu vkládají.

Hledání vhodných nemovitostí skrze inzertní portály doporučuji, neboť si projdete desítky nemovitostí, zjistíte výhody a nevýhody jednotlivých bytů, naučíte se lépe nemovitosti oceňovat a budete jednat s prodávajícími. I když z toho třeba nebude ani jedna investice, je to dobrá příprava.

Známí

Každému se svěřte, že máte zájem o koupi bytu na investici, za nějakou dobu se vám budou ozývat známí, jejichž známí chtějí prodat byt. Je to perfektní šance, jak se dostat k nemovitosti za dobrou cenu, neboť přes osobní referenci se domluvíte s prodávajícím mnohem snáz než v případě anonymního prodeje. Pokud odhadnete reálnou cenu nemovitosti a pokud je prodávající motivovaný, můžete vhodnými argumenty dostat cenu na takovou úroveň, abyste získali zajímavý výnos.

Stejně tak se můžete dostat k nemovitosti, jejíž vlastník je v exekuci, nebo k nemovitosti prodávané v rámci vypořádání manželů či dědictví.

Zatnete zuby?

Najít si a zažít svůj způsob hledání dobrých investic je dalším dílem do mozaiky úspěšného investování do nemovitostí. Jedná se o aktivitu časově nejnáročnější a jistý řekněme bod zlomu, kde se ze z řady začínajících investorů stávají investoři končící. Mnozí právě tady vzdávají svou snahu a spokojí se konstatováním, že trh je předražený a dobrou nemovitost nelze najít.

Ve skutečnosti v současné době poklesu cen nemovitostí a zhoršování ekonomické situace obyvatel příležitostí přibývá.

Zdroj: www.penize.cz

Další článek


 

celkem 2 komentáře

Nejnovější komentáře

Taky na novém portále www.RealityMat.cz najdete pár ...
karlik
19. 8. 2011, 10:37
musim rict, ze tohle je hodne zajimava serie. konecn...
mafia
18. 8. 2011, 10:51

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená