Obecně lze říci, že prodej nemovitosti je předmětem jak daně z příjmů fyzických osob, tak daně z převodu nemovitostí. V tomto článku se zaměříme na problematiku obou zmíněných daní.
A) Daň z příjmů fyzických osob
Základní otázka, kterou si musíme v případě prodeje nemovitosti položit, zní následovně: „Je prodej nemovitosti předmětem daně z příjmů?“
Jednoznačnou odpovědí je dle zákona o daních z příjmů (ZDP) odpověď ANO. Ovšem zjištění, že prodej nemovitosti je předmětem daně z příjmů ještě nic neříká o skutečnosti, zda budeme muset opravdu daň z tohoto příjmu platit či nikoliv.
Časový test
Možnost jak neplatit daň vychází z § 4 odst. 1 písm. a) či b) ZDP, který se zabývá problematikou osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno splněním časového testu.
Z daných ustanovení zákona vyplývá, že při splnění časového testu máte nárok na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Časový test je vymezen pro jednotlivé situace, které mohou nastat následovně, stačí tedy, aby pro osvobození byla splněna pouze jedna z následujících podmínek:
- bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
- bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem je po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby dle § 15 odst. 3 ZDP
- doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu 5 let (např. příjem z prodeje chaty, pozemku)
Bydliště v nemovitosti
Pojem bydliště (není totožné s trvalým pobytem) je obecně velmi zavádějící, proto ZDP pamatuje na definici bydliště pro tento účel: „Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník daně stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. V praxi se tato skutečnost nejčastěji prokazuje trvalým pobytem, ovšem nemusí tomu tak být ve všech případech.
Pan Novák v roce 2008 prodal rodinný dům, který pořídil na základě kupní smlouvy v červenci v roce 2007. Do okamžiku prodeje se v tomto rodinném domě trvale zdržoval.
Příjem z prodeje rodinného domu za definovaných podmínek bude zdaněn daní z příjmů fyzických osob. Pan Novák v rodinném domě sice bydlel, ale nesplnil časový test 2 let, jenž by představoval nárok na osvobození od daně z příjmů.
Ovšem pozor, odlišná situace by byla, pokud by získané prostředky využil na pořízení nového rodinného domu!
Základ daně
Prodej nemovitosti je tedy dle litery zákona o daních z příjmů předmětem daně z příjmů a pokud není osvobozen, zdaňuje se jako „Ostatní příjem“ dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Základem daně v tomto případě je rozdíl příjmů a výdajů. Příjmem je rozuměna prodejní cena nemovitosti. Výdajem je rozuměna cena, za kterou poplatník daně předmětnou nemovitost prokazatelně nabyl. Současně je výdajem na dosažení příjmů také zaplacená daň z převodu nemovitého majetku.
V našem konkrétním případě si stanovíme konkrétní čísla a ukážeme na příkladě: příjem z prodeje rodinného domu 1 450 000 Kč, nabývací cena rodinného domu 1 200 000 Kč, zaplacená daň z převodu nemovitostí panem Novákem 45 300 Kč.
Základem daně stanoveným pro výpočet daně z příjmů z prodeje rodinného domu v § 10 zákona o daních z příjmů bude částka 204 700 Kč.
Daňové přiznání při prodeji nemovitosti
Poplatník daně z příjmů má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v souvislosti s prodejem nemovitosti. Zde platí obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Ovšem povinnost podat daňové přiznání za zdaňovací období je v tomto případě nutností.
Termín pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob místně příslušnému správci daně (finančnímu úřadu – dle bydliště poplatníka daně z příjmů fyzických osob) je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.
Termín pro podání daňového přiznání v tomto případě za zdaňovací období 2008 je stanoven na 31. března 2009 (za předpokladu zpracování daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob daňovým poradcem by se termín podání daňového přiznání posunul až do 30. června 2009).
Povinnostem u daně z převodu nemovitostí v případě prodeje nemovitosti se věnuje následující kapitola.