FinExpert.e15.cz

Při refinancování hypotéky se vyplatí VŠE pozorně uvážit a spočítat

Ač se to na první pohled může zdát, není vše zlato, co se třpytí.
Při refinancování hypotéky se vyplatí VŠE pozorně uvážit a spočítat

V poslední době se stále více mluví o možnosti po skončení tzv. fixačního období refinancovat hypoteční úvěr prostřednictvím hypotečního úvěru jiné banky, která klientovi nabídne nižší úrokovou sazbu. Cílem tohoto článku není a také nemůže být jednoznačné rozhodnutí o výhodnosti nebo nevýhodnosti refinancovat hypoteční úvěr po ukončení fixačního období, ale spíše analýza důležitých faktorů, které je při tomto rozhodování nutno uvažovat.

Snad každého klienta, který splácí hypoteční úvěr, napadne při ukončení doby fixace myšlenka, zdali má nebo nemá refinancovat tento úvěr prostřednictvím hypotečního úvěru jiné banky, která mu nabízí výhodnější podmínky, a to především nižší úrokovou sazbu. Od původní banky tento klient dostává nabídku nové úrokové sazby pro další fixační období zhruba měsíc před ukončením doby fixace, takže času na případné vyřízení refinancování hypotéky opravdu není nazbyt. Proto se vyplatí zjišťovat si informace, i když mnohdy pouze velice obecného charakteru, dopředu. Stávající banka to obvykle na klienta tzv. „zkouší“ a nabídne úrokovou sazbu vyšší, než na kterou by byla ještě ochotna přistoupit. Klientovi se tak obvykle vyplatí s bankou vyjednávat a jako argument mu mohou posloužit právě  nabídky jiných bank, které by si měl zjistit ještě v období, než mu stávající banka nabídne nové podmínky. Ovšem i v tom případě, pokud se klientovi nepodaří stávající banku přesvědčit o ještě výhodnějších podmínkách, než mu nabízí jiné banky, se nemusí vyplatit automaticky tuto hypotéku refinancovat. Názorně to lze demonstrovat na následujícím příkladě.

A teď na konkrétním příkladě

Klient si vzal hypoteční úvěr ve výši 1 500 000 Kč s dobou splatnosti 30 let při úrokové sazbě 4,95 % p.a. a 3letém fixačním období. Měsíční splátka úvěru v následujících 3 letech činí za uvedených podmínek 8 006,55 Kč. Po skočení fixačního období, to znamená, že do splatnosti úvěru chybí 27 let, je nesplacená část úvěru rovna částce 1 429 558 Kč. Banka nyní klientovi nabídne pro další fixační období úrokovou sazbu 5,15 % p.a. V tomto případě by klient měsíčně platil 8 177 Kč. Klient má ovšem nabídky i z jiných bank, kde mu nabízí nižší úrokovou sazbu pro následující fixační období. Výši měsíční splátky úvěru v závislosti na výši jeho úrokové sazby uvádí první dva řádky následující tabulky.

Úroková sazba (% p.a.)4,754,804,854,904,955,005,055,105,15
Splátka pro další fixační období (Kč)7 8387 8807 9227 9648 0078 0498 0928 1348 177
Měsíční úspora oproti sazbě 5,15 % p.a. (Kč)33929725521317012885430
Celková úspora v 1letém fixační období (Kč)4 0673 5633 0582 5522 0441 5351 0255130
Celková úspora v 3letém fixační období (Kč)12 20110 6909 1757 6566 1334 6053 0741 5390
Celková úspora v 5letém fixační období (Kč)20 33417 81615 29112 75910 2217 6765 1242 5650

 

Třetí řádek tabulky uvádí měsíční úsporu klienta při nižší úrokové sazbě (nejvýhodnější nabídka od jiných bank) oproti úrokové sazbě 5,15 % p.a., kterou mu nabízí jeho stávající banka. Jak je patrné z tabulky, v některých případech tato úspora opravdu není velká, v některých již ovšem je relativně zajímavá. Klient by ovšem neměl brát úvahu pouze měsíční úsporu, ale celkovou úsporu v rámci celého fixačního období. Pro 1leté, 3leté a 5leté fixační období je tato celková úspora uvedena v posledních třech řádcích tabulky. Určitým zjednodušením je uvažování stejné výchozí úrokové sazby (5,15 % p.a.) pro všechna uvedená fixační období a neuvažování časové hodnoty peněz, ale toto zjednodušení je v tomto případě akceptovatelné.

Jak je patrné z hodnot uvedených v tabulce, pokud by klient uvažoval pro další období o 1letém fixačním období, nebyla by jeho celková úspora obecně nikterak závratná. V případě uvažování 3letého nebo dokonce 5letého fixačního období by se již v některých případech jednalo o relativně zajímavé částky. Celkovou úsporu za fixační období, kterou klient dosáhne, pokud bude hypotéku refinancovat prostřednictvím banky, která mu nabídne nižší úrokovou sazbu, by měl klient srovnat s náklady na toto refinancování. I když v případě refinancování hypotéky banky nabízejí i nulové poplatky za vyřízení takového úvěru či za odhad nemovitosti, měl by klient při tomto srovnání taktéž uvažovat hodnotu svého času, jelikož proces refinancování hypotéky mu zabere relativně dost času. 

Čas klientovi pravděpodobně zaberou minimálně následující záležitosti:

  • vyhledání informací
  • informační schůzky
  • podpis nové úvěrové smlouvy
  • další administrativní záležitosti (návštěva Katastrálního úřadu a s tím spojený poplatek apod.)
  • atd.

Dále je nutno zohlednit ještě další faktory, jako jsou nutné změny v případě pojištění hypotečního úvěru či nutnost si otevřít nový běžný účet u nové banky a s tím související čas věnovaný nahlášení změny běžného účtu u svého zaměstnavatele či u různých institucí (a popř. i s tím související výdaje) . Je poté otázkou, zdali se klientovi vyplatí toto vše podstupovat pro celkovou úsporu např. ve výši 2 000 Kč (částečně záleží na tom, k jaké délce fixačního období se tato částka váže a na dalších okolnostech). Je tedy nutno zohlednit při refinancování hypotéky nejenom skutečně vynaložené náklady (i když ty bývají v současné době relativně nízké), ale je nutno zohlednit i hodnotu vlastního času, kterou se bohužel ještě relativně velká skupina klientů nenaučila zohledňovat. Na závěr je tedy možno říct, že vyjednávat se určitě vyplatí, ale refinancovat i kvůli relativně nepatrnému rozdílu úrokové sazby nemusí být po zohlednění všech faktorů úplně výhodné.

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená