FinExpert.e15.cz

Pořízení nového bydlení aneb jak nejlépe platit?

Jakýkoliv nákup nemovitostí je doprovázen přesunem finančních prostředků z účtu kupujícího na konto prodávajícího. Úhrada kupní ceny bývá různá, někdo požaduje zaplacení celé kupní ceny najednou, jindy je placena postupně.
Pořízení nového bydlení aneb jak nejlépe platit?

Vždy si je třeba dobře uvědomit míru rizika, kterou daná transakce přináší. Do jak velkého „dobrodružství“ se pustíte, záleží jen na vás. My vám poradíme, jak nenaletět firmám a lidem, kteří využívají touhy lidí po novém bydlení k praktikám hraničících s úmyslnými či neúmyslnými podvody.

Trh s novými byty

Pozorujeme-li vývoj trhu s byty v posledních měsících, dojdeme k závěru, že téměř stagnuje poptávka po nových bytech. Důvody lze spatřovat ve zvýšení atraktivity cen starších bytů, jejichž ceny v určitých lokalitách výrazně klesly. V mnoha městech dochází k privatizaci starších obecních bytů a to za ceny výrazně nižší v porovnání s cenami tržními, a tak se trh se staršími byty rozšiřuje. V neposlední řadě hraje roli i mnoho státních a bankovních programů podporujících regeneraci panelových sídlišť. V souhrnném působení těchto faktorů se pak odráží stále obtížnější rozprodej projektu s novými bytovými jednotkami.

Podíváme-li se na aktuální nabídky firem, kteří inzerují možnost nákupu nového bydlení, zjišťujeme, že každý investor má své specifické podmínky, se kterými by se měl každý zájemce dopodrobna seznámit.

Mnoho lidí jim však po hříchu nedává tu váhu, kterou by si zasloužily a tak porovnání jednotlivých nabídek začíná a končí u ceny za metr čtvereční podlahové plochy. Ty důkladnější ještě zajímá lokalita, ve které se stavba nachází, použitý materiál při výstavbě bytu, dopravní obslužnost, případně základní bytové vybavení. Uvedená výběrová kritéria určitě mají své nezpochybnitelné místo při rozhodování, ale neměli byste zapomínat na hlavní ukazatel: Zda investor požaduje úhradu celé kupní ceny.

Jiná firma, jiný mrav

Způsobů, jak investoři požadují úhradu kupní ceny za nově stavěné byty, je několik. Zjednodušeně se dají rozdělit do dvou skupin.

První skupina reprezentuje podnikatele na trhu s nemovitostmi, kteří inkasují od zájemcům skoro veškeré peníze a to před tím, aniž by byla zahájena výstavba daného objektu. Kupujete si tak hypotetickou stavbu na papíru.

Ve druhé skupině najdeme investory, kteří požadují složení určité zálohové platby na svůj účet při podpisu smlouvy (nejčastější smlouva o smlouvě budoucí). Doplatek do celkové kupní ceny za nemovitost je pak požadován až po zhotovení díla.

Tyto zobecněné postupy se odvozují od toho, jak silný nebo naopak slabý developer stavbu realizuje. Praktické zkušenosti ukazují, že banky si jednotlivé investory a jejich projekty dobře prověří a účastní se jen takových akcí, kde je alespoň 20-30% finanční spoluúčast developera.

Pokud investor disponuje dostatečně velkým vlastním kapitálem nebo získal bankovní úvěr na stavbu, požaduje obvykle od klientů jen menší, zálohovou platbu za byt. V opačném případě je stavba financována z prostředků budoucích kupujících. Tento druh finančního krytí je pro investora výhodný tehdy, pokud nemá dostatečně vysoké vlastní zdroje, nebo na cizí zdroje (bankovní úvěry) nedosáhne. Pro klienty z toho vyplývá, že tito lidé financují stavbu svými penězi a investor šetří peníze na úrocích.

Nebezpečí při financování projektu za pomoci peněz důvěřivých klientů tkví v tom, že pokud se investorovi nepodaří v určitém časovém období avizované byty prodat, začíná nepříjemná řetězová reakce, která má nepříjemné důsledky jak pro stávající klienty, tak i pro samotného investora. Developer nemá peníze na úhradu faktur stavebním firmám za provedené práce. Následně dochází k zastavení či zpomalení stavebních prací, šetří se na materiálu, hledají se úsporná opatření na úkor kvality stavby a práce apod.

Při nejhorším možném scénáři pak dochází k dlouhotrvajícím soudním sporům mezi investorem a stavebními firmami, které požadují nejen úhradu faktur, ale i úroky z prodlení či smluvní pokuty. Tím se celý projekt prodraží a ocitá se na pokraji krachu. Nešťastným klientům pak mohou zbýt jen doklady o zaplaceném bytu, který se nikdy nepostaví.

Jak na financování nového bytu?

1. Nové byty - projekt financovaný bankou

Získáte větší jistotu, že banka důkladně prověřila proveditelnost projektu (sami jste jen stěží schopni tuto skutečnost posoudit). Banka se aktivně účastní dozorování stavby a kontroluje účelovost použití půjčených prostředků. Minimalizuje se tím riziko, že peníze budou použity na jiné podnikatelské aktivity s nejistým výsledkem. Zájemce o nový byt obvykle zaplatí 10-20% zálohu z ceny bytu a zbylou částku doplatí až po kolaudaci stavby. Velice výhodné bývá pro klienty využití institutu notářské úschovy nebo vázaného účtu v bance, kterým docílíte toho, že za vaše peníze získáte skutečně postavený byt.

2. Projekt financovaný samotným investorem

Projekt financovaný investorem se může na první pohled jevit docela výhodně. Investor si nepůjčuje peníze od banky, stavba tedy může být levnější pro potenciální zájemce, protože nebude navýšena o bance zaplacené úroky. Na druhou stranu ztrácíte banku jako určitého garanta realizace stavby. Vyplývá z toho jediný správný a přitom bezpečný způsob úhrady a to až po realizaci stavby.

Nenechte se zlákat různými slevami, které získáte tím, že za byt zaplatíte předem nebo ve splátkách. Sice ušetříte možná pár tisíc korun, ale odmění vás také rizikem, že projekt z jakéhokoliv důvodu nebude dokončen. Využijte toho, že volba míry rizika je jen na vás, a proto se nepouštějte do akcí s nejistým výsledkem. Můžete totiž přijít o veškeré úspory.


Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená