FinExpert.e15.cz

Poradna: Hypotéky a jak na ně

Lze dům s hypotékou prodat? A co v případě finančních problémů? Odpovídá specialistka Hypoteční banky.
Poradna: Hypotéky a jak na ně

Po mateřské dovolené pracuji na velmi dobře honorovaném místě, přesto mi banka, když jsem předložila příjmy za minulé období, odmítla hypotéku poskytnout. Neexistuje nějaká výjimka?

U většiny hypoték musíte k žádosti o poskytnutí úvěru skutečně doložit své příjmy aktuálním daňovým přiznáním nebo potvrzením od zaměstnavatele, kdy ovšem banka neakceptuje příjem ve zkušební lhůtě. Jiná je situace pouze u hypotéky bez doložení příjmu, kterou nabízí například Hypoteční banka nebo ČSOB. U ní je důležité, že splácení úvěru Vám dovolují Vaše aktuální reálné příjmy, třebaže jsou závislé např. na dokončení zakázek, nebo máte příjem teprve krátkou dobu, který ještě není doložitelný daňovým přiznáním. Bance předložíte po vyčerpání úvěru notářský zápis o uznání dluhu (není nutné, pokud předložíte poslední 3 výpisy z účtu nebo jste již řádně splácela úvěr v bance) a potvrzení o bezdlužnosti vůči České správě sociálního zabezpečení a finančnímu úřadu. Dále banka ověří v bankovních registrech, zda jste své minulé závazky plnila včas a řádně a podepíšete čestné prohlášení, že máte příjem dostačující pro splácení úvěru. Díky vyššímu riziku si ale banka účtuje o trochu vyšší úrok než u klasické hypotéky. Tato skutečnost však vyváží fakt, že dříve byste hypotéku vůbec nemusela získat.
 

Mohu prodat dům zatížený hypotékou?

Můžete, prodej nemovitosti zatížené hypotékou je ovšem založen na tom, že převedení dluhu na druhou osobu je bankou odsouhlasen. Existuje i další možnost – dluh předčasně splatit a prodat už dům nezatížený dluhem. 

Pokud prodáváte dům zatížený hypotékou, musí s tím souhlasit kupující i banka. Kupující proto, že převezme Váš závazek z hypotéky, banka vydá souhlas v případě, že je pro ni nový vlastník dostatečně bonitní. Pokud obě strany souhlasí, z dohodnuté kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl složí kupující jako výslednou částku u notáře. Poté, co proběhnou všechny potřebné přepisy v katastru nemovitostí, jsou peníze uvolněny na účet prodávajícího. Kupující se tak stane novým klientem hypoteční banky a hypotéku, která na něho přešla, začíná pravidelně měsíčně splácet. Transakce je spojena s určitými poplatky, zejména za zpracování, resp. přepracování úvěru, které obvykle platí nový dlužník. Komplikací této možnosti je, že prodávající nemá až do vyřízení všech náležitostí finanční prostředky z prodeje na pořízení jiného bydlení.

Předčasné splacení hypotéky v praxi znamená, že kupující složí, nejlépe do notářské zástavy, dohodnutou sumu za nákup nemovitosti. Prodávající zaplatí z těchto peněz hypoteční bance zbývající dluh, čímž zanikne příslušné zástavní právo v její prospěch. Poté je nemovitost přepsána z prodávajícího na kupujícího již bez zástavních břemen. Výhoda tohoto řešení spočívá v tom, že kupující získává nemovitost tzv. čistou, prodávající může zbývající prostředky využít podle svých potřeb. Nevýhodou je, že předčasné splacení hypotéky mimo změnu platnosti úrokové sazby jde ruku v ruce se zaplacením penále za předčasné splacení. 

Co konkrétně znamená, že banka prostřednictvím hypotečního úvěru zpětně proplatí investice do bydlení?

Až dosud bylo možné čerpat peníze z hypotéky jen po předložení dokladů prokazující účelovost čerpání, např.  dodavatelských faktur nebo podepsané kupní smlouvy banka však umožňuje zpětné proplacení prostředků a rovněž umožňuje i doložení účelu čerpání až následně po úplném vyčerpání úvěru.
 
Zpětné proplacení prostředků znamená, že z účelového hypotečního úvěru můžete získat zpátky své peníze, které jste již dříve utratili v souvislosti s výstavbou či rekonstrukcí nemovitosti nebo s koupí pozemku, na kterém nyní s využitím hypotéky stavíte nový dům. Banka proplatí doklady staré maximálně jeden rok a nezkoumá další využití těchto prostředků.

Zpětné dokládání účelu čerpání hypotéky je řešením pro případy, kdy potřebujete čerpat úvěr, ale ještě nemáte k dispozici potřebné doklady prokazující účelovost čerpání. Banka přesto úvěr schválí a peníze jsou klientům hned k dispozici s tím, že faktury za stavební materiál a práce jsou doloženy až po úplném vyčerpání úvěru. Od začátku však klient platí standardní úrokovou sazbu pro účelovou hypotéku na nemovitost.

Slyšela jsem, že některé banky nabízejí hypotéku bez poplatků. Co konkrétně od ní může žadatel čekat?

Výdaje spojené s hypotékou nepředstavují jen vlastní splátky a úroky, ale také poplatky. Hypotéka bez poplatků znamená, že klienti, kteří se pro ni rozhodnou, budou mít předem stanovené poplatky zahrnuty v úrocích. Zvýšení úrokové sazby hypotéky je přitom individuální pro každého klienta. Závisí především na rozsahu zahrnutých poplatků. Většinou se jedná o jednorázový poplatek za zpracování hypotéky, roční poplatek za vydání potvrzení o skutečné výši zaplacených úroků, měsíční poplatky za správu úvěru včetně státní finanční podpory, obraty a výpisy. Do výše úroků lze promítnout také poplatky za postupné čerpání úvěru, za protokol o stavu stavby a za čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva. To přináší hned několik výhod: platí pouze jednu částku měsíčně, což je splátka úvěru, a po celou dobu splácení se nemusí starat o poplatky. Navýšení úroku zůstane stejné dokonce i v případě, že poplatky vzrostou. Protože se náklady na pořízení a správu úvěru rozpustí v úrokové sazbě, mohou si klienti celou zaplacenou částku odečíst z daňového základu, což v případě odděleného placení poplatků není možné. 

Co dělat, když se dostanu do finančních potíží a nebudu mít na splátky hypotéky?

Vaše investiční záměry a finanční možnosti posuzují již před podepsáním smlouvy o hypotečním úvěru odborníci v bance. Ti vám také dokáží poradit s výší možných finančních rezerv, které by vám pomohly v případě, že např. přijdete o práci, onemocníte. Ale i kdyby jste se dostali do potíží se splácením hypotéky, rozhodně to neznamená, že automaticky a v krátké době dojde k prodeji Vaší nemovitosti. Banka se především snaží společně s dlužníkem najít ekonomické východisko. Je však zapotřebí, abyste ji ihned o svých potížích co nejpřesněji a objektivně informovali. Nejlépe ještě před tím, než nezaplatíte další pravidelnou splátku.

Řešení, jak budou lidé, kteří se dostali do přechodných finančních potíží, splácet hypotéku, je velmi individuální. Většinou se banka snaží spolu s klientem hledat finanční zdroje, např. zda má úspory, nebo zda mu třeba může pomoci rodina. Banka také může poskytnout určitý čas na dorovnání dluhu, který banky poskytují dlužníkům ve finanční tísni, závisí především na výši úvěru a důvodu, proč dlužník neplatí. Relativně vstřícné jsou především v případě nezaviněných, objektivních příčin neplnění, například při ztrátě zaměstnání, kdy je velmi pravděpodobné obnovení řádného splácení. Pokud dojde k úmrtí živitele rodiny a tím k problémům se splácením úvěru dávají banky přednost jednání o prodeji nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. Je možné jednat i o převzetí takového závazku, třeba některým z dědiců v rámci dědického řízení. Jako vhodnou prevenci stojí za zvážení v tomto případě při sjednání hypotéky současně sjednat i životní pojištění a takové alternativě předejít.


Zamapatujte si:

Při sjednávání hypotéky „nejděte na doraz“, ponechejte si ve svém rozpočtu dostatečnou rezervu pro případné horší časy a pokud i přesto dojde k situaci, kdy nemáte na splátky, okamžitě sami aktivně informujte banku a domluvte se na dalším postupu - v drtivé většině případů se najde řešení přijatelné pro obě strany.



Radomíra Papoušková,
ředitelka odboru řízení produktů Hypoteční banky

Klepněte pro větší obrázek
Další článek


 

Související články


celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

Dobrý den,chtěla bych zeptat jestli je možné si třeb...
Eva
27. 3. 2014, 08:54

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více