FinExpert.e15.cz

Petr Čtrnáctý, Hypo-centrum

S Petrem Čtrnáctým, výkonným ředitelem společnosti Hypo-centrum, o nabídce a poptávce po nemovitostech v České republice, hypotékách a růstu cen.

Vaše společnost zajišťuje pro klienty výběr a získání hypotečního úvěru u prakticky všech bankovních ústavů, takže určitě můžete srovnávat přístup a zaměření jednotlivých hypotečních bank. Můžete hypoteční banky z těchto dvou hledisek stručně charakterizovat?

Živnostenská banka a HVB jsou přístupnější individuálnímu řešení, preferují bonitnější klienty a vybírají si financované nemovitosti. Česká spořitelna a Českomoravská hypoteční se naopak orientují na „masovou“ klientelu, které přizpůsobují i podmínky a parametry jejich hypotéky.
Někde mezi je Komerční banka, GE Capital Bank a Raiffeisenbank. U KB je nevýhoda, že klient platí bance poplatek i za předběžné posouzení hypotéky bez toho zda hypotéku získá či nikoliv. U GE je výhodou rychlost.

Často dostáváme do redakce následující otázku: Mám si vzít hypotéku a koupit byt hned, nebo rok či dva počkat? Hypoteční úvěry jsou levné a dostupné, ale to údajně ještě nějaký čas vydrží. Zato byty za poslední rok zdražily až o 20 %. Očekává se, že po euforii zase zlevní. Souhlasíte s názorem, že se vyplatí počkat?

Jsem přesvědčen, že se vyplatí počkat u nemovitostí typu panelákových bytů a starších objektů, kde je dnes cena navýšena umělou poptávkou. Zde je rozhodně možné očekávat pokles cen. Naopak u nových nemovitostí, bytů nebo rodinných domů lze očekávat mírný ale stálý nárůst cen. Už jen z toho důvodu, že pozemků v atraktivních lokalitách stále ubývá a nárůst cen pozemků je prakticky zaručený. Co se týká úrokových sazeb hypotečních úvěrů, tak zde již není možné počítat s nějakými dalšími poklesy. Jsme již dnes na evropské úrovni úrokových sazeb pro hypotéky. Očekáváme spíše stagnaci sazeb, resp. jejich drobné výkyvy v rámci desetin, a to oběma směry.

Občané v ČR si často myslí, že hypotékou se člověk uváže na 15 či 20 let k jednomu místu. Funguje už trh bytů a domů zatížených nesplaceným hypotečním úvěrem? Prodávají a kupují se takové nemovitosti?

Ano, vlivem současného trendu financování nemovitostí pomocí hypotečního úvěru se stále častěji setkáváme se situací, kdy klient chce koupit nemovitost zatíženou zástavním právem některé z hypotečních bank. To však nepředstavuje zásadní problém. Prodávající nemovitosti požádá svojí hypoteční banku o vydání souhlasu s prodejem nemovitosti a o příslib výmazu zástavního práva. Na oplátku si tato banka vymíní uvést do kupní smlouvy odstavec, že část kupní ceny, která se rovná výši nesplacené hypotéky prodávajícího, bude uhrazena kupujícím přímo na úvěrový účet prodávajícího a tím tedy bude úvěr zaplacen. Zbývající část kupní ceny kupující zaplatí přímo na účet prodávajícího. Po splacení původní hypotéky hypoteční banka prodávajícího vystaví takzvanou kvitanci pro výmaz jejího zástavního práva a kupující má tedy po zrealizované transakci nemovitost tzv. čistou, bez zástavního práva, resp. se zástavním právem svojí hypoteční banky, pokud nemovitost financuje také hypotékou.

Podle připravované novely zákona o dluhopisech připravovanou ministerstvem financí budou moci tuzemské hypoteční banky po vstupu České republiky do EU půjčit svým klientům peníze na stavbu a koupi nemovitostí na území všech členských států. Myslíte, že čeští občané projeví o tuto možnost zájem?

Nepředpokládáme masivní zájem o tuto službu. Již dnes umíme obdobné záměry financovat úvěrem, který je naprosto srovnatelný s klasickou hypotékou. Jedná se o případy, kdy si klient chce pořídit nemovitost v zahraničí a je schopen zajistit tuto koupi nemovitostí, která se nachází na území ČR. Zájem o tuto službu jsem však zaregistrovali v řádu jednotek. Samozřejmě, že po vstupu do EU klientů s tímto záměrem přibude, ale rozhodně to nebude pro banky zajímavý cílový segment, na který by se cíleně zaměřovali už jen z toho důvodu, že toto financování je mnohem administrativně náročnější než tuzemské hypotéky.

Poměrně vysoké procento lidí, kteří si berou hypotéku, má zájem o předčasné splacení půjčky. Dá se obecně zhodnotit, zda je předčasné splacení výhodné?

V tomto případě záleží na individuálních možnostech daného klienta. Pokud má dostatečné množství volných prostředků, které nehodlá zhodnocovat, je možné říci, že předčasným splacením hypotéky ušetří. Každopádně k předčasnému splacení hypotéky by mělo optimálně dojít v momentě takzvané změny fixačního období. V tento moment nebude banka klientovi účtovat žádné sankce za předčasné splacení, ani nebude klient platit žádné úroky navíc. Změna fixačního období úrokové sazby se pravidelně opakuje dle toho, jak dlouhou fixaci si klient na začátku hypotéky zvolil. Nejčastější délkou fixace úrokové sazby je pět let, ale může to být i jeden rok či deset let. Dnes jsme schopni zafixovat podmínky hypotéky, resp. úrokovou sazbu klientovi až na patnáct nebo dvacet let. Výhodou této služby je absolutní omezení rizika, že se klientovi během splatnosti hypotéky úroková sazba změní. Nevýhodou je vyšší úroková sazba.

Převážná většina klientů si vybírá pětiletou fixaci hypotéky. Víte proč?

Pětiletá fixace úrokové sazby je zlatou střední cestou. Délka se totiž může pohybovat standardně v rozmezí 1–10 let, individuálně 15–20 let. Pětiletá fixace dává klientovi jistotu pevných podmínek hypotéky na poměrně dlouhou dobu a zároveň je pět let reálná doba, za kterou je pravděpodobné, že by mohl klient s hypotékou něco učinit, resp. ji předčasně splácet.

Debatuje se o snížení podpory stavebního spoření. Mnozí ekonomové považují státní podporu spoření za méně efektivní a dražší nástroj rozvoje vlastnického bydlení než úrokové dotace hypotečních úvěrů. Jaký je váš názor?

Rozhodně se přikláníme k názoru, že podpora stavebního spoření vede spíše k podpoře spoření obyvatel, ale rozhodně již mnohem méně k podpoře vzniku nového bydlení.
Vyplývá to také z povahy a metodických možností stavebního spoření, které je dobře použitelné pro drobné rekonstrukce, např. pro financování nové koupelny, ale už těžko pouze s pomocí stavebního spoření získáte nový byt či rodinný dům. Proto se maximálně přikláníme k větší podpoře hypotečních úvěrů, a to hlavně v oblasti nového bydlení, kde v současné době nefunguje žádná státní podpora.

Již několik měsíců se mluví o takzvané nemovitostní bublině v ČR (nadsazené ceny bytů, zejména na starších sídlištích). Jaký je váš názor?

Tato situace vznikla umělým vytvořením poptávky po bytech, a to hlavně ze spekulativních investičních důvodů. Mnoho klientů se díky levným hypotékám rozhodlo, že je pro ně výhodné pořídit panelákový byt a pronajímat jej. Z pronájmu se splácí hypotéka a v některých případech ještě něco zbude. Za pár let se hypotéka z pronájmu splatí a člověk tak prakticky získá byt zadarmo. Bohužel pro takto smýšlející klienty vznikl kvůli těmto transakcím na trhu přebytek nabízených bytů k pronájmu a to vedlo ke snížení ceny pronájmu. V tento moment již celá věc není tak výhodná a prakticky se nevyplácí.
Druhou skupinou těchto „spekulantů“ jsou lidé, kteří nemovitosti nabývají s předpokladem prodeje po vstupu ČR do EU. Jejich předpokladem samozřejmě je, že cena nemovitostí po vstupu vzroste. Bohužel pro ně se obávám, že efekt bude u těchto druhů nemovitostí podobný jako u výše uvedených pronájmů. Poněkud příznivější situace může nastat u nových bytů v zajímavých lokalitách nebo u jinak zajímavých nemovitostí.

Realitní kanceláře, zejména v regionech, si stěžují na nedostatek vhodných projektů bytové výstavby. Staví se hodně, nebo málo? Jsou stavební firmy „o krok pozadu“ za bouřlivým rozvojem nemovitostního financování pro občany?

V rámci hlavního města si myslím, že projektů nové bytové výstavby je poměrně hodně. Je ale pravdou, že developeři jen ztěží naplňují obrovský zájem klientů o nové bydlení. Je naprosto běžnou praxí, že nové projekty bytových domů nebo rodinných domů jsou rozprodány ještě před vydáním samotného stavebního povolení na danou nemovitost. Konkrétní zkušenost máme např. u našeho partnera České rozvojové společnosti, která se zabývá výstavbou bytů a rodinných domů v bezprostřední blízkosti Prahy, a to v Horoměřicích a Roztokách u Prahy. Zde bylo možné pořídit menší byt i za cenu, která nepřesáhla jeden milion korun. Prakticky všechny byty byly rozprodány během prvních 14 dnů od zahájení inzerce. U takovýchto projektů se opravdu vyplatí s rozhodnutím neotálet.
U projektů v ostatních regionech zatím asi jsou velké rezervy a doufám, že se developeři zaměří i na tyto lokality, které mohou být velice zajímavé, např. v porovnání ke vstupní ceně pozemku.

Největší zájem je v současné době o nové, levnější, malometrážní byty. Reaguje trh dostatečně pružně na tento druh požadovaného zboží?

V tuto chvíli rozhodně poptávka převyšuje nabídku, což vede i k situaci, že se malometrážní byty prodávají v ceně za metr mnohem dráž než byty větší a jejich cena má stále vzrůstající tendenci.

Co považujete za dobrou a co za špatnou zprávu z poslední doby pro průměrného Čecha v oblasti bydlení?

Za dobrou zprávu rozhodně můžeme považovat neustálý trend snižování úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Sice se dnes již nejedná o nějaké dramatické skoky, nicméně každá desetinka směrem dolů je určitě příjemná. V současné době jsme schopni našim klientům naprosto reálně garantovat úrokovou sazbu pro pětiletou fixaci ve výši 4,6 %, pro jednoletou fixaci 3,9 %. V individuálních případech je možné počítat ještě s nějakou tou desetinkou dolů.
Za horší zprávu můžeme považovat neustálý růst cen nového i staršího bydlení, které kopíruje silnou poptávku po nemovitostech.

Za redakci se ptali Roman Stuchlík a Marek Telička

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená