FinExpert.e15.cz

Nemovitostní bublina ve Španělsku praská

Propad nemovitostního trhu ve Španělsku se dostavil po dlouhém období boomu. Za poklesem cen nemovitostí stojí hlavně citelné oslabení poptávky.

Dopady na další evropské země by však neměly být příliš dramatické. Akcie nemovitostních firem přinášely investorům v uplynulých čtyřech letech nebývalý zisk. Nemovitostní index zemí eurozóny EPRA Eurozone vyjádřený v EUR rostl v období od května 2003 do května 2007 tempem 43,8 % p.a., podobným tempem 39,4 % p.a. zhodnocoval za stejné období v USD nemovitostní index EPRA USA. Ještě lépe se dařilo britským a zejména japonským nemovitostním akciím – index EPRA UK v GBP rostl tempem 44,5 % a EPRA Japan v JPY zhodnocoval ročně dokonce o 58,5 % (graf 1). Zmíněný čtyřletý růst na uvedených trzích následoval po relativně „klidné“ etapě před rokem 2003. V posledních měsících však nastala výrazná korekce na španělském nemovitostním trhu a odborníci hovoří o prasknutí zdejší nemovitostní bubliny. Spekuluje se také o rozšíření „nemovitostní nákazy“ do dalších zemí západní Evropy.

Klepněte pro větší obrázek

Začalo to ve Španělsku

Koncem května zažily španělské nemovitostní akcie prudký pád. Akcie pěti největších nemovitostních firem se propadly o více než 10 %. Desetiletá éra nemovitostního boomu ve Španělsku tak dostala ránu. Výprodej nemovitostních akcií stáhl dolů i podpůrná odvětví jako stavebnictví a bankovnictví. Vyvolal také 2,7% korekci hlavního indexu Ibex 35. Propad španělského trhu měl i řetězový efekt na nemovitostních trzích v dalších evropských zemích.

Investoři zpanikařili poté, co se propadly akcie valencijské nemovitostní a developerské společnosti Astroc. Při jejím auditu se ukázalo, že část zisků z minulého roku pocházela z prodeje aktiv Astroc jejímu šéfovi Enrique Banuelosovi. Jakmile Banuelos oznámil, že uvažuje o výměně auditora, akcie jeho firmy se propadly o 70 % během týdne. Akcie Astrocu přitom od kotace v květnu 2006 vzrostly o neuvěřitelných 1 000 %. Rovněž další nemovitostní firmy, především Colonial, Metrovaseca, Fadesa, Urbis a Immocaral, zaznamenaly v posledních letech silný růst, který byl nyní ukončen prudkým poklesem.

Náznaky přehřívání byly patrné již dříve

Intenzita růstu nemovitostních akcií ve Španělsku zpomalovala již od roku 2006. V grafu 2, který srovnává vývoj nemovitostních indexů EPRA ve vybraných zemích eurozóny relativně k indexu EPRA Eurozone, je dobře vidět vysoce nadprůměrný růst španělského trhu v letech 2002 až 2005. Ten byl doprovázen všeobecným růstem španělského hospodářství a poklesem nezaměstnanosti. Následné oslabování výkonnosti nemovitostních akcií a jejich prudký pokles v letošním roce pak připomíná prasknutí nemovitostní bubliny.

Náznaky toho, že se španělský nemovitostní trh přehřívá, přitom existovaly již před několika lety. Stavební a developerské společnosti jako Ferrovial, ACS, Sacyr Vallehermoso, Acciona nebo FCC se koncem 90. let odklonily od výstavby rezidenčních i administrativních nemovitostí a zaměřily se spíše na rozvoj infrastruktury, energetiku a komunální služby, přičemž mnohé z nich investovaly hlavně do projektů mimo Španělsko. Ne zcela využitý potenciál pro domácí výstavbu se při růstu španělské ekonomiky a nízkých úrokových sazbách, které stimulovaly zájem o hypotéky, projevoval velkým převisem poptávky po nemovitostech a přispěl k výraznému růstu jejich cen.

Klepněte pro větší obrázek

Proč stavební společnosti potenciál domácího trhu příliš nevyužívaly? Jedním z důvodů mohla být snaha vyhnout se různým podezřením z korupce, která se ve španělském stavebním a nemovitostním sektoru často objevovala. Stavební společnosti proto vsadily více na zahraniční projekty. Aby upevnily svou pozici na evropském trhu, podílely se na pěti z deseti loňských IPO na španělské burze. Jejich úmysly byly jasné: Chtěly přilákat investory na všeobecně rostoucí akciový trh, stát se kapitálově silnými a díky plnění transparentních pravidel pro vstup na burzu i odolnějšími vůči korupčním skandálům. Mnohé stavební firmy následně prošly vlnou fúzí a akvizic (společnost Immocaral převzala nováčka na trhu Riofisu a společnost Inmobiliaria uvažovala o převzetí dalšího nováčka Parquesol). Vlna slučování napomohla dalšímu růstu jejich akcií. Některé akvizice španělských stavebních firem se děly i mimo sektor stavebnictví. (Např. Metrovacesa nakoupila britskou centrálu bankovní skupiny HSBC za rekordních 2,2 mld. USD). Mnohé stavební společnosti si však na nákup zahraničních firem hodně půjčovaly a růst jejich akcií tak kromě spekulací investorů odrážel velkou míru zadlužení.

ECB zvyšovala sazby, poptávka po nemovitostech oslabila

Během posledních dvou let se ve španělském nemovitostním sektoru projevilo oslabení poptávky. Vysoké ceny nemovitostí snížily jejich dostupnost pro významnou část populace a k tomu se od konce roku 2005 přidalo ještě zvyšování úrokových sazeb ze strany Evropské centrální banky (ECB), které oslabilo zájem o nové hypotéky. Základní sazba ECB postupně rostla z 2,0 % p.a. v prosinci 2005 až na 3,75 % p.a. v březnu 2007 a v brzké době se očekává ještě další zvýšení na 4,0 % p.a. Navíc během posledního roku došlo k citelnému snížení španělské inflace – harmonizovaný index meziroční inflace začal v druhém pololetí 2006 klesat z hodnot kolem 4,0 % až na současnou úroveň 2,5 %. Za takové situace se ve španělské ekonomice podstatně zvýšily reálné úrokové sazby – reálná sazba ECB pro Španělsko od ledna 2006 vzrostla z -1,9 % p.a. až na současných 1,2 % p.a., přičemž se jednalo o minimální a maximální hodnotu za posledních pět let (graf 3). Reálné přitvrzení měnové politiky ECB se samozřejmě nepříznivě projevilo na hypotečním trhu. 95 % španělských hypoték je totiž konstruováno s variabilní úrokovou sazbou a Španělé byli po dlouhá léta zvyklí na sazby z hypotečních úvěrů, které výrazně nepřekračovaly inflaci.

Poptávka po nových bytech se vlivem zmíněných faktorů citelně snížila a situace na španělském nemovitostním trhu se obrátila v převis nabídky. Podle madridské poradenské firmy Savills se v minulém roce postavilo ve Španělsku okolo 800 tis. bytů, kdežto poptávka se odhaduje jen na 600 tis. To nepochybně vyvolává tlaky na cenové korekce a oslabení výkonnosti nemovitostních akciových trhů.

Klepněte pro větší obrázek

Na tento nepříznivý vývoj začali reagovat investoři a již v minulém roce různí spekulanti své pozice ze španělského trhu stahovali. Řada renomovaných analytiků navíc v době vrcholícího boomu upozorňovala na to, že španělské nemovitostní akcie jsou pravděpodobně o 30 % nadhodnocené. Skandál společnosti Astroc byl zřejmě poslední kapkou do poháru investorské trpělivosti.

Propad může ovlivnit celou španělskou ekonomiku

Faktorem, který může krizi nemovitostního sektoru přenést do nižší výkonnosti španělské ekonomiky, je vysoký podíl vlastnického typu bydlení ve srovnání s ostatními vyspělými zeměmi. Podle konzultantské společnosti BulwienGesa vlastní svoje obydlí nebo splácí na něj hypotéku až 85 % Španělů, zatímco celoevropsky se tento poměr nachází na 63 % a v USA dosahuje hodnoty 69 %. Velké části Španělů tedy z důvodu vyšších reálných úrokových sazeb z hypoték zbude méně na spotřební zboží a služby, což nebude mít na hospodářství příznivý dopad. Mimoto se již dnes jeden z osmi hypotečních klientů opožďuje se splátkami. Jedná se zejména o nízkobonitní klienty, kterým jsou poskytovány úvěry za nepříliš výhodných podmínek. Tak velké problémy jako v USA se však na evropských hypotečních trzích neočekávají (viz AKADEMIE FS 8/07).

Jedná se spíše o španělský než evropský problém

V souvislosti s nepříznivým vývojem nemovitostního sektoru ve Španělsku se často mluví o možném rozšíření „nemovitostní nákazy“ do ostatních evropských zemí. Výkonnosti nemovitostních indexů jednotlivých zemí jsou sice do určité míry pozitivně korelované, avšak nemovitostní trhy mají spíše lokální charakter. Existují totiž významná národní i místní specifika, která mohou ceny nemovitostí výrazněji vychýlit od tržního průměru nebo způsobit, že tyto ceny porostou v různých zemích různým tempem. Jsou jimi například atraktivnost polohy domu nebo finanční podmínky pro získání hypotečního úvěru, které souvisejí s výší reálných úrokových sazeb. A ty mohou být v každé ekonomice jiné, i když se třeba používá stejná měna a existuje jednotná měnová politika.

Vraťme se ke grafu 2, který ukazuje relativní odchylky nemovitostních indexů EPRA pro jednotlivé země eurozóny od zprůměrovaného indexu pro celou měnovou unii. Během sledovaného desetiletého období docházelo u jednotlivých zemí k určitým relativním výkyvům, které v čase odezněly, přičemž některé výkyvy byly ve stejném období dokonce protichůdné (Finsko a Německo v letech 1998 až 2000). Během posledních čtyř let takový dočasný výkyv (v pozitivním směru) nastal pouze u Španělska a do značné míry byl již korigován. U ostatních sledovaných zemí byl relativní vývoj nemovitostního sektoru v tomto období podstatně stabilnější.

Uvedené skutečnosti naznačují, že propad španělského nemovitostního trhu má příčiny spíše v jeho dřívějším přehřívání než v celoevropských trendech. Dokumentují to i propočty Deutsche Bank, podle kterých byly španělské nemovitosti ve vztahu k průměrnému příjmu ve čtvrtém čtvrtletí 2006 o 62 % dražší než v roce 2000, zatímco např. německé nemovitosti byly ve stejném srovnání o 16 % levnější. Celoevropské dopady španělské krize by se ovšem mohly projevit tak, že investoři vyhodnotí propad španělského trhu jako větší podnět k opatrnosti vůči investicím do nemovitostí. V takovém případě by ve většině evropských zemí nastalo určité oslabení výkonnosti nemovitostních trhů, ne však jejich prudká korekce. Ostatní země by se ale měly ze španělské zkušenosti poučit. Alespoň v tom směru, že na nabídkové straně vytvoří dostatečně transparentní prostředí, kde nebude mít prostor korupce. Není to výzva i pro ČR?

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 12/2007.

Klepněte pro větší obrázek

Další zajímavé články z FOND SHOPu 12/2007:

 

Další článek


 

 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená