FinExpert.e15.cz

Nemovitosti: Jak koupit a nepřeplatit

Cenových map a indexů přibývá, ale z každého vyplývá něco jiného.
Nemovitosti: Jak koupit a nepřeplatit

Zase prý je výborná doba na nákup nemovitostí – ceny jsou nízké, hypotéky levné, čeká nás zvýšení DPH, a tak dále a tak dále. Nepamatuji, že by někdy realitní kanceláře, developeři a banky tvrdily něco jiného, ať je ekonomický boom nebo se vleče krize. Ale zjistit, kam se ceny bytů, rodinných domů a pozemků skutečně ubírají a zda je aktuální nabídka výhodná, je téměř nadlidské.

Nabídka se liší až o čtvrtinu

Informací o cenách rezidenčních nemovitostí přibývá, ale příliš přesné nejsou, jak to ukázalo minulý týden Stavební fórum, věnované cenovým mapám. „Žádná cenová mapa nebude nikdy úplně dokonalá. Co bychom pak dělali?“ vtipně poznamenal Jaroslav Novotný, prezident Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR).

Cenové mapy a přehledy si dělají zejména velké realitní kanceláře a inzertní internetové servery. Některé jsou veřejně dostupné na jejich webových stránkách, z jiných jsou zveřejňovány pouze souhrnné zprávy o cenových vývojových trendech.

Většina těchto cenových map je založena na nabídkových cenách. Z těch vychází i systém KISEB provozovaný Institutem regionálních informací (IRI), i když prý je určitým způsobem kalibrovaný, aby se přibližoval částkám skutečně zaplaceným. Právě na informace IRI se nejčastěji odvolávají media, když informují o růstu či poklesu cen.

Bankovní institut vysoká škola (BIVŠ) ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj ČR dělal nedávno analýzu vztahu mezi nabídkovou a realizovanou cenu rezidenčních nemovitostí na českém trhu. Na zmíněném stavebním fóru přednesl její zajímavé výsledky Petr Ort, vedoucí Katedry podnikání a oceňování BIVŠ. U bytů je v současné době propast mezi nabídkovou a realizovanou cenou 25 %, u rodinných domů 15 % a nejvíce se nabídková a realizovaná cena blíží u pozemků, kde je rozdíl pouze 2,6 %.

Z toho vyplývá, že z cenové mapy či přehledu, který založen na nabídkových cenách, příliš přesnou informaci nezískáme.

Ne každý se chce dělit o informace

Cenovou mapu založenou nikoli na nabídkových, ale na realizovaných cenách, spustila letos po dlouhých přípravách ARK ČR. Podle Jaroslava Novotného má ukazovat pouze určitý cenový koridor a sloužit jako pomůcka realitním makléřům při jednání s klienty. Nyní je cenová mapa ARK ČR zdarma dostupná veřejnosti, ale do budoucnosti asociace uvažuje o jejím komerčním využití.

Údaje sbírá asociace od svých členských realitních kanceláří a případné lokální excesy korigují inspektoři, jak vysvětlil generální sekretář ARK ČR Jan Borůvka. Jde o případy, kdy v určité lokalitě dojde k ojedinělé transakci za výjimečnou cenu, která by zvedla průměr.

Problém je však v tom, že údaje o uzavřených kontraktech nedodávají všechny členské organizace ARK ČR a samozřejmě ani ty, které členy asociace nejsou, jako například velké celostátní řetězce RE/MAX nebo M&M. Dalším, a možná ještě větším handicapem, cenové mapy ARK ČR, ale i ostatních realitních kanceláří je, že zachycují pouze menší část obchodů na realitním trhu, protože jejich služeb využívá jen malé procento lidí.

Nejdou přes ně ani prodeje nových bytů a rodinných domů, protože ty si developeři organizují většinou prostřednictvím vlastních prodejních center nebo sítí. Může se tedy klidně stát, že na cenové mapě ARK ČR najdeme pro určitou lokalitu velmi „příznivý“ koridor, ale když se tam budeme zajímat o koupi nového bytu, zjistíme, že se do něj zdaleka nevejdeme.

Kdo se v tom má vyznat

O cenách nemovitostí a stavebních pozemků, mají dobré informace banky z kupních smluv svých klientů. Jenže se nezajímají ani tak o realizované ceny, jako spíše o tržní hodnotu nemovitostí, které mají v zástavě za úvěry. Výsledky svých cenových analýz většinou nezveřejňují.

Výjimkou je HB Index, který si dělá Hypoteční banka a zveřejňuje ho pravidelně čtvrtletně se stručným komentářem. HB Index je výsledkem poměrně složité kalkulace založené nikoli na realizované ceně, ale na odhadu tržní ceny nemovitosti, kterou dělá znalec při posuzování žádosti o hypotéku.

Když se podíváme na poslední údaje HB Indexu za 2. čtvrtletí 2011, vyplývá z nich, že meziročně (v porovnání s 2Q 2010) poklesly ceny bytů o pouhá 2 %, u rodinných domů vzrostly o 1,7 % a pozemků dokonce o 5,7 %. Ale realitní kanceláře i developeři shodně tvrdí, že v posledním roce dochází v průměru k poklesu cen jak u bytů, tak u rodinných domů o 10 až 15 %. Možná realitní kanceláře a developeři klamou tělem. Nebo že by klienti Hypoteční banky své byty a domy přepláceli?

Co se týče bytů, tak o aktuálním vývoji realizovaných cen informuje čtvrtletně i Český statistický úřad. Sleduje odděleně ceny nových bytů, ale jen v Praze, a pak ceny starších bytů zvlášť v Praze a pak v celé ČR. Údaje za celou ČR jsou však k dispozici až od 3Q 2010, nedají se tedy porovnat meziročně.

Jinak z grafů ČSÚ vyplývá, že ceny nových bytů v Praze ve 2Q 2011 v meziročním porovnání poklesly o zhruba 5 %, a ceny starších bytů v metropoli stouply v tomtéž období o 2 %.

Informace z katastru

Aktuální, komplexní a relativně nejpřesnější údaje o realizovaných cenách by mohly poskytovat katastrální úřady, protože mají k dispozici kupní smlouvy s poměrně přesným popisem nemovitostí a cenou. Tedy kromě případů, kdy se obě strany dohodnou, že z důvodu „daňové optimalizace“ uvedou ve smlouvě jinou cenu, než která pak bude skutečně zaplacena. Katastrální úřady však samy bohužel žádné cenové mapy nedělají a dělat nebudou, protože na to nemají prostředky.

Další článek


 

celkem 2 komentáře

Nejnovější komentáře

To mám a špatné... měli jsme hlavně problém se zruše...
Lukas
22. 2. 2013, 16:14
Máte někdo zkušenost s výběrem nemovistosti na <a...
Jeret
24. 11. 2011, 12:50

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená