FinExpert.e15.cz

Nájemní bydlení: ostře sledovaná kauza

Bydlení patří mezi základní lidské potřeby a ve všech zemích existuje určitá forma státní regulace bytové politiky, která tento fakt reflektuje.
Nájemní bydlení: ostře sledovaná kauza

Konkrétní cíle jsou různé, ale obecně lze konstatovat, že se vždy jedná o zajištění kvalitního a dostupného bydlení pro obyvatele dané země. Výchozí úroveň obou těchto parametrů se ovšem v jednotlivých zemích výrazně liší, takže se nejedná o nějakou univerzální, přenosnou politiku, ale vždy o originální řešení vyhovující konkrétní společnosti. Kolektiv autorů ze Sociologického ústavu AV ČR vedený Ing. Mgr. Martinem Luxem se v publikaci "Standardy bydlení 2003/2004, Bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji" podrobně zabývá otázkou bydlení v České republice.

Bytový nedostatek v České republice?

Z analýzy vyplývají dva podstatné závěry, které ovšem souvisejí se zvoleným chápáním bytové potřeby. Jak totiž definovat samotnou bytovou potřebu? Autoři záměrně pro posouzení dostatku bytů využili hlediska fyzické a finanční dostupnosti bydlení. Širší srovnání jim umožnila dostupná statistická data, jako jsou počet bytů na 1000 obyvatel, průměrná velikost bytu na jednoho bydlícího, počet obytných místností na jeden byt atd. Ze statistických dat vyplývá, že v České republice je kvalitních bytů dost. Patříme do průměru Evropské unie, z nových unijních států jsme na tom zdaleka nejlépe a v ničem si nezadáme se státy jako Velká Británie, Německo nebo Nizozemí. Jedině v parametru velikosti bytu připadajícího na jednoho bydlícího jsme na tom, stejně jako ostatní nové státy EU, znatelně hůře.

Počet zahájených, dokončených a rozestavěných bytů v letech 1990 až 2003

Klepněte pro větší obrázek

Legenda: hnědá - rozestavěné byty, modrá - zahájené byty, zelená - dokončené byty. Zdroj: citovaná studie.

Zajímavé rozdíly existují uvnitř České republiky ve vybavenosti bytovým fondem. Nejlépší situace je v okresech Praha (422 trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel), Plzeň (410), Teplice (407), Most (405) a Ostrava (402), nejhorší naopak v okresech Znojmo (338), Žďár nad Sázavou (332), Břeclav (330), Uherské Hradiště (330) a Hodonín (323).
Odkrytá a popsaná data o stavu bytového fondu boří mýtus o fyzickém nedostatku bytů: každý občan České republiky má k dispozici vlastní pokoj v jednom z více než 4 300 000 bytech. Kvalita bytů je vysoká (byty III. a IV. kategorie představují pouze 3,3 % celkového objemu). Přesto existuje značná nerovnost v přístupu k bydlení.

Vývoj HDP na jednoho obyvatele v běžných cenách

Klepněte pro větší obrázek

Pozn.: Hodnoty HDP na obyvatele v běžných cenách v EUR, přepočteno paritou kupní síly.

Trh a regulace nájemného

Možnosti státu se pohybují v mezích od úplné rezignace na zásahy do oblasti bydlení až po plně paternalistický přístup, kdy by docházelo k zajišťování bydlení pouze státními prostředky. Optimální podoba bytové politiky se nachází uvnitř těchto hranic. Studie „Standardy bydlení 2003/2004“ se především důkladně věnuje významu nájemního bydlení, vlastnického bydlení, vztahům mezi nimi a nezastupitelnosti obou forem. Shrňme nyní alespoň některá východiska analýzy.

Východoevropské státy včetně České republiky se před rokem 1990 nacházely ve stavu blížícím se plnému státnímu paternalismu se všemi negativy (ovšem i pozitivy), které z něho vyplývaly pro stát i občana. Především se jednalo o regulaci výše nájemného, a to o regulaci tzv. první generace (nájemné bylo buďto nominálně zmraženo, nerostlo ani ve výši inflace, nebo zůstávalo hluboko pod úrovní tržního nájemného – pokud ovšem v daném systému tržní nájemné vůbec existovalo). Nezbytně se muselo přejít k nějaké formě ekonomického „zreálnění“ bydlení. Především bylo nutné najít soukromé vlastníky, kteří by do bytového fondu investovali, aniž by se znovu zatížily veřejné rozpočty. V situaci regulovaného nájemného nebylo možné prodat domy jako nájemní (nesoucí majiteli zisk), a tak se ve všech postkomunistických zemích zvolila metoda masové privatizace bytového fondu přímo do rukou obyvatel bytů. Cena byla často zanedbatelná (v případě Estonska či Albánie byla privatizace provedena zdarma) a objemy převedeného majetku byly obrovské (25 % HDP). Pouze v České republice, Litvě a Polsku (podmíněně i na Slovensku) byl nad procesem zachován určitý kontrolní mechanismus. Tato privatizace přinesla bohužel nové neočekávané problémy, které souvisely s degradací vlastnických práv, se špatným řízením společenství vlastníků, s problémem „chudých vlastníků“, zmizením sítě finančně dostupného nájemního bydlení (záchranné sítě)... V neposlední řadě se potvrdila či znovu vytvořila sociální nerovnost mezi lidmi. Dlouhodobý dopad na veřejné rozpočty nakonec také nebyl takový, jak se původně čekalo.

Alternativou k privatizaci byla postupná deregulace nájemného, resp. přechod k systému regulace nájemného druhé generace. Především jde o způsob, jak vyrovnat skutečné náklady na bydlení s cenou nájemného a přitom zajistit majiteli bytu dostatečný zisk. Byty totiž představují především náročnou a nákladnou investici. Zdánlivě triviální úvaha s sebou nese mnohovrstevnatý komplex problémů. Ty je důležité dobře analyzovat a teprve se znalostí věci se rozhodnout pro některé z nabízených řešení. Česká společnost je velice citlivá v oblasti změn ceny nájemného. Dokonce i většina z těch, kteří bydlí mimo systém regulovaného nájemného je proti zvyšování jeho cen! Jedná se snad o představu, že i oni jednou budou bydlet v bytě s regulovaným nájemným.
Je tedy nasnadě, že cokoli, co se v oblasti nájemního bydlení stane, bude „politicky bolet“. Autoři studie na modelových studiích ze Švýcarska a Německa nabízí možná řešení, která mají své výhody i nevýhody. Pro další veřejnou diskusi je přitom dobré, že nijak nezastírají zjevné problémy, které oba modely vykazují (podrobněji viz II. kapitola článku).
Současný stav je všeobecně velice špatný. Ochota ke zdražování bydlení je nízká, což znesnadňuje rychlé řešení. Situace v bytech s neregulovaným nájemným je často nepřehledná, ale především je bydlení v nich velmi drahé. Mladé rodiny se proto ocitají bez adekvátního bydlení, což dále snižuje jejich sociální úroveň. Špatná situace v bydlení nepochybně ovlivňuje například porodnost.

Počet bytů na 1000 obyvatel v uvedených zemích

Klepněte pro větší obrázek

Zdroj: Citovaná studie

Přiznejme si, že bytová politika u nás je špatná. Politici se předhánějí v proklamacích a volební programy obsahují pouze nekonkrétní formulace. V roce 2005 je opravdu nejvyšší čas, abychom se bydlení začali věnovat naplno.

Ve druhé kapitole článku najdete příklady fungujících systémů v oblasti regulace nájemného v Německu a ve Švýcarsku.

Další kapitola
 

Související články


celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

Jedine reseni je narovnani najmu
PK
2. 3. 2005, 11:38

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená