FinExpert.e15.cz

Nabývání nemovitostí v insolvenčním řízení

Jednou z možností jak nabýt nemovitost je její koupě v rámci insolvenčního řízení.
Nabývání nemovitostí v insolvenčním řízení

Vzhledem k neustále narůstajícímu počtu insolvenčních řízení a návrhů na jejich zahájení (během prvního pololetí roku 2009 vzrostl meziročně počet podaných insolvenčních návrhů o 58 %), se jedná o problematiku poměrně aktuální. Nabytí nemovitosti v rámci insolvenčního řízení přitom, jak by se na první pohled mohlo zdát, nepřináší pouze komplikace spočívající v řadě formálních kroků, které je třeba před nabytím nemovitosti podstoupit, ale nabyvateli poskytuje velmi komfortní jistotu téměř nezpochybnitelného nabytí vlastnického práva, tedy jistotu toho, že v budoucnu nebude nikým jeho vlastnictví zpochybněno.

Na následujících řádcích je ve stručnosti shrnuto, na co si je třeba dát při nabytí nemovitosti v rámci insolvenčního řízení pozor a dále jaké důsledky z takového nabytí vyplývají pro nabyvatele nemovitosti.

První a zásadní skutečností, kterou je třeba se při nabývání nemovitosti v rámci insolvenčního řízení zabývat, je otázka, zda je nemovitost zahrnuta do tzv. majetkové podstaty. Majetkovou podstatou (dříve také konkursní podstatou) je veškerý dlužníkův majetek, na který se vztahuje insolvenční řízení a se kterým od zahájení insolvenčního řízení může nakládat pouze insolvenční správce.

Pokud by nemovitost, o jejíž koupi má kupující zájem do majetkové podstaty nepatřila, nebylo by ji možné v rámci insolvenčního řízení odkoupit. O tom, která věc do majetkové podstaty patří, rozhoduje v první řadě insolvenční správce, který po podrobné inventarizaci dlužníkova majetku, vyhotoví její seznam – tzv. soupis. Zde je třeba mít na zřeteli, že insolvenční správce může do majetkové podstaty zahrnout věci, které dlužníku nenáležejí nebo jejichž zahrnutí do majetkové podstaty je sporné zejména proto, že je zde pochybnost o tom, že skutečně patří dlužníkovi. Z tohoto důvodu je třeba před případnou koupí nemovitostí věnovat majetkové podstatě a jejímu soupisu značnou pozornost. Vždy je tedy třeba zkontrolovat, zda daná nemovitost skutečně patří dlužníkovi, popřípadě zda k ní nějaká třetí osoba uplatňuje své právo a žádá její vydání.

Osoba, která tvrdí, že určitá nemovitost patří jí a ne dlužníkovi, se může vydání této věci domáhat žalobou podanou u insolvenčního soudu. Taková žaloba však musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy této osobě bylo doručeno vyrozumění o zařazení věci, kterou si nárokuje, do soupisu majetku. Nebude-li žaloba podána včas, platí nevyvratitelná domněnka, že věc byla do soupisu pojata oprávněně a insolvenční správce může přikročit k jejímu zpeněžení a tedy i k prodeji na případného zájemce o její koupi. Předmětem zkoumání před koupí každé nemovitosti v rámci insolvenčního řízení by tedy mělo být i to, zda nebyla ve vztahu k nemovitosti uvedená žaloba podána.

Co se týče samotného prodeje nemovitosti insolvenční zákon rozlišuje tři jeho základní způsoby. Jedná se o veřejnou dražbu, prodej podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí a prodej majetku mimo dražbu na základě kupní smlouvy (tzv. z volné ruky). O konkrétním způsobu prodeje rozhoduje se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. Věřitelským výborem je skupina vybraných věřitelů dlužníka, která v rámci insovenčního řízení chrání zájmy věřitelů. V případě veřejné dražby schvaluje věřitelský výbor navíc i smlouvu o provedení dražby. Prodej mimo dražbu podléhá kromě schválení věřitelského výboru navíc i schválení soudu. To, zda k udělení uvedených souhlasů došlo, je samozřejmě třeba před uskutečněním konkrétní transakce pečlivě zkontrolovat.

Nemovitost je možné v rámci insolvenčního řízení získat i v rámci převodu celého nebo části podniku dlužníka. V takovém případě však musí kupující počítat s tím, že v rámci koupě podniku na něj přejdou i veškeří zaměstnanci tohoto podniku a veškerá práva a povinnosti s tím spojená. Jiné závazky na kupujícího ovšem nepřejdou. K převodu podniku nebo jeho části je opět nutný souhlas věřitelského výboru a insolventního soudu.

Zcela zásadní skutečností, která odlišuje koupi nemovitosti v rámci insolvenčního řízení od standardní koupě nemovitosti je to, že v rámci insolvenčního řízení lze nabýt nemovitosti i od nevlastníka, tedy od osoby, která není vlastníkem převáděné nemovitosti. Dle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR se totiž osoba, které insolvenční správce prodal majetek, stává vlastníkem takového majetku bez zřetele k tomu, zda později vyšlo najevo, že majetek dlužníku ve skutečnosti nepatřil. Ukáže-li se tedy později, že dlužník nemovitost nikdy platně nenabyl, nemá to, dle názoru Nejvyššího soudu, na platnost prodeje v rámci insolvenčního řízení na kupujícího (a jeho vlastnické právo) žádný vliv. Dochází tak k prolomení klasické zásady občanského práva, podle které ten, kdo věc ve skutečnosti nikdy platně nevlastnil, nemůže ji ani platně prodat někomu jinému.

Výše uvedené pravidlo má významné dopady pro kupující nemovitostí v insolvenčním řízení, kteří se tak nemusí bát toho, že jejich vlastnické právo bude v budoucnu zpochybněno. Je nutné podotknout, že kromě insolvenčního řízení je nabytí nemovitosti od nevlastníka dále možné už jen v případě nabytí od nepravého dědice a dále i v případě veřejné dražby.

Naproti uvedenému je nesporně negativním aspektem prodeje nemovitostí v rámci insolvenčního řízení skutečnost, že kupující nemá možnost v rámci takového nabytí získat záruky týkající se kvality a stavu nemovitostí, resp. nemůže, s výjimkou případů prokazatelného pochybení insolvenčního správce, spoléhat na jejich vymahatelnost. Pokud jsou tedy nemovitosti zatíženy skrytými vadami, např. neodhalenými ekologickými zátěžemi, nemá kupující možnost následného postihu a zhojení se. Tuto skutečnost je třeba mít na paměti zejména tam, kde předmětem insolvenčního řízení jsou nemovitosti, které byly provozovány i v dobách před listopadem osmdesát devět, kdy se péči o kvalitu nemovitostí věnovala podstatně menší pozornost než nyní.

JUDr. Thu Nga Haškovcová, PhD. a Mgr. Petr Šabatka

autoři pracují v advokátní kanceláři bpv Braun Haškovcová

Další článek


 

Související články


celkem 2 komentáře

Nejnovější komentáře

Dobry den mam zájem koupit dům v insolvencnim řízení...
Anna
13. 10. 2015, 12:29
Dobrý den, musím pochválit článek zrovna něco pod...
Prášek
22. 2. 2013, 10:18

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená