FinExpert.e15.cz

Mají Němci snazší cestu k vlastnímu bydlení?

Kolem 42,6 % německých domácností bydlí v bytech nebo domech, které drží v osobním vlastnictví. Je to méně než evropský průměr, počet vlastníků nemovitostí však v Německu rok od roku stoupá, v bývalé NDR dokonce rychleji než na západě země.
Mají Němci snazší cestu k vlastnímu bydlení?

V Německu je zvykem, že na financování vlastního bydlení ať už půjčkou od banky nebo z jiných zdrojů je zapotřebí 20 % vlastních finančních prostředků z pořizovací ceny nemovitosti plus peníze na vedlejší výdaje na zaplacení realitních makléřů, poradců a právníků. Většina mladých Němců, podobně jako v Čechách, takovými prostředky nedisponuje a tak prvním krokem k financování vlastního bydlení bývá stavební spoření, které je možné uzavřít až od 16 let. Právě stavební spoření, které samotné ve většině případů na pořízení vlastního bydlení nestačí vytváří vstupní kapitál k dalším možnostem financování, kterých je v Německu dostatek.

Německý stát poskytuje finanční podporu na bydlení na několika rovinách:

  • ve formě prémií na náklady spojené s financováním bydlení, ke kterým patří například i spoření
  • jako příspěvek na pořizovací náklady už konkrétní nemovitosti anebo přes vlastní banku, která poskytuje půjčky s výhodným úvěrem.

Zatímco v Čechách se podpora státu na bydlení soustřeďuje převážně na stavební spoření a hypotéky a stát sám poskytuje půjčky jen omezenému množství lidí, německé státní peníze je možné využít u různých druhů financovaní. V oblasti stavebního spoření německý stát není tak štědrý jako ten český, tato střídmost se však kompenzuje například formou již zmíněných příspěvků na pořízení nemovistosti, které mohou být dost vysoké.

Stavební spoření v Německu

V Německu neexistuje zákon o stavebním spoření a o statní podpoře stavebního spoření, který by se přímo týkal jen stavebního spoření tak jako v Čechách. Německý zákon o prémiích na výstavbu bydlení (Wohnungsbau-Prämiengesetz) zaručuje nárok na statní podporu na náklady spojené s pořízením bydlení fyzickým osobám od 16 let, které splňují určité podmínky. Rozměr těchto nákladů, které jsou v zákoně přesně specifikovány, je docela velký a mezi náklady se počítají mimo stavebního spoření např. i náklady na získání podílu v bytovém družstvu, náklady na spoření při uzavření smlouvy s firmou zabývající se výstavbou bytů. Mezi zajímavosti patří náklady na nabytí práv k trvalému užívání bytového prostoru v domově důchodců nebo v zařízeních pro postižené.

Prémie na náklady na stavební spoření jsou na rozdíl od českého zákona o stavebním spoření, podle kterého je možné uzavřít smlouvu i na dítě, vypláceny všem fyzickým osobám od 16 let, které jsou povinny platit daně německému státu. Odběratelem prémie tedy může být i cizinec, který má na uzemí Německé spolkové republiky trvalý pobyt nebo jen povolení k pobytu. Podle zákona o stavebních spořitelnách je možné založit si spoření v jiné měně než v euru a při čerpání úvěru je možné zastavit nemovitost, která se nachází ve členských státech Evropské unie nebo v zemích Evropského hospodářského prostoru. Nárok na prémii vzniká po sedmi letech spoření, je však omezen příjmem spořitele. Hrubý měsíční výdělek spořitele nesmí překročit roční částku 25 600 € a tím jsou prémie zaměřeny převážně na spořitelé s nižším výdělkem. Výše prémie tvoří 8,8 % (do konce roku 2003 to bylo 10 %) z ročních nákladů a horní hranice nákladů, na které je možné nárokovat prémii tvoří 512 €, což znamená, že maximální roční státní příspěvek je ve výši 45 €. V Čechách činí maximální roční státní podpora v přepočtu 100 €. Další podmínkou na nárokování této podpory je roční úložka na spořící účet ve výši 50 €.

V současné době nabízejí stavební spořitelny v různéch tarifech úročení vkladů v rozmezí 1.5-2% s možnostmi podobnými jako v Čechách, např. při nečerpání úvěru vzniká možnost přidělení prémiových úroků. Tyto úroky na rozdíl od situace v Čechách podléhají daňovému zákonu a musí se zdanit. Úroková sazba úvěru činí v průměru 3.95-4.75 %.

Podpora zaměstnancům

Další možnost financování vlastního bydlení se naskýtá pro zaměstnance, kteří jsou v pracovním poměru. Díky Pátému zákonu o podpoře tvorby majetku zaměstnance (5. Vermögensbildungsgesetz) přispívá zaměstnanci na stavební spoření zaměstnavatel. Postup je stejný jako u státní podpory, jen s tím rozdílem, že příspěvek tvoří 9 % z ročních nákladů na spoření, přičemž se prémie vyplácí na náklady v maximalní hodnotě 470 €, což znamená maximální roční prémii ve výši 42,3 €. Horní hranice ročního hrubého příjmu je v tomto případě nižší než u státní podpory a tvoří 17 900 €. V případě, že spořitel pobírá příspěvek od zaměstnavatele, nemá už nárok na příspěvek od státu.

Hypotéky - přes internet levněji

Stavební spoření zůstává tradičním způsobem na získání počátečního vlastního kapitálu. Kolem poloviny Němců používá peníze ze stavebního spoření na financování vlastního bydlení, z toho asi třetina jsou peníze z úvěrů ze stavebního spoření. S penězi ze stavebního spoření už je možné zažádat o hypoteční úvěr. Hypotéky v Německu jsou momentalně velmi výhodné. V současnosti je možné získat hypotéky s úroky kolem 4,5 % zafixované na deset let. Daleko zajímavěji vypadají v poslední době nabídky takzvaných internetových poskytovatelů hypoték, kteří nabízejí úrokové sazby o čtvrtinu až polovinu procenta levněji než banky a spořitelny. Příkladem je například www.1822direkt.com, distribuční firma spořitelny Frankfurter Sparkasse, která se specializuje na přímé bankovnictví. Všechny služby jsou poskytované přes internet, tím jsou veškeré náklady levnější a díky tomu může firma poskytovat výhodnější úroky. Další firmou je www.interhyp.de, založená v roce 1999 jako nezávislá firma poskytující přímé bankovnictví. Při tomto typu půjčky přes internetové poskytovatele už musí být člověk trochu opatrnější a měl by pečlivě vybírat poskytovatele, protože hlavně u méně známých firem nemusí být data zakazníka přes internet dostatečně chráněna.

Německý stát neposkytuje žádné finanční příspěvky při splácení úvěrů z hypoték tak jako český, ale poskytuje finanční roční přídavky v hodnotě 1 % z pořizovací ceny nemovitosti. Zákon o přídavku na vlastní bydlení (Eigenheimzulagegesetz) je umožňuje všem fyzickým osobám od 16 let povinným platit daně zažádat si o přídavek. Přídavek se vyplácí po dobu 8 let počínaje rokem pořízení vlastního bydlení. Nárok na tento přídavek je omezen dvouletými hrubými příjmy, které nesmí překročit 70 000 €. Za každé dítě se tato hranice zvyšuje o 30 000 €. Výše přídavku tvoří 1 % z pořizovací ceny vlastního bydlení a maximální roční přídavek je 1 250 €, plus 800 € za každé dítě. Žadatelé hypoték u bank nebo internetových poskytovatelů s odsouhlaseným nárokem na státní přídavek tímto mají větší šanci k získání půjčky, protože se stát zaručuje těmto žadatelům po dobu 8 let vyplácet nemalý příspěvek. Výše přídavku však byla již v prosinci roku 2003 snížena o 30 % a v současné době probíhají diskuse o jeho případném zrušení.

Půjčka od podpůrné banky

Jednou ze zajímavých variant může být i půjčka od KfW-Förderungsbank (KfW-podpůrná banka). Tato banka patří do bankovní skupiny Kreditanstalt für Wiederaufbau, která je vlastněna z 80 % státem a z 20 % spolkovými zeměmi. KfW-Förderungsbank poskytuje půjčky s levnými úroky fixovanými až na 10 let v hodnotě 30 % veškerých nákladů na financování vlastního bydlení, maximálně však 100 000 €. Jedinou podmínkou je použití půjčky jen na financování vlastního bydlení.

Pro zájemce o koupi nebo výstavbu vlastního bydlení, kteří už disponují vlastním kapitálem a jsou schopni prokázat vysokou bonitu je velice zajímavá možnost kombinace hypotéky s životním pojištěním, která v Německu v posledních letech získává na popularitě. Princip tohoto financování spočívá v tom, že zákazník, který si chce vzít od banky půjčku, uzavře s pojišťovnou této banky smlouvu o životním pojištění např. na dobu 30 let. Částku, na kterou je smlouva uzavřena vypočítává banka, a tato částka obsahuje již všechny úroky z úvěru. Měsíční splátky se platí vlastně ve formě měsíčních úložek pojišťovně, která po 30 letech vyplatí peníze bance. Koupený byt nebo dům je po celou dobu v zástavě banky, která po vyplacení zaniká. V případě úmrtí jednoho manžela platí pojišťovna sama měsíční úložku. Tato možnost půjčky kombinované s životním pojištěním se hodí hlavně pro větší investice a spíše pro manželský pár, kdy oba manželé uzavřou smlouvy o životním pojištění. I u tohoto druhu financování je možné zažádat o státní přídavek.

Počet možností a různých kombinací financování vlastního bydlení v Německu stoupá úměrně s novými bankovními službami. Poskytovatelé půjček vycházejí vstříc individuálním požadavkům svých klientů a svou flexibilitou. Na druhé straně je patrné, že pod tlakem ekonomické situace země zpřísňují podmínky pro poskytování půjček.

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená