FinExpert.e15.cz

Kupujete byt na klíč? Buďte ve střehu

Nákup nového bytu je velmí lákavý, ale má mnoho úskalí, která vás mohou při koupi takového bytu potkat.
Kupujete byt na klíč? Buďte ve střehu

Člověk toužící po vlastní střeše nad hlavou by si měl vždy umět odpovědět na několik zásadních otázek související s touto problematikou. Mezi ty nejpalčivější patří otázky o financování nákupu bytu, o správné komunikaci se stavební firmou a o možnosti kontrolovat a zasahovat do procesu výstavby bytu. Ne vždy je ovšem průběh celé transakce takový, jaký byste očekávali. Při této příležitosti je nutné si uvědomit míru rizika, kterou daný obchod přináší. Do jak velkého „dobrodružství“ se pustíte, záleží jen na vás.

Poptávka stále rozhoduje

Vývoj realitního trhu s novými byty ukazuje, že poptávka v určitých regionech stagnuje, jinde má tendenci neustálého růstu. Důvody ke stagnaci poptávky lze především spatřovat ve větším zájmu po starších bytech, u kterých jejich ceny postupně klesají. V mnoha městech rovněž dochází k privatizaci starších obecních bytů za ceny výrazně nižší v porovnání s cenami tržními, a tím se také nabídka starších bytů na trhu rozšiřuje. V neposlední řadě hraje roli i mnoho státních a bankovních programů podporujících regeneraci panelových sídlišť. V souhrnném působení těchto faktorů se pak odráží stále obtížnější rozprodej developerských projektů s novými-dražšími bytovými jednotkami. 
Při pohledu na aktuální nabídky firem, které inzerují možnost nákupu nového bydlení, zjišťujeme, že každý investor má své specifické podmínky, se kterými by se měl každý zájemce dopodrobna seznámit. Po hříchu jim však mnoho zájemců nedává tu váhu, kterou by si zasloužily.

Porovnání jednotlivých nabídek tak začíná a končí u ceny za metr čtvereční podlahové plochy. Zvídavější ještě zajímá lokalita, ve které se stavba nachází, použitý materiál při výstavbě bytu, dopravní obslužnost lokality, případně základní bytové vybavení. Uvedená výběrová kritéria určitě mají své nezpochybnitelné místo při rozhodování, ale neměli byste zapomínat na hlavní ukazatel: kdy bude investor požadovat úhradu celé kupní ceny.

Porovnejte nabízené možnosti

Způsobů, jakým investoři požadují úhradu kupní ceny za nově stavěné byty, je několik. Zjednodušeně se dají rozdělit do tří skupin.

1. První skupina reprezentuje podnikatele na trhu s nemovitostmi, kteří inkasují od zájemců skoro veškeré peníze, a to před tím, aniž by byla zahájena výstavba daného objektu. Kupujete si tak hypotetickou stavbu na papíře.

2. Ve druhé skupině najdeme investory, kteří požadují složení určité zálohové platby na svůj účet při podpisu smlouvy (nejčastější smlouva o smlouvě budoucí). Doplatek do celkové kupní ceny za nemovitost je pak požadován až po zhotovení díla.

3. V poslední skupině jsou finančně silní developeři, kteří rozprodávají již postavené byty.
Toto zobecněné rozdělení se odvozuje od toho, jak silná nebo naopak slabá firma stavbu realizuje. Praktické zkušenosti ukazují, že banky si jednotlivé investory a jejich projekty dobře prověří a účastní se jen takových akcí, kde je alespoň 20-30% finanční spoluúčast stavební firmy.

Financování z peněz klientů je rizikové

Pokud investor disponuje dostatečně velkým vlastním kapitálem nebo získal dostatečně velký bankovní úvěr na stavbu, požaduje obvykle od klientů jen menší, zálohovou platbu za byt. V opačném případě je stavba financována z prostředků budoucích kupujících. Tento druh finančního krytí je pro investora výhodný tehdy, pokud nemá dostatečně vysoké vlastní zdroje, nebo na cizí zdroje (bankovní úvěry) nedosáhne. Pro klienty z toho vyplývá, že tito lidé financují stavbu svými penězi a investor šetří peníze na úrocích. Nebezpečí při financování projektu za pomoci peněz důvěřivých klientů tkví v tom, že pokud se investorovi nepodaří v určitém časovém období byty prodat, začíná řetězová reakce, která má nepříjemné důsledky jak pro stávající klienty, tak i pro samotného investora. Developer nemá peníze na úhradu faktur stavebním firmám za provedené práce. Následně dochází k zastavení či zpomalení stavebních prací, šetří se na materiálu, hledají se úsporná opatření na úkor kvality stavby a práce apod. 

Při nejhorším možném scénáři pak dochází k dlouhotrvajícím soudním sporům mezi investorem a stavebními firmami, které požadují nejen úhradu faktur, ale i úroky z prodlení či smluvní pokuty. Tím se celý projekt prodraží a ocitá se na pokraji krachu. Nešťastným klientům mohou zbýt jen doklady o zaplaceném bytu, který se nikdy nepostaví.

Projekt financovaný bankou

U tohoto projetu získáte větší jistotu, že banka důkladně prověřila proveditelnost projektu (sami jste jen stěží schopni tuto skutečnost posoudit). Banka se aktivně účastní dozorování stavby a kontroluje účelovost použití půjčených prostředků. Minimalizuje se tak riziko, že peníze budou použity na jiné podnikatelské aktivity s nejistým výsledkem.
Zájemce o nový byt obvykle zaplatí 10-20% zálohu z ceny bytu a zbylou částku doplatí až po kolaudaci stavby. Velice výhodné bývá pro klienty využití institutu notářské úschovy nebo vázaného účtu v bance, kterým docílíte toho, že za vaše peníze získáte skutečně postavený byt.

Projekt financovaný samotným investorem

Projekt financovaný investorem se může na první pohled jevit docela výhodně. Investor si nepůjčuje peníze od banky, stavba tedy může být levnější pro potenciální zájemce, protože nebude navýšena o zaplacené úroky. Na druhou stranu ztrácíte banku jako určitého garanta realizace stavby. Vyplývá z toho jediný správný a přitom bezpečný způsob úhrady, a to až po realizaci stavby. Někteří developeři využívají záloh klientů přímo na financování stavby – většinou menší společnosti, protože nemají zcela zajištěné financování projektu nebo dostatek vlastních zdrojů.  V případě krachu developerské společnosti může být pro kupujícího poměrně obtížné získat zálohu zpět.

Tipy a rady při koupi nového bytu

  1. Při koupi nového bytu se nenechejte zlákat různými slevami, které získáte tím, že za byt zaplatíte předem nebo ve splátkách. Sice ušetříte možná pár tisíc korun, ale odmění vás také rizikem, že projekt z jakéhokoliv důvodu nebude dokončen. Využijte toho, že volba míry rizika je jen na vás, a proto se nepouštějte do akcí s nejistým výsledkem. Můžete totiž přijít o veškeré úspory.
  2. Ceny bytů se liší v závislosti na tom, v jaké lokalitě se bytové domy nacházejí. Hlavní roli dále hraje cena pozemku, druh použitých konstrukcí, počet podlaží domu a různá specifika výstavby. Na cenu má vliv i umístění bytů v domě – byty s lepší orientací na světové strany a ve vyšších podlažích mají vyšší cenu než byty ostatní. Informujte se, zda je součástí kupní ceny i parkovací stání k bytu či úložný sklep.
  3. Požadujte garanci pevné ceny. Při koupi bytu na klíč by měla být developerem garantovaná pevná cena. Pro zájemce o byt je to bezesporu výhodná situace. Například v případě, že by se podstatně zvýšila míra inflace, nebo pokud by došlo k výraznému nárůstu cen stavebního materiálu a cen stavebních prací na trhu, cena by zůstala stejná.

Na navýšení ceny byste měli přistoupit jen v následujících případech:

  • Objednáte si úpravu či vybavení bytu nad rámec standardního provedení.
  • Dojde ke změně zákonné sazby DPH u bytových staveb.
  • Dojde k nárůstu podlahové plochy bytu nad přípustnou odchylku (obvykle 1 m2).

Za změny si připlatíte

Výhodou většiny bytových projektů je fakt, že samotný zákazník může v určitých mezích byt upravit podle svých individuálních potřeb. Jedná se o dílčí dispoziční úpravy, například úprava příčky, posun nebo obrácení dveří, úpravy koupelen apod. V rámci interiéru si lze objednat i řadu dalších úprav a vylepšení na přání klienta.

Pro potřeby zákazníků dokonce firmy zřizují praktickou vzorkovnu – díky ní si uděláte dobrou představu o tom, co by se vám líbilo, zorientujete se v široké nabídce standardního i příplatkového provedení bytů (dlažby, koberce, sanitární vybavení). Dokonce lze dohodnout kompletní vybavení bytu, tedy kuchyňskou linkou se spotřebiči, svítidly a nábytkem.

Kontrolujte, prověřujte

Nejdůležitější osobou při každé stavbě je stavební dozor. Ten by měl být k dispozici klientům při kontrolních prohlídkách stavby. S ním by měl být sledován průběh stavby a také kontrola a vyhodnocení dohodnutých změn oproti původnímu projektu.  U zavedených firem tuto funkci přebírá osobní konzultant, který je přidělen každému klientovi a je mu k dispozici pro zajištění všech jeho požadavků po celou dobu výstavby. O jeho nestrannosti můžete ale úspěšně pochybovat, a tak nic nebrání tomu, abyste si domluvili svého nezávislého poradce.

Další článek


 

celkem 18 komentářů

Nejnovější komentáře

Re:hm
Anunnaki
2. 2. 2007, 08:54
Re:Dobrý článek
Jarmila
1. 2. 2007, 23:35
Re:hm
Jarmila
1. 2. 2007, 17:05
Re:hm
Anunnaki
1. 2. 2007, 09:34
Re:hm
Anunnaki
1. 2. 2007, 09:24

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  11

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více