FinExpert.e15.cz

Koupit „ležák“, nebo riskovat

Developeři lákají, abychom si koupili byt ještě letos a ušetřili na DPH. Jenže taková úspora se může pořádně prodražit.
Koupit „ležák“, nebo riskovat

Vyšší dani z přidané hodnoty na bytovou výstavbu se v příštích letech asi nevyhneme. V současné době platí pro byty do 130 m2 snížená sazba DPH ve výši 10 %. Od příštího roku by měla být 14 %. V roce 2013 by chtěl ministr financí Miroslav Kalousek jednotnou DPH ve výši 17,5 %. Byt, který letos stojí s DPH 3,3 miliony korun, může přijít napřesrok na 3,42 milionu a o rok později na 3,525 milionu korun, za předpokladu, že developeři zvýšení DPH plně promítnou do ceny.

Předražené „ležáky“

Kdo zaplatí byt ještě letos, ušetří na DPH – pod tímto sloganem se snaží developeři prodat, co se dá. Hotových bytů jsou k mání tisíce, ale minimálně polovinu tvoří tak zvané „ležáky“‒ tedy projekty dlouho po kolaudaci, o které nikdo nemá zájem.

Jen v Praze je jich podle odhadu renomované mezinárodní poradenské společnosti King Sturge kolem 1 500. King Sturge dlouhodobě sleduje vývoj rezidenční výstavby a udává, že v hlavním městě je k mání až kolem 9 500 až 10 000 bytů, z čehož přibližně třetina je po kolaudaci. Ostatní se nabízejí ke koupi ve fázi výstavby nebo se ještě nezačaly stavět.

Dokončené a neprodané bytové projekty jsou zpravidla méně atraktivní a často předražené. Když se totiž developerovi nepodaří projekt rychle prodat, postupně se mu prodražuje s tím, jak v něm má vázané vlastní prostředky nebo častěji, jak musí splácet drahý úvěr bance.

Společnost Trigema nedávno provedla z veřejně dostupných zdrojů cenovou analýzu bytů v Praze a dospěla k závěru, že průměrná cena dokončených a neprodaných bytů je 67 541 Kč za m2 včetně DPH, což převyšuje průměr ostatní nabídky téměř o 4 500 Kč na m2. Ceny nově zahajovaných bytů jsou podle odborníků o 10 až 15 % nižší než průměr, protože se developerům daří stlačovat náklady na výstavbu.

I když statistiky sledují především rezidenční výstavbu v Praze, která je nejrozsáhlejší, podobnou situaci hlásí i Jihomoravský nebo Moravskoslezský kraj.

Předplatit se nemusí vyplatit

Kupovat předražené „ležáky“ jen proto, abychom ušetřili 4 % na DPH, nemá valný smysl. Ale ani koupě levnějšího bytu ve výstavbě nemusí být velkou výhrou. Pokud je dům ve fázi, kdy ještě není zapsaný do katastru a není tedy možné si byt zajistit vkladem našeho vlastnického práva, budeme mít v ruce jen smlouvu o výstavbě nebo smlouvu o smlouvě budoucí a nic víc.

V případě, že se developerovi nepodaří byty prodat a projekt dokončit, může zkrachovat a my přijdeme o všechno. A není to tak nereálná hrozba. Ze všech stran se stále častěji ozývají varovné hlasy, že banky už nebudou dlouho ochotny a schopny držet nad vodou developery, kteří nejsou schopni splácet úvěry. Některé budou muset nechat padnout (viz článek „Banky musí připustit realitní bankroty“). Jenže my máme jen minimální šanci zjistit, kteří to budou.

Když zaplatíme byt ještě ve výstavbě, hrozí nám i riziko nižší kvality a problémy s odstraňováním závad. Developeři se již druhým rokem snaží všemožně stlačit náklady na výstavbu. Protože o zakázky je nouze, stavební firmy se jim podbízejí nízkými cenami, které se často pohybují na hranici rentability. Nezřídka se pak při výstavbě snaží ušetřit na nižší kvalitě použitých materiálů i odvedené práce. To se projevuje ve větším výskytu závad.

Můžeme si sice ve smlouvě vymínit, že budeme sami postup výstavby sledovat a přizveme si k tomu třeba i vlastního odborníka, který je schopen případné závady odhalit. Ale zaplacením celé kupní ceny předem se do značné míry zbavujeme páky, kterou máme na developera, aby nedostatky odstranil. Jedinou možností pak může být odstoupení od smlouvy. Abychom dostali zpět peníze, musíme dokázat, že nebyly použity přislíbené materiály, dodrženy technologické postupy či kvalita, zkrátka, že dodaný byt neodpovídá smluvním podmínkám, a to nemusí být právě snadné.

 
Ušetřit můžete díky splátkovému kalendáři.

Splátky, které zaplatíte ještě letos budou mít totiž 10% DPH.

 

Pozor na kalkulaci DPH

Pokud bychom přece nechtěli riskovat a platit celou kupní cenu předem, když ještě bytový dům není hotový, můžeme zvolit splátkový kalendář, který kopíruje průběh výstavby. I v tomto případě se dá něco ušetřit, protože všechny splátky, které poukážeme ještě letos, budou mít DPH 10 %. Jen u těch splátek, které pošleme až v roce 2012, si může developer účtovat 14% DPH.

Ale pozor! Protože k vyúčtování DPH dochází až při poslední splátce, a tak to také většina developerů uvádí ve smluvních podmínkách, je třeba si konečnou kalkulaci ohlídat. Ukažme si to na příkladu bytu za 3 miliony korun, u kterého 60 % kupní ceny uhradíme letos a zbývajících 40 % příští rok. Správně má developer k 60 % ceny zaplacené letos připočítat 10 % DPH, což je 180 tisíc korun.

Ke zbývajícím 40 % ceny zaplaceným v roce 2012 může účtovat 14 %, což je 168 tisíc korun. Celková DPH tedy bude 348 tisíc korun. Kdyby nám ale developer „omylem“ naúčtoval k celé ceně 14% DPH, kterou budeme platit v době poslední splátky v roce 2012, pak nás přijde na 420 tisíc korun, což je o 72 tisíc korun víc než při správném zúčtování.

Další článek


 

celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

Nechápu význam tohoto článku: DPH se příští rok na 1...
Dan
11. 4. 2011, 10:43

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více