FinExpert.e15.cz

Koupí nebo výstavbou to nekončí

Jaká jsou vaše práva a povinnosti s bytem spjaty, administativní bariéry a sankce za jejich nedodržení? To vše je důležité znát.
Koupí nebo výstavbou to nekončí

S vlastním bytem můžete nakládat jak se vám zlíbí, do té doby, než začnete omezovat okolní vlastníky či nájemce bytů. Pokud chcete byt zničit, musíte to udělat tak, aby se to nedotklo vašich sousedů. V opačném případě se mohou oni pokusit soudní cestou zničit vás.  

I ničení má své meze

Vlastník bytové jednotky je povinen plnit řadu právních povinností, které mu vyplývají z vlastnictví bytu, a to jak přímo, tak odvozeně. V prvé řadě je třeba mít na paměti, že vlastnictví čehokoliv zavazuje, a vlastník bytu je povinen se o byt starat. V případě, že by tak nečinil, hrozí vznik škody na zařízení bytu. Jedním z atributů vlastnictví je však i možnost vlastníka věc, tedy v našem případě byt, zničit. 

V právu byt zničit je však omezen vlastnickým právem ostatních vlastníků bytových jednotek, kteří mají právo na ochranu svého majetku, a jejichž vlastnické právo by v případě ničení majetku bylo ohroženo, neboť poškozování jedné bytové jednotky má bezpochyby vliv i na hodnotu ostatních bytů v domě (jak fyzicky – např. prosakování vody, tak i ekonomicko-obchodně – snížení hodnoty bytu, v jehož sousedství se nachází vybydlený byt). Proto se vlastník bytu musí o svůj byt starat nejméně v takové míře, aby zabránil znehodnocení vlastnictví jiných osob. Vlastníci ostatních bytů se této povinnosti mohou domáhat i soudní cestou. 

Povinnosti přímo spjaté s bytem 

Vlastník je povinen byt užívat tak, aby jeho způsob užívání neomezoval ostatní vlastníky či nájemce bytů v domě a aby byl v souladu s dobrými mravy. Vše musí vycházet z místně obvyklých podmínek, které jsou odlišné jak místně, tak i časově. Zatímco na městských sídlištích je nepředstavitelné, aby vlastník bytu (a tím je myšlen i byt v rodinném domě) několik hodin bez přestání používal motorovou pilu, na vesnici to nebude chování, které by nebylo místně obvyklé a které by bylo v rozporu s dobrými mravy. 

Ovšem na druhou stranu lze říci, že několikahodinové řezání dřeva několikrát v roce je v souladu s obvyklým užíváním bytu, zatímco každodenní používání motorové pily k řezání dřeva v rámci podnikatelské činnosti vlastníka bytu se již neslučuje s dobrými mravy a je způsobilé je narušovat. Vlastník bytu v bytovém domě je povinen se podle svého podílu na společných částech domu podílet i na jeho údržbě, a to jak vlastní činností (pravidelný úklid společných prostor, či odklízení sněhu), tak i finančními prostředky, kterými bude přispívat do fondu oprav. 

V případě různých vlastníků bytů v jednom domě se vlastník bytu stává členem právnické osoby – společenství vlastníků bytových jednotek. Členem společenství se vlastník bytu stává okamžikem pořízení bytu v případě, že v domě jsou více jak 2 různí majitelé bytů. Samo společenství rovněž vzniká v okamžiku, kdy nabude vlastnictví bytové jednotky v domě v pořadí již třetí subjekt. 

Práva přímo spjaté s bytem 

Vlastník bytu je oprávněn věc užívat dle své vůle, kdy jediným omezením jsou práva ostatních vlastníků, která by mohla být dotčena neobvyklým užíváním bytu. Vlastník bytu je např. oprávněn si ve svém bytě zřídit sídlo společnosti s ručením omezením, kterou založí. V případě, že byt je pro účely podnikatelské činnosti s.r.o. vhodný, pak lze v bytě zřídit sídlo s.r.o. 

Představme si s.r.o., která podniká v oblasti prodeje pneumatik. Jestliže je prodej prováděn na dálku, a s.r.o. přijímá elektronické objednávky přes internet či telefon, a samotná expedice probíhá z jiných prostor než je sídlo s.r.o., pak takové podnikání ničím neomezuje vlastníky ostatních bytů, neboť praktickým projevem podnikání v domě je pouze jedoucí počítač, popř. telefon či fax. V případě, že by však docházelo k častým návštěvám sídla s.r.o. klienty s.r.o. např. z důvodu reklamací pneumatik, pak již lze takový výkon podnikání označit za místně neobvyklý a lze jej považovat za nadměrné obtěžování uživatelů ostatních bytů. 

Administrativní povinnosti 

Z vlastnictví bytu však vyplývají i veřejnoprávní povinnosti. V prvé řadě je vlastník nemovitosti povinen nemovitost užívat v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Byla-li nemovitost kolaudována jako skladovací prostory, není možné ji užívat jako byt, byť by k takovému užívání byla fakticky způsobilá. Vlastník nebytového prostoru by tím porušoval stavební zákon. Aby mohlo dojít k užívání této nemovitosti jako bytu, je třeba, aby stavební úřad provedl řízení o změně využití stavby, jehož výsledkem bude kolaudace dotčených prostor jako objektu pro bydlení. 

Další povinností vlastníka je platit daň z nemovitostí. Základní sazba daně je 1 Kč za m2 podlahové plochy bytu. Tato sazba se dále násobí koeficientem, který roste v závislosti na tom, v jak velké obci byt leží (obce do 300 obyvatel – koeficient 0,3; obce s 600 až 1000 obyvateli – koeficient 1,0; obce nad 50 000 obyvatel – koeficient 3,5). Daňové přiznání se podává do 31. ledna kalendářního roku, přičemž rozhodující je stav k 31. lednu. Pokud by došlo k prodeji bytu během února, pak daň z nemovitostí platil původní majitel a nový majitel bude daň z nemovitostí hradit až v roce následujícím.

Daňové přiznání se podává zpravidla pouze v případě, že oproti předcházejícímu kalendářnímu roku došlo u daňového poplatníka ke změně, tj. pokud poplatník prodal či koupil nemovitost. Pokud nedošlo k žádné změně, pak finanční úřad vyměří daň podle posledního daňového přiznání. Je na místě podotknout, že daňové zatížení nemovitostí je v ČR v porovnání se zeměmi západní Evropy naprosto minimální. Velká část drobných vlastníků bytů má v bytě spolu se členy své rodiny trvalý pobyt. 

Existence trvalého pobytu v obci má vliv na povinnost obyvatele hradit místní poplatek za odvoz a likvidaci komunálního odpadu. Roční výše oplatku se skládá z fixní a pohyblivé části, přičemž pohyblivá část se odvozuje od skutečných nákladů obce spojených s likvidací domovního odpadu a může dosáhnout až stejné výše jako fixní část, tj. 250 Kč. V součtu tedy nejvyšší možná výše poplatku za likvidaci komunálního odpadu činí 500 Kč za každou osobu, která je v obci přihlášena k trvalému pobytu. Za členy jedné domácnosti je možné hradit místní poplatek hromadně prostřednictvím jedné osoby, zpravidla vlastníka bytu (bez vlivu na výši poplatku). Další povinnosti vyplývají vlastníkovi bytu ze smlouvy o dodávkách tepla, vody, elektřiny, z vlastnictví televizního a rozhlasového přijímače apod. 

Nájem bytu 

Je-li byt pronajat, pak se o jeho údržbu musí postarat nájemce společně s pronajímatelem. Dle zákona hradí drobné opravy a běžnou údržbu bytu nájemce, vše ostatní hradí pronajímatel. Nájemce má zároveň oznamovací povinnost vůči pronajímateli, je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu provedení těch oprav bytě, jejichž provádění je na pronajímateli, a zároveň má nájemce povinnost umožnit pronajímateli jejich provedení. V případě, že nájemce nedostojí svým povinnostem, pak odpovídá za škodu, která by tím vznikla.

V případě, že by se jednalo o ne zcela zjevné vady, může se stát, že vznikne spor mezi nájemcem a pronajímatelem o to, zda-li nájemce mohl při zachování běžné opatrnosti zjistit závadu na zařízení a žádat po pronajímateli její odstranění, nebo zda se jednalo o skrytou vadu. V konečném důsledku by posouzení možnosti nájemce rozpoznat vadu bylo na soudním znalci. Vzniklé škody však mohou dosáhnout značné výše (např. v případě prasknutí vodovodního potrubí či stupaček), a proto lze doporučit bezodkladné oznamování potřeby oprav. 

Když se povinnosti nedodrží… 

V případě, že nájemce či pronajímatel nedostojí svým povinnostem a přes písemnou výzvu protistrany neprovedou potřebné opravy, může je provést ta strana, která k jejich provedení není povinna (pokud má nájemce něco opravit a neučiní tak, pak může opravu po výzvě provést sám pronajímatel a opačně). Náklady, které na tuto opravu vynaloží, pak může žádat po protistraně.

Pronajímatel však tyto náklady může uplatnit nejpozději do 6 měsíců ode dne, kdy došlo k odstranění závad. V případě, že nájemce či osoby, které spolu s ním v bytě bydlí, způsobí na zařízení domu nějaké poškození či závadu, pak má opět pronajímatel možnost po předchozím upozornění nájemce opravu provést sám a po nájemci žádat úhradu nákladů. Je však třeba dát pozor na to, že toto pravidlo se týká pouze škod, které jsou způsobeny nájemcem či osobami, které spolu s ním v bytě žijí. Pokud by došlo ke způsobení škody třetí osobou, byť se vztahem k nájemci (např. návštěva), pak musí majitel způsobenou škodu vymáhat přímo po této třetí osobě. 

Vymezení bytů v domě 

Aby bylo možné rozprodat byty v domě jednotlivým osobám, je nutné, aby v domě byly vymezeny bytové jednotky. V novostavbách jsou jednotlivé byty vymezeny již při výstavbě a stavba je i s byty kolaudována, ale u starších domů často tyto bytové jednotky vymezeny nejsou. V takovém případě je třeba před rozprodejem bytů v domě bytové jednotky určit pomocí Prohlášení vlastníka budovy. Odborně způsobilá osoba provede zaměření jednotlivých místností, a výměra jednotlivých místností v nově vznikajících bytových jednotkách se stane rozhodujícím činitelem pro určení výše spoluvlastnického podílu na vlastníka bytové jednotky na společných částech domu. Na základě Prohlášení vlastníka budovy se pak provede zápis jednotek v katastru nemovitostí.

 

Další článek


 

 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená