FinExpert.e15.cz

Kdy použít hypotéku a kdy stavební spoření?

Víte, jaké nástrahy na vás mohou čekat mezi hypotékou a stavebním spořením? My ano a nenecháme si to pro sebe.
Kdy použít hypotéku a kdy stavební spoření?

 


Tyto a další skvělé informace najdete v časopisu Osobní finance.

 

Ještě než si půjčíte, musíte odhadnout výši prostředků potřebných k realizaci svého záměru. Zvolení optimální výše úvěru má totiž zásadní ekonomický dopad. Problémy nejsou u nákupu již postavených domů či bytů – tam je prodejní cena předem stanovena. Potíže většinou nastávají při výstavbě nemovitosti svépomocí, kdy špatně vypracovaný finanční plán přivede investora do nepříjemných situací. Proto se doporučuje využít služeb rozpočtového odborníka, který dokáže finanční náročnost celkem přesně určit. Výše úvěru by pak měla být nastavena tak, aby zajistila bezproblémové financování nemovitosti a nebyla zbytečně nadhodnocena ani podhodnocena. Těmito kroky lze dojít k optimální výši měsíční splátky úvěru.

Hranice se nedá přesně určit

Odborníci pohybující se na trhu s nemovitostmi neradi stanovují přesnou finanční hranici, od které je vhodné požádat o hypoteční úvěr či o úvěr ze stavebního spoření. Vždy totiž poukazují na individuálnost daného úvěrového případu. Z toho vyplývá, že i když dva klienti žádají o naprosto stejnou částku (např. 1 300 000 Kč), bude pro jednoho z nich výhodnější použít stavebko a pro druhého zase hypotéku.

Pokud bychom se i přes výše uvedené skutečnosti pokusili najít hranici použitelnosti těchto úvěrových produktů, lze obecně konstatovat, že pro částky pohybující se do zhruba milionu je lépe se zaměřit na stavební spoření, u vyšších částek na hypoteční úvěry. Úvěry ze stavebního spoření jsou pak vhodnější spíše k pokrytí menších investic (i když záleží na našetřené částce), tj. k různým rekonstrukcím, opravám či k pořízení levnějších nemovitostí. U úvěru ze stavebního spoření totiž musíte našetřit určitou částku předem, což u vyšších úvěrů může být problém (musíte více a déle spořit). V takovém případě je vhodnější tzv. překlenovací úvěr, ten ale mívá vyšší úroky.

V současnosti se však oba druhy úvěrů stále více prolínají, k čemuž velkou mírou přispívají konkurenční boje stavebních spořitelen a hypotečních bank. Rozdíly jsou ale stále patrné. Např. doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření se pohybuje kolem 12–15 let (výjimkou ale už není ani splatnost 25 let – např. Hypoúvěr Modré pyramidy či Tophypo ČMSS), hypoteční úvěr lze splácet i 30 let. Rovněž platí, že oba dva úvěrové produkty musí být zajištěny pro případ jejich nesplácení. U stavebního spoření mnohdy vystačíte s dostatečně bonitními ručiteli, hypoteční banka bude vždy požadovat zástavu nemovitostí. V otázce délky vyřízení daného úvěru je jednodušší stavebko, ovšem za předpokladu předložení všech požadovaných podkladů.

Úvěr ze stavebka

Získání úvěru ze stavebního spoření závisí na několika faktorech. Prvním z nich je fáze, ve které se vaše smlouva o stavebním spoření nachází. Existují totiž dva druhy úvěrů ze stavebního spoření – tzv. řádný úvěr a tzv. překlenovací úvěr. Přidělení řádného úvěru docílíte tehdy, když minimálně dva roky spoříte a zároveň máte na účtu minimálně 40 % cílové částky a splníte tzv. parametr ohodnocení. Ten vyjadřuje, jakým způsobem daný klient spoří (výše měsíční úložky, doba spoření). V případě řádných úvěrů je výše úvěru odvislá od našetřené částky. Pro vyšší objemy úvěrů je proto nutné našetřit poměrně značný balík peněz a navíc úvěry ze stavebního spoření mají kratší splatnost, což zvyšuje výši měsíčních splátek. Řádné úvěry jsou navíc levnější (nižší procentní sazba) oproti úvěrům překlenovacím.

Překlenovací úvěr může klient získat třeba ihned po podpisu nové smlouvy o stavebním spoření a trvá až do doby, než splníte nárok na přidělení řádného úvěru. Zřejmá nevýhoda překlenovacího úvěru je o poznání vyšší procentní úroková sazba a skutečnost, že úroky jsou vypočítávány z celé cílové částky, nikoli jen ze skutečně půjčených částek. Naproti tomu jsou po dobu překlenovacího úvěru připisovány úroky z vašich vkladů (zpravidla 2 % p.a.), a to také není zanedbatelné.

Jak na hypotéku

Potřebujete-li k realizaci svých záměrů peněžní prostředky výrazně přesahující milion korun, měli byste uvažovat o použití hypotečního úvěru a nebo úvěru ze stavebního spoření zajištěného nemovitostí (Hypoúvěr, Tophypo). Ještě než se zaměříme na samotnou hypotéku, podívejme se na to, jak vybrat tu správnou hypoteční banku. Výrazně by vám v tomto ohledu mohlo pomoci získání referencí od přátel či známých. Zajímejte se o jejich zkušenosti při jednáních z úředníky dané banky, počet kontaktních míst, finanční poradenství (bývá úplatné i bezúplatné), komplexnost služeb (výběr vhodného produktu, pojištění nemovitosti, odhad ceny apod.) a v neposlední řadě počet uzavřených smluv.

Následuje porovnání úrokových sazeb, při kterém zjistíte, že jsou si velice podobné. V tento okamžik je vhodné se zaměřit na navazující poplatky – poplatek za vedení účtu, poplatek za vyřízení a schválení úvěru nebo poplatek za rezervaci doposud nevyčerpaných prostředků. Nezanedbatelnou finanční položku, kterou musí žadatel o hypoteční úvěr uhradit, tvoří tzv. vstupní poplatek. V podstatě zahrnuje posouzení a schválení úvěru a jeho výše není rozhodně zanedbatelná. Jednotlivé banky se odlišují výši poskytnutého hypotečního úvěru. Pro celkový objem půjčených prostředků bývá směrodatná hodnota příslušné nemovitosti. Limitem poskytnutých peněz je procentuální částka ze zjištěné hodnoty nemovitosti (např. 70 %). Splatnost úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 30 let.


Co potřebujete k vyřízení úvěru

Před schválením hypotečního úvěru musí žadatel předložit řadu dokumentů. Obdobná situace je i u úvěru ze stavebního spoření, pokud banka požaduje zástavu nemovitosti. Banky obvykle vyžadují:

  • průkaz totožnosti
  • potvrzení o příjmu ze závislé činnosti
  • výplatní pásky za poslední 3 měsíce
  • dohodu o zúžení společného jmění manželů
  • oprávnění k podnikatelské činnosti (živnostenský list, výpis z obchodní rejstříku)
  • daňové přiznání za poslední 2 až 3 roky
  • potvrzení finančního úřadu o stavu osobního daňového účtu
  • doklady o výnosech nemovitosti (nájemní smlouva)
  • pracovní smlouvu
  • pojistnou smlouvu
  • smlouvu o stavebním spoření
  • ručitelské prohlášení
  • výpis z katastru nemovitostí
  • snímek katastrální mapy
  • nabývací titul k nemovitosti stávajícího vlastníka
  • geometrický plán
  • odhad ceny nemovitosti
  • stavební povolení s doložkou právní moci, projektovou dokumentaci

 


 

Hypotéka: jak správně zvolit fixaci?

K základním atributům hypotéky patří vedle výše úvěru a doby splatnosti také délka fixace úrokové sazby hypotéky. Stanovení optimální délky tohoto období není radno podceňovat, protože zásadním způsobem ovlivňuje celkovou nákladnost hypotečního úvěru. Fixace vyjadřuje časové období, ve kterém se hypoteční banka zavazuje, že konkrétnímu klientovi nezmění (nezvýší a bohužel ani nesníží) smluvně stanovenou úrokovou sazbu.

Současná praxe bankovních institucí poskytující hypoteční úvěry je taková, že v rámci konkurenčního boje o zákazníka nabízí hned několik časových období a je jen na klientovi, které upřednostní – obvykle např. 1, 3, 5, 10 a 15 let. Po uplynutí termínu je klientovi stanovena nová výše úrokové sazby, která odráží situaci na finančním trhu.
 
Jak tedy zvolit optimální dobu fixace? Na tuto otázku neexistuje jednoznačná univerzální odpověď, vždy je zapotřebí celou záležitost posuzovat individuálně. Před pořízením hypotéky byste měli zvážit nejen svoje současné příjmy, ale i předpoklad svých finančních možností v dalších letech. Hypoteční banky nyní doporučují délku fixaci spíše delší (okolo pěti let); můžete si tak zakonzervovat současné nízké sazby na delší období.

Doba fixace

Krátkodobá fixace (do 5 let)

+ nižší úroková sazba
+ častější možnost jednorázově splatit úvěr nebo uhradit mimořádnou splátku
– nejistota v podobě nové úrokové sazby

Dlouhodobá fixace (nad 5 let)

+ jistota stejné úrokové sazby
+ možnost dlouhodobého finančního plánování rodinných výdajů na dlouhou dobu, splátka úvěru bude vlivem inflace a růstem mezd klesat
– vyšší úroková sazba
– méně častá možnost jednorázově splatit úvěr nebo uhradit mimořádnou splátku

Klepněte pro větší obrázek

 

Americká hypotéka

Stále ještě docela čerstvou novinkou, která může pomoci v řešení bytové situace, je tzv. americká hypotéka. Ve své podstatě se jedná o neúčelový hypoteční úvěr, přizpůsobený finančním možnostem žadatele. Na rozdíl od klasické hypotéky banku nezajímá, k čemu budou peníze použity, vždy ale bude vyžadovat zástavu. V praxi to vypadá tak, že dům nebo byt v osobním vlastnictví se dá bance do zástavy a ta následně poskytne půjčku. Úročení americké (neúčelové) hypotéky je ale obvykle vyšší než u standardní hypotéky.

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  5

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více