Do konce roku 2013 se platila daň z převodu nemovitostí. Od ledna 2014 ji nahradila právě daň z nabytí nemovitých věcí. K té v současné době podává daňové přiznání obvykle prodávající, který ji rovněž platí. Daňové přiznání je potřeba podat na finančním úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se daná nemovitost nachází, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, kdy je proveden vklad vlastnického práva k nemovitosti na katastru.
Daňového poplatníka nyní určuje kupní smlouva
V kupní smlouvě se prodávající s kupujícím mohou dohodnout, kdo z nich daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí a podá k ní daňové přiznání. Jestliže daňovou povinnost převezme kupující, stane se prodávající ručitelem. U dražších nemovitostí se tato daň pohybuje v řádech desetitisíců korun, proto by ji kupující i prodávající měli zohlednit do své kalkulace.
Pokud by například prodávající předem nesnížil svůj zisk z prodeje o platbu daně, nemusely by mu inkasované peníze pro jeho účely (kupříkladu pro nákup jiné nemovitosti) stačit. Není-li smluvně určeno jinak, je daňovým poplatníkem automaticky prodávající. Kupující se v takovém případě stává ručitelem, a nesplní-li prodávající daňovou povinnost, ta přechází na kupujícího.
Daňovým poplatníkem bude vždy kupující
Pokud úspěšně projdou legislativním procesem daňové změny, potom bude daňovým poplatníkem vždy kupující bez možnosti volby a institut ručitele daně bude zrušen. Za současné právní úpravy v případě, že daň z nabytí nemovitých věcí má podle dohody zaplatit prodávající a kupující se tedy stává ručitelem, je tak kupující vystaven nejistotě, zda mu vznikne daňová povinnost a nemá přímou možnost to ovlivnit.
Majitelé pozemků a staveb musí pravidelně platit daň z nemovitých věcí. Zaplatit ji musí nejpozději 31. května.
Navrhovaná úprava tedy v tomto směru posiluje právní jistotu kupujícího. V případě úspěšného legislativního procesu by tedy mohlo k zákonným změnám dojít nejdříve od 1. září 2016. Jednoznačné určení daňového poplatníka situaci zjednoduší, pozitivní je i odstranění institutu daňového ručitele.
Při neúplatných převodech se daň neplatí
Daň z nabytí nemovitých věcí se platí pouze při úplatném prodeji nemovitosti. Při splnění časového testu se z prodeje nemovitosti navíc neplatí daň z příjmu fyzických osob. Nejčastěji je to v případě, kdy mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynula lhůta delší než pět let.
Při neúplatném převodu nemovitosti formou darování nebo dědictví se nadále v novele počítá s tím, že daň z nabytí nemovitých věcí se platit nebude. Rovněž se neplatí při prodeji družstevního bytu, neboť v takovém případě se jedná o převod členských práv.
Změny při výpočtu základu daně
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně, kterým je nabývací hodnota snížená o uznatelné výdaje (například výdaje za znalecký posudek). Nabývací hodnotou je buď kupní cena, nebo srovnávací daňová hodnota. Při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí se použije vždy vyšší z těchto částek.
Srovnávací daňovou hodnotou je v současnosti buď 75 % ceny dle znaleckého posudku, nebo 75 % ceny zjištěné ceny dle metodiky finančního úřadu. Legislativní změny ovšem počítají se srovnávací daňovou hodnotou ve výši 100 % obou cen. V důsledku zvýšení procentního zápočtu o 25 procentních bodů dojde ke zvýšení daňové povinnosti, přestože se sazba daně nezmění.
Autorka je daňovou specialistkou společnosti Mazars.