FinExpert.e15.cz

Jak se stěhovat s hypotékou i bez ní

Znáte možnosti, jaké můžete využít v případech, kdy jste nuceni odprodat dům či byt z důvodu nutnosti vašeho stěhování?

Kapitoly článku

Prodej nemovitosti bez hypotéky
Prodej nemovitosti s hypotékou

Jak se stěhovat s hypotékou i bez ní
Kdokoliv se může ocitnout v situaci, která nás vlivem nejrůznějších okolností dovede k nutnosti změnit stávající místo svého bydliště. Atraktivní pracovní nabídka, rodinné okolnosti popř. zdravotní potíže jsou nejčastější příčiny vedoucí k tomuto kroku. Prodej vašeho domu nebo bytu a následná koupě jiné nemovitosti bývá pro zainteresované osoby finančně, časově, ale i psychicky náročná záležitost. Člověk se v krátké době po sobě stává prodávajícím a posléze kupujícím nemovitosti a s tím je spjato hodně zařizování, problémů a stresových situací, které dříve nebo později nastanou.

Bez dluhů to půjde snadněji

Pokud na vlastněné nemovitosti neváznou žádné dluhy, lze prodej a následnou koupi uskutečnit celkem bez problémů. Při nakládání s nemovitostmi si ale jen málokdo dokáže poradit sám. Nemáte-li v této oblasti dostatečné znalosti, nezbývá než využít služeb realitních kanceláří, právníků, notářů, případně i finančních poradců. Prodej a nákup nemovitostí se tak stává nákladnou záležitostí. Za sepsání dvou kupních smluv zaplatíte nemalý peníz, realitní kanceláře se těší na dvě provize z prodeje nemovitostí, notář vám naúčtuje poplatek za notářskou úschovu (pokud jeho služeb využijete). Zkrátka nepřijdou finanční poradci při vyřizování hypoték, úvěrů ze stavebního spoření, životních pojistek či jiných produktů doprovázející obchody s nemovitostmi.

Nezapomeňte také na státní pokladnu, které budou účastníci smluv nuceni zaplatit dvě daně z převodu nemovitostí, v některých případech i daň z příjmu. Nelze také nevzpomenout případné dvojí stěhování, protože jen málokdy se podaří v jeden den nemovitost prodat a druhou koupit.

Konkrétní příklad

Představme si situaci, že se rodina chystá přestěhovat z Jihlavy do Olomouce. Domnívá se, že nebude jiné řešení, než byt v Jihlavě prodat a dočasně se nastěhovat k rodičům a počkat na vhodnou koupi bytu v Olomouci. Z toho vyplývá velké množství starostí s uzavíráním smluv – smlouvy o smlouvě budoucí, kupní smlouvy, smlouvy o poskytnutí úvěru, zástavní smlouvy a navíc nepříjemné stěhování. V takovýchto situacích je dobré si uvědomit, že na opačné straně může stát někdo jiný, kdo se chce přestěhovat z Olomouce do Jihlavy.

Dohodnete-li se spolu na výměně nemovitostí, bude pro Vás i protistranu výhodné uzavřít místo dvou kupních smluv pouze smlouvu jednu – směnnou. Každé nakládání s nemovitostmi představuje jak pro prodávajícího, tak i pro kupujícího určitou dávku rizika. Uzavřením směnné smlouvy se toto riziko minimalizuje, dokonce lze konstatovat, že se snižuje o 50% oproti uzavření dvou kupních smluv.

Významnou výhodou směnné smlouvy je zpravidla daleko menší potřeba peněz oproti uzavření kupních smluv. V praxi to funguje tak, že se doplácí jen rozdíl v ceně dražší nemovitosti. Aby Váš převod peněz druhé straně byl co nejbezpečnější, využijte institutu notářské úschovy a rozdíl v ceně směňovaných nemovitostí uložte právě tam (odměna pro notáře bude podstatně nižší než u prodeje nemovitostí, protože se vypočítává z nominální hodnoty uschovaných peněz). Jejich vyplacení pak smluvně važte na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jakmile bude peněžní rozdíl ve směňovaných nemovitostech opravdu minimální, odpadají starosti se žádostmi o úvěr ze stavebního spoření či vyřizování hypotéky. Ušetříte tak poměrně vysokou částku, která může dosahovat i několika tisíců korun. V ideálním případě můžete dokonce ušetřit i při stěhování. Stačí jen smluvit termín, který bude vyhovovat oběma dotčeným stranám a stěhovací vozidlo bude vytíženo při cestě tam i zpět.

Ušetříte na dani

Směna nemovitostí má příznivý dopad i na daň z převodu nemovitostí. Zákon o dani z převodu nemovitostí považuje směnu za jeden převod a daň se vybírá z převodu té nemovitosti, z jehož převodu bude vyšší. Úsporu tak můžeme i vyčíslit – jsou to 3% hodnoty levnější ze směňovaných nemovitostí (dále viz modelový příklad).
Naopak neušetříte peníze za vypracování znaleckých posudků na směňované nemovitosti. Aby finanční úřad mohl vybrat daň z hodnoty té dražší nemovitosti, musí znát hodnoty obou. Z tohoto důvodu se musí postupovat stejně jako v případě prodeje a následné koupě.

Příklad:

Dvě rodiny se dohodly, že si navzájem smění své byty, a proto uzavřely směnnou smlouvu. První rodina získala směnnou byt v hodnotě 1 mil.  Kč, druhá rodina byt za 1,25 mil. Kč. Daň z převodu nemovitosti se v tomto konkrétním příkladu bude platit pouze z hodnoty 1,25 mil. Kč (je vyšší než druhá hodnota bytu) a bude činit 3 % z 1,25 mil. Kč – tj. 37 500 Kč. Hodnoty obou bytů vycházejí z posudku znalce na oceňování nemovitostí, které jsou nedílnou součástí daňového přiznání. V případě, že by výše uvedené rodiny řešily výměnu nemovitostí dvěmi kupními smlouvami, musely by z každé prodávané nemovitosti odvést 3% daň z převodu nemovitostí. V tomto případě by činila 37 500 Kč a 30 000 Kč. Díky směnné smlouvě tak ušetřily smluvní strany 30 000 Kč!
Další kapitola
 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  5

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více