Jak kupovat nemovitost a nepřijít přitom o peníze II.

Jak nejlépe zaplatit za nemovitost?

Asi každý z nás je alespoň jednou za život nucen řešit situaci, kdy stojí před rozhodnutím, jak nejlépe nakoupit  či prodat nemovitost. Jelikož se celá transakce neobejde bez přesunu velkých  finančních prostředků z účtu kupujícího na účet prodávajícího, budete postaveni před zásadní problém. Jak obchod provést co nejbezpečnějším způsobem, abyste nepřišli o mnohdy celoživotní úspory.

Nákup nemovitosti je komplikovanější

Chcete-li si od svého souseda koupit jeho automobil, je na první pohled zřejmé, že kupujete věc movitou. U movitých věcí dochází obvykle k sepsání smlouvy, k zaplacení kupní ceny a předání věci v jeden den. Na kupujícího přejde okamžitě vlastnické právo a prodávající zase obdrží za prodávanou věc dohodnuté peníze.

Prodej nemovitosti je ale poněkud složitější. Pokud jste si již vyhlédli nemovitost, kterou chcete odkoupit a s jejíž cenou jste ztotožněni, můžete se domnívat, že nic nebrání podepsat příslušnou smlouvu. Před samotným podpisem je však třeba znát odpovědět na nejpodstatnější otázku: Kdy a kam bude kupní cena za nemovitost uhrazena? Důvodem, proč k tomuto kroku přistoupit, je skutečnost, že oproti věcem movitým dochází ke změně vlastnického práva u nemovitostí až vkladem práva do katastru nemovitostí.

Tato okolnost nese pro obě smluvní strany docela velké riziko. Kupující sice může požadovanou kupní cenu uhradit v den podpisu kupní smlouvy, ale pak mu nezbývá než s napětím čekat, zda příslušný katastrální úřad vklad práva povolí nebo ne. Jindy může být smluveno, že kupní cena bude zaplacena až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tuto chvíli naopak trne prodávající, protože nemá stoprocentní jistotu, zda od kupujícího sjednané peníze dostane včas a zda ho nečekají případné dlouhotrvající soudní tahanice.

Důvodů, proč katastrální úřad vklad práva zemíte, je celá řada. Jedná se ale zejména o případy, které jsou doprovázeny amatérsky napsanými a následně uzavřenými kupními smlouvami (např. převáděné nemovitosti nejsou jednoznačně definovány nebo jsou špatně označeny, chybí úředně ověřené podpisy účastníků, nejsou připojeny povinné přílohy – geometrický plán, nabývací listiny apod.)

Úschova kupní ceny je možná u notáře

Lidé pohybující se na trhu z nemovitostmi v poslední době stále více všem klientům doporučují, aby využily služeb tzv. notářské (advokátní) úschovy nebo vázaného účtu některých peněžních ústavů. Pojďme si proto o této speciální „službě“ říci něco bližšího.

Využijete-li některou z výše uvedených možností úschovy kupní ceny, máte bezesporu jistotu, že celý obchod dopadne pro obě smluvní stany dobře. Princip tkví v tom, že do obchodu vstupuje třetí, nezávislá osoba, která na jeho úspěšnost dohlédne.

V praxi to pak vypadá následovně. Kupující zaplatí kupní cenu této osobě (advokát, notář, banka) na speciální, k tomuto účelu otevřený,  účet.  Tyto osoby dočasně složené peníze uvolní na účet prodávajícího až tehdy, kdy dojde k zápisu změny vlastnického práva v katastru nemovitostí dle uzavřené smlouvy.

Výhody pro obě strany

Kupující má při tomto postupu jistotu, že pokud se nestane vlastníkem nemovitosti, ať už z jakéhokoliv důvodu, nebudou na účet prodávajícího peníze převedeny. Naopak prodávající má jistotu, že v případě zápisu vlastnického práva na kupujícího dohodnuté peníze obdrží.

Tato popsaná výhoda celé transakce ovšem není výhodou jedinou.  Další prospěch pro klienty je v tom, že ke svěřeným penězům má přístup pouze tato osoba, a to na základě smlouvy uzavřené mezi kupujícím a prodávajícím. Jakákoliv případná změna je vázána na udělení souhlasu všech zúčastněných stran.

Stále běžnější je i situace, kdy ve smlouvě o úschově peněz je klauzule, kdy třetí osoba ponechá část finančních prostředků odpovídající výši daně z převodu nemovitostí na úschovném účtu, a to až do doby, kdy prodávající doloží zaplacení této daně finančnímu úřadu. Prodávající je totiž ze zákona poplatníkem daně z převodu nemovitostí. Pokud tak prodávající  neučiní a daň nezaplatí, stává se  kupující zákonným ručitelem a finanční úřad se bude domáhat zaplacení daně po něm. V tuto chvíli se ale kupující obrátí na správce úschovného účtu a ten daň z jištěných prostředků zaplatí.

Kolik stojí bezpečí?

Z popsaných důvodů je zřejmé, že využití institutu tzv. notářské úschovy nebo vázaného účtu je pro obě strany výhodné. Samozřejmě ale tato služba není zadarmo. Banky ve svých cenících tuto službu většinou přímo neuvádějí, ale pokud se budete dotazovat přímo, zjistíte, že tuto službu poskytují za obvykle smluvní ceny. Ty vycházejí z hodnoty celého obchodu a jsou také o poznání levnější než notářská úschova. Za přijetí peněz do  úschovy u notáře za účelem jejich vydání další osobě, je výše odměny stanovena následovně:

I když se někomu zdát, že se tímto úkonem celý obchod prodraží, určitě vynaložených prostředků nelitujte. Za bezpečný převod vašich peněz a nemovitostí to bezesporu stojí!