FinExpert.e15.cz

Jak koupit byt na papíře?

Koupě zcela nového bytu je pro mnohé lidi vysněnou možností pořízení prvního vlastnického bydlení. V mnohých regionech je poptávka po tomto druhu bydlení taková, že převyšuje aktuální nabídku. Není proto divu, že zájemci jsou ochotni nést i určité riziko a koupí si byt existující prozatím jen na papíře.
Jak koupit byt na papíře?

Poradíme vám jak v takové situaci nejlépe postupovat, abyste se do prozatím nepostaveného, ale již zaplaceného bytu, opravdu v budoucnosti  mohli nastěhovat.   

Za rezervaci se platí

Přetlak poptávky po novém bydlení v některých našich lokalitách nahrává developerským firmám k tomu, aby rozprodávaly zatím nepostavené bytové jednotky, respektive holý pozemek či pouhou díru v zemi. Praxe bývá taková, že lidé, kteří projeví zájem žít v novém bytovém domě, uzavírají tzv. rezervační smlouvy. Tato smlouva dává zájemci určitou garanci na možnost pozdějšího odkupu bytu. Háček je ovšem v tom, že za uzavření rezervační smlouvy musíte zaplatit - ve většině případů nevratný poplatek. Jeho výše bývá různá. Jedná se o desítky tisíc korun, ojediněle může požadovaná záloha vystoupat až přes stotisícovou částku. Samozřejmě platí, že v čím atraktivnější lokalitě se plánovaná výstavba bude odehrávat, tím vyšší poplatky budoucí klienti mohou očekávat.

Mezi nejdůležitější smluvní ustanovení v rezervační smlouvě zpravidla patří doba, do které je nezbytné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Tato doba je ve většině případů stanovena na maximálně několik měsíců od podpisu rezervační smlouvy a má sloužit jednak k přípravě klientových finančních prostředků ke krytí kupní ceny nemovitosti a dále pak k dojednání detailních podmínek smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Nebývá však pravidlem, že v rezervační smlouvě je uvedena skutečnost o nutnosti zaplatit velkou část kupní ceny již při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Samotná smlouva o smlouvě budoucí má zájemci zajistit právo koupě bytu po kolaudaci bytového domu.Velký problém je ale ukryt v tom, že stavební společnost již právě v tento moment požaduje, aby budoucí kupující uhradil částku mezi 50 - 90 % kupní ceny.

Zdá se proto, že máte na výběr dvě varianty. Kdo má o byt eminentní zájem, musí přijmout tuto nabídku. Tlak poptávky totiž nahrává prodejcům diktovat si pro sebe ty nejvýhodnější podmínky.

Těm, kterým se zdá tato „záloha za byt na papíře“ příliš vysoká, mohou od svého záměru upustit. Ale pozor, přijdete o rezervační poplatek, který jste před časem zaplatili! Můžete se tak snadno dostat do pasti, ze které není úniku.

Základem je dobrá smlouva

Z důvodu minimalizaci rizika ztráty vaší investice do zatím nepostavené bytové jednotky, lze využít  hned několika zajišťovacích prostředků, které by bylo nanejvýš vhodné do smlouvy o smlouvě budoucí uvést. Pro přehlednost je ovadíme v několika bodech.

1. Dbejte na to, aby se ve vaší smlouvě objevil detailní popis kupovaného bytu. Jedná se zejména o identifikaci pozemku, na kterém bude postaven a jeho umístění v bytovém domě s přesným situačním zákresem.
 
2. Nezbytnou součástí smlouvy musí být popis standardního  či nadstandardního vybavení bytu a veškeré změny, na kterých se klient s dodavatelem dohodnou, včetně jejich ocenění.

3. Ve smlouvě neopomeňte překontrolovat jednoznačně určený termín zhotovení stavby, předání bytu kupujícímu a dále sankce v neprospěch developera, pokud termín nedodrží.

4. Způsob placení by měl zachycovat splátkový kalendář, který odráží  určité, jednoznačně specifikované, fáze výstavby (např. po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí – 25% z celkové ceny, dalších 25% po dokončení hrubé stavby, poslední doplatek zaplatí kupující až při podpisu kupní smlouvy).

5. Bývá skoro pravidlem, že si developerská společnost bere na podstatnou část projektu úvěr od banky. Úvěr je pak zajištěn zástavním právem k jednotlivým bytům ve prospěch bankovní instituce. Pokud je úvěr splacen, banka zástavní právo zruší. Jakmile ale závazky nejsou splaceny, přechází tento závazek vůči bance na kupujícího s tím, že jej věřitel může uplatnit. Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte, zda na kupovaném bytě neváznou žádná zástavní práva, popř. věcná břemena.

6. Výhodný a bezpečný způsob platby reprezentuje tzv. vinkulovaný účet. Znamená to, že klient neplatí splátky na účet developera, ale na vázaný účet v bance. Banka – jako třetí nezávislá osoba pak z tohoto účtu přeposílá peníze stavební firmě podle průběhu výstavby. Navíc bývá pravidlem, že tyto účty jsou otevřeny v bance, která stavbu pomáhá financovat, a tak má kontrolu jednak nad splátkami na vlastní poskytnutý úvěr, ale i na jednotlivé splátky kupujících.

Závěrem

Z výše uvedeného vyplývá už ověřená zkušenost mnoha klientů, že i když poptávka po nových bytech převyšuje aktuální nabídku, je nezbytné nepodlehnout nátlaku a všímat si všech ustanovení ve smlouvě o smlouvě budoucí. Přestože je v současné době stavební trh mnohem průhlednější s dominancí silných stavebních firem se zkušeností a kapitálovým zázemím, není vyloučeno, že se může dostat do velkých potíží. Proto podepisujte jen smlouvy, které uvedené náležitosti obsahují a navíc nabízí platbu kupní ceny přes vázaný účet.

Další článek


 

 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více