FinExpert.e15.cz

Jak, kde a za kolik bydlet

Chystáte se v nejbližší době stěhovat? Hledáte přijatelnou formu bydlení, která bude odpovídat vašemu postavení? Máte hned několik možností: můžete si pořídit vlastní dům nebo byt, můžete se nastěhovat do bytu družstevního nebo si můžete sehnat nájem či pronájem.
Jak, kde a za kolik bydlet

Tyto a další kvalitní informace najdete v časopise Osobní finance 10/2005

Otázka bydlení patří k nejpalčivějším problémům většiny lidí. Každý se minimálně jednou za život musí pro nějaký druh bydlení rozhodnout. Jakému typu dá nakonec přednost záleží nejen na finanční situaci jedince.

Možnosti jsou omezené

Vývoj cen nemovitostí zajímá nejen pracovníky realitních kanceláří a spekulanty na trhu s nemovitostmi, ale především ty, kteří momentálně řeší svoji bytovou potřebu. V minulosti se například spekulovalo o tom, že se po vstupu ČR do Evropské unie ceny nových i starých bytů výrazně zvýší. Do naší země se však po vstupu do EU zahraniční zájemci nijak nehrnuli a zájem o nemovitosti se proto výrazněji nezvýšil.

Nejvíce preferovaným způsobem bydlení je určitě soukromé vlastnictví rodinného domu nebo bytu. K jeho podpoře přispívá široká nabídka úvěrových produktů (hypotéky, úvěry ze stavebního spoření). Pokud je pro vás vlastní bydlení nedosažitelné, nezbývá než se ucházet o možnost bydlení v bytech ve vlastnictví měst a obcí, v družstevním vlastnictví nebo si najít klasický pronájem bytu v soukromém vlastnictví.

Před výběrem nejlepšího řešení je nezbytné zvážit všechny možné varianty a jejich dopady na každého jednotlivce v domácnosti pro blízkou i vzdálenější budoucnost. Dostupnost práce, zdravotní stav jednotlivých členů rodiny či dopravní obslužnost lokality může hrát v rozhodování významnou roli.   
Jak se žije v domě či bytě v osobním vlastnictví?
O osobním, neboli soukromém vlastnictví domu a bytu lze mluvit tehdy, pokud je daná nemovitost zapsána v katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu na daném listu vlastnictví. Tento list vlastnictví říká, komu nemovitost patří, přesně ji specifikuje (např. objekt bydlení na pozemku parc. č. 123 v katastrálním území Žerotín), mluví o právech a závazcích na nemovitosti a o způsobu nabytí současným vlastníkem.

Pořízení takové nemovitosti je zpravidla nejdražší variantou, má však řadu výhod: neplatíte žádné nájemné a hradíte pouze služby spojené s bydlením – elektřinu, plyn, popř. vodné a stočné; u bytů ale musíte počítat s příspěvkem do fondu oprav. Soukromý vlastník má také absolutní svobodu v nakládání se svým majetkem, dům i byt může dle svého uvážení prodat nebo zastavit bance, a tak získat prostředky na jeho úpravu či přestavbu. Pokud obytné prostory momentálně nepotřebujete, můžete je libovolně pronajímat jiné osobě.
 
Pokud si chcete v nejbližší době pořídit vlastní bydlení, buďte obezřetní při uzavírání kupní smlouvy. Hrozí totiž riziko, že narazíte na nesolidního prodávajícího, který vás připraví o peníze, aniž by došlo k převodu vlastnictví. Ve smlouvě je nezbytné přesně specifikovat údaje o nemovitosti a také o vlastníkovi nemovitosti; tyto údaje najdete v listu vlastnictví. Výhodné pro kupujícího bývá takové řešení, kdy se převod peněžních prostředků na účet prodávajícího uskuteční až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo s využitím notářské, popř. advokátní úschovy peněz.

Nemáte-li žádné zkušenosti v této jistě složité právní oblasti, požádejte o pomoc právníka. Prostředky vynaložené za jeho služby se určitě vyplatí.

Jak se žije v družstevním bytě?

Družstevní bydlení má již celkem dlouhou historii a u nás i ve světě má stále své příznivce. Tento model bydlení stojí na rozmezí mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Z hlediska výše pořizovacích nákladů patří nákup družstevního bytu k variantě zhruba o 10-20% levnější oproti bytu kupovanému do osobního vlastnictví.

Družstevní byt oproti bytu v osobním vlastnictví nekupujete; po zaplacení kupní ceny se totiž nestanete majiteli, získáte jen práva na užívání bytu a stanete se členem družstva. Byt jako takový byl i bude stále ve vlastnictví tohoto bytového družstva. Měsíčně platíte družstvu nájem, v němž je obsažena např. spotřeba tepla, vody, splátka tzv. anuity či záloha na případné opravy. Dejte si ale pozor na to, aby družstvo dobře hospodařilo. V případě problémů může být totiž vyhlášen konkurz na majetek družstva a vy můžete o byt přijít.

K pořízení bytu stačí sepsat „Smlouvu o převodu členských práv a povinností“, dohodnout se na ceně těchto práv a smluvit způsob úhrady. Následně uzavřete s družstvem „Nájemní smlouvu“. Celý proces převodu členských práv lze oproti převádění vlastnických práv k bytu v osobním vlastnictví zvládnout v relativně krátké době.

Družstevní byt může být zajímavou alternativou, počítejte však i s omezeními. Obvykle platí, že družstevní byt nesmíte bez souhlasu družstva pronajímat ani v něm provádět stavební úpravy.


Nedávnou změnou zákona o dluhopisech bylo bankám umožněno poskytovat hypotéky i na koupi družstevního bytu, čímž došlo k větší dostupnosti tohoto druhu bydlení zejména pro mladé lidi.

Nájemní bydlení do začátků

Poslední možností, jak získat střechu nad hlavou, je pronájem cizího bytu. Odpadá vysoká počáteční investice, nicméně výše nájmů je hlavně v Praze a velkých městech velmi vysoká. Lze říci, že pronájem bytu je nejvýhodnější, pokud chcete byt využívat kratší dobu (1 až 4 roky). Musíte si však uvědomit, že peníze, které za bydlení zaplatíte, jsou nenávratně pryč.

Z logiky věci je zřejmé, že pronajatý byt můžete užívat jen v takovém rozsahu, jak vám dovoluje nájemní smlouva uzavřená s jeho vlastníkem. Bez jeho vědomí a souhlasu nesmíte například byt podrobovat stavebním úpravám nebo jej pronajímat třetí osobě. Smlouva může rovněž předepisovat maximální počet osob, které v bytě bydlí; můžete se tak stát, že po narození dítěte dostanete z bytu výpověď.

V současnosti můžeme mluvit o dvou druzích nájemného. Do první kategorie zahrnujeme nájemní smlouvy uzavřené v minulosti na tzv. dobu neurčitou. Tento typ smlouvy nájemníky ochraňuje před výpovědí (výpověď z nájmu může být dána jen ze zákonných důvodů a s nárokem na náhradní bydlení) a neúměrným zvyšováním nájemného – platíte státem regulované nájemné. Všichni ostatní nájemníci se z takovýchto „výhod“ těšit nemohou. Pronajímatelé s nimi uzavírají smlouvy na dobu určitou a platí smluvně-tržní nájemné, které je i několikanásobně vyšší.

Co ovlivňuje ceny bytů a výši nájemného

V tabulkách najdete srovnání tržního a regulovaného nájemného ve velkých českých městech a ceny průměrného bytu. Tyto ceny jsou ovlivněny základním makroekonomickým vztahem: nabídkou a poptávkou. Dále platí, že velká nabídka bytů v daném regionu má za následek tlak kupujících a nájemníků na nižší cenu a naopak. Podceňovat nelze ani následující faktory:

Lokalita

Z provedeného srovnání vyplývá, že ceny bytů i výše nájmů rostou s velikostí města a klesají směrem od centra na periferii. Z hlediska krajského uspořádání vévodí pomyslnému cenovému žebříčku Středočeský a Karlovarský kraj, naopak nejlevnější je Ústecko a Ostravsko. Při této příležitosti nelze opomenout vliv nezaměstnanosti v regionech na cenu bytů a nájmů – vysoká nezaměstnanost znamená nižší ceny a naopak. 

Vztah k okolí nemovitosti

Ceny klesají z důvodu blízkosti rušné silnice, výrobního podniku, restauračního zařízení apod. Naopak esteticky upravené okolí, blízkost obchodu a školy cenu nemovitostí zvyšuje.

Velikost

Nejmenší byty (1+1, 2+1) vycházejí ve srovnání ceny za 1 m2 paradoxně jako nejdražší. Přesto je o tyto byty největší zájem, protože na ně finančně dosáhnou i méně majetní lidé, a to má za následek zvyšující se ceny.

Stáří a stav bytu

Pravidlo „čím starší byt, tím levnější je jeho pořízení a nájemné“ obecně platí. Při porovnání různých nabídek ale zjistíte, že cihlové domy jsou dražší, přestože jsou mnohdy výrazně starší než stejně velké byty postavené panelovou technologií. Důležitý je také aktuální stav - starší zrekonstruovaný byt může být dražší než byt mladší, ale v původním stavu. V ceně a ve výši nájmu se dále promítá celkový vzhled a stav společných prostor v domě.

Dopravní dostupnost

Čím je byt lépe dopravně dostupný (městská hromadná doprava, dostupnost osobním automobilem, možnosti parkování), tím jeho cena na realitním trhu roste a naopak.

Bydlení pod drobnohledem

Vlastní byt

+ zákonná ochrana soukromého vlastnictví
+ svévolné užívání a nakládání s bytem
+ neplatíte žádné nájemné
+ na jeho nákup můžete použít úvěry ze stavebního spoření, popř. hypotéku
+ při prodeji vyšší tržní cena bytu
- vyšší pořizovací náklady
- veškeré opravy a rekonstrukce si platíte sami
- nutnost sepsání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Družstevní byt

+ rychlost převodu
+ nižší pořizovací cena bytu
+ o dodávky energií a služeb se stará družstvo
+ koordinace a plánování oprav
- špatné hospodaření družstva
- nutnost dodržovat vnitřní pravidla družstva 

Nájemní byt

+ minimální počáteční investice
+ vhodné jako startovací bydlení pro mladé
- platba nájemného
- nelze provádět žádné úpravy

Město Tržní nájemné (Kč) Regulované nájemné (Kč) Prodejní cena bytu (Kč)
Brno 7 956 1 865 1 213 000
České Budějovice 5 712 1 384 966 000
Hradec Králové 6 392 1 384 1 223 000
Karlovy Vary 6 800 1 245 1 239 000
Liberec 5 100 1 244 849 000
Olomouc 6 188 1 744 977 000
Ostrava 4 012 1 684 514 000
Pardubice 6 188 1 387 1 149 000
Plzeň 6 324 1 743 1 143 000
Praha 9 384 2 521 1 896 000
Zlín 6 732 1 337 1 121 000

Pozn.: Uvažován standardní byt: první kategorie, družstevní i osobní vlastnictví, podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %  
Zdroj: Institut regionálních informací, s.r.o.

Město Nové byty (Kč/m2) Starší byty (Kč/m2)
Centrum Širší centrum Okrajová část Centrum Širší centrum Okrajová část
Praha 70–80 000 50–70 000 35–50 000 50–70 000 40–30 000 25–30 000
Brno 27–35 000 23–27 000 27–30 000 20–25 000 16–18 000
Ostrava 15–20 000 13–17 000 12–15 000 8–10 000 7–9 000 6–8 000
České Budějovice 27–32 000 22–26 000 20–23 000 23–26 000 20–23 000 12–15 000
Hradec Králové 27–30 000 24–27 000 21–24 000 18–22 000 18–21 000 16–18 000
Liberec 21–24 000 18–21 000 15–17 000 15–17 000 14–16 000 12–14 000
Olomouc 25–27 000 22–25 000 17–19 000 19–22 000 15–17 000 11–13 000
Pardubice 25–27 000 24–26 000 18–21 000 19–22 000 17–20 000 15–17 000
Plzeň 22–25 000 20–23 000 18–20 000 17–20 000 15–17 000
Zlín 27–30 000 22–25 000 17–19 000 22–25 000 16–18 000 12–14 000
Teplice 11–13 000 10–12 000 9–11 000 4–6 000 4–6 000 3–5 000
Bohumín 6–8 000 5–6 000 5–6 000 5 000 5 000 4 000
Třinec 6–8 000 5–6 000 5–6 000 5 000 5 000 4 000
Bruntál 7–8 000 7 000 5 000 5 000 5 000 4 000
Chomutov 5 000 5 000 4 000
Most 4 500 4 000 3 500

Poznámka: byty 2+1- 3+1 do 70 m2; novostavby a byty stáří okolo 20 let 
Zdroj: nabídky realitních kanceláří

 

Další článek


 

Související články


 


Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená