Hypotéky: Pevnou nebo plovoucí sazbu?

Řada tuzemských bank snížila v říjnu úroky hypotečních úvěrů o 0,1 až 0,7 procentního bodu. Důvodem je jak vývoj úrokových sazeb na finančních trzích, tak i snaha podpořit prodeje. Klesající úrokové sazby hypoték už u mnoha bank překonaly čtyřprocentní hranici. Často ale v reklamách zaznamenáte nabízenou úrokovou sazbou i pod třemi procenty, někdy dokonce až kolem 2,5 procenta. Ale pozor: nejedná o fixní sazbu, na kterou je většina klientů bank zvyklá a využívá jí, ale o plovoucí, tzv. floating rate.

Plovoucí sazba získává v posledních měsících na oblibě. Podíl hypoték s touto úrokovou sazbou v srpnu 2011 dosáhl 7 % celkového počtu nově sjednaných hypoték (hypoindex.cz). Těchto statistik se však neúčastní LBBW Bank a mBank, tento podíl tedy bude ve skutečnosti ještě vyšší.

Zdroj: Hypoindex

Proč plovoucí sazbu

Jak vlastně floating rate funguje? Hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou mají sazbu fixovánu pouze na velmi krátkou dobu, obvykle rok, měsíc, či pouhý den. Sazba je navázána na PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), tedy tržní úrokovou sazbu vyhlašovanou ČNB, za kterou si banky půjčují navzájem. Konečnou úrokovou sazbu banka vypočítává tak, že k PRIBORu připočte svoji marži (cca 2 %).

Splátka variabilní hypotéky se pak skládá ze splátky jistiny, úroku dle úrokové sazby PRIBOR a marže banky. Základní vlastností hypotéky s plovoucí sazbou je měsíční splátka, měnící se v závislosti na proměnlivé úrokové sazbě.

Proč riskovat s plovoucí sazbou? Může se to vyplatit, lze ušetřit na úrocích v případě, že sazba dlouhodobě poklesne na nízkou úroveň. Zároveň dochází k rychlejšímu splacení jistiny úvěru oproti hypotéce s fixním úrokem – úroky se totiž vypočítávají z jistiny, která v tomto případě v čase rychleji klesá, a tak klesá i celková výše úroků.

Podle některých studií by měla být plovoucí úroková sazba nejvýhodnější pro hypotéky ve velmi dlouhých horizontech. Neobsahuje v sobě totiž přirážku, kterou se banka chrání proti možnému zvýšení úrokové sazby. Vyplatit se může také pokud plánujete pravidelně mimořádně část hypotéky splácet a nehrozí vám přitom výpadek příjmů. Plovoucí hypotéky totiž většinou lépe umožňují mimořádné splátky.

Rizika plovoucí sazby

Riziko je jasné, sazba se může vyhoupnout i na vyšší úroveň, než kdyby se klient rozhodl pro zafixovanou sazbu. Záleží tedy na něm, jestli snese určitou míru nejistoty a výkyvy směrem vzhůru ho nerozhodí. Je dobré mít pro tento případ vedle obecně doporučované rezervy na splácení ve výši alespoň tří měsíčních splátek také rezervy v příjmech pro případný růst sazby a splátek, aby vás výkyv směrem nahoru nemohl zaskočit nepřipravené.

Dobrá strategie také je v dobách, kdy sazba poklesne, ušetřenou částku (rozdíl mezi momentální výší plovoucí sazby a výší sazby fixní) dávat stranou pro období, kdy naopak plovoucí sazba tu fixní převýší. V každém případě pokud potřebujete své výdaje pečlivě plánovat a nemáte rezervy, dejte raději přednost fixní sazbě.

Podívejte se, jak se Prague InterBank Offered Rate vyvíjela v roce 2011

Přechod z variabilní na fixní sazbu i naopak je možný

Všechny banky vám umožní přejít z plovoucí sazby na fixní, rozdíl je v podmínkách této změny. Maximálně flexibilní je například mBank, kde od plovoucí sazby k fixní můžete přejít prakticky kdykoliv a zdarma, u GE Money jednou za měsíc. U dalších bank je to již složitější. Např. u Raiffeisenbank musíte požádat o změnu alespoň 40 dní předem, UniCredit Bank Vám dokonce naúčtuje poplatek dva tisíce korun.

V případě změny fixní sazby na variabilní musíte obecně počkat na konec nastavené fixace.

Plovoucí sazba na českém trhu

V současné době hypotéku s variabilní úrokovou sazbou nabízí 7 bank, přičemž lze vybírat ze sazeb vázaných na 3měsíční, 1měsíční ale i jednodenní PRIBOR a ve většině případů se jedná o hypotéku do 90 % hodnoty zástavy, výjimečně i do 100 % hodnoty (Hypoteční banka, Raiffeisenbak či UniCredit Bank).

Plovoucí sazby bank