Převádí-li se nemovitá věc, byt či nebytový prostor, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se při smluvních převodech vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. K ostatním nemovitým věcem, tj. stavbám, které nemají charakter budovy nebo rozestavěné budovy, a k drobným stavbám, se nabývá vlastnictví při smluvním převodu okamžikem účinnosti této smlouvy. V souladu s účelem tohoto pojednání se dále budeme zabývat prvním z uvedených případů.
Příklady zápisů vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí:
- vlastnické právo;
- zástavní právo;
- právo odpovídající věcnému břemeni;
- předkupní právo s účinky věcného práva;
- podzástavní právo.
Předmět vkladu
Předmětem vkladu jsou věcná práva zapisovaná do katastru nemovitostí na základě:
- smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí (kupní, darovací, směnná)
- smlouvy o zástavním právu,
- smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemenu,
- smlouvy o převodu bytu či nebytového prostoru, a to i rozestavěných,
- dohody o vypořádání společného jmění manželů, je-li předmětem vypořádání nemovitost.
Předmětem vkladu je též prohlášení vlastníka budovy, ačkoliv se nejedná o věcné právo. Toto prohlášení učiněné v souladu s bytovým zákonem musí vždy předcházet smlouvě o převodu bytu či nebytového prostoru. Ke vkladu je oprávněn příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, které se smlouva, dohoda nebo jiná listina týká. Řízení o vkladu zahájí katastrální úřad pouze na písemný návrh účastníků řízení, a to i na návrh některého z nich.
Co musí takový návrh na vklad obsahovat?
a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
b) účastníky řízení (u fyzické osoby jméno a příjmení, rodné číslo a údaje o trvalém pobytu, u právnické osoby název, údaje o sídlu a IČ),
c) označení práv nebo listin, které mají být zapsány (např. „návrh na vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemenu podle smlouvy darovací a o zřízení věcného břemene ze dne …“).
Jaké přílohy musí být doloženy k návrhu na vklad na katastrální úřad?
a) především je to pochopitelně smlouva samotná, a to v počtu o dva větším, než je počet účastníků (jedno vyhotovení musí být s úředním ověřením podpisů, např. na matrice, zbytek vyhotovení musí být pouze podepsán),
b) plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem,
c) výpis z obchodního či jiného rejstříku, je-li účastníkem právnická osoba,
d) nabývací listina vlastníka, pokud právní účinky nastaly před 1. 1. 1993 (jinak se listina nedokládá),
e) případně ověřený překlad listiny, pokud není v češtině.
Mimo to musí být doloženy nejrůznější souhlasy vyplývající z právních předpisů, takže se nejedná o ucelený výčet příloh. Katastrální úřad je tímto návrhem vázán a nemůže rozhodovat o povolení vkladu více práv, než je uvedeno v návrhu. Návrh musí být vždy určitý a musí korespondovat se smlouvou. Lze jen doporučit, aby účastníci v návrhu přesně odkázali na příslušné ustanovení v listině.
Listina a její náležitosti
Listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, musí být čitelná. Může být pořízena psacím strojem či výstupem z počítače nebo psaná rukou, vlastnoručně podepsaná účastníky řízení. Takovou listinou je i stejnopis notářského zápisu o smlouvě, neboť je veřejnou listinou. Listina, podle které vznikají, mění se nebo zanikají věcná práva k nemovitostem, musí obsahovat obecné náležitosti podle § 43 a násl. občanského zákoníku. Právní úkon, týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení či zániku jiného věcného práva, musí být určitý a srozumitelný. V listině musí být zejména jednoznačně určeni
účastníci právního úkonu a jednoznačně vymezen jeho předmět a obsah. Z obsahu smlouvy nebo konkrétního ustanovení by měla vyplynout nepochybná vůle převodce převést nemovitost a vůle nabyvatele přijmout převáděnou nemovitost za podmínek uvedených ve smlouvě. Projevy účastníků právního úkonu musí být na téže listině. Po podání návrhu nelze do smlouvy nic doplňovat ani v ní škrtat. Při úplatném převodu musí být ve smlouvě uvedena rovněž dohodnutá cena nemovitosti.
Speciální náležitosti listin o převodech bytů
Pojednáváme-li o bydlení, je nutno na tomto místě zdůraznit, že smlouvy o převodu bytů, pokud jde o první převod, musí kromě uvedených obecných náležitostí dále obsahovat:
- označení budovy (domu), číslo bytu včetně jeho pojmenování a umístění v budově,
- popis bytu, příslušenství, podlahová plocha, vybavení,
- určení společných částí domu,
- spoluvlastnický podíl na společných částech domu,
- označení pozemku,
- práva a závazky, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka bytu.
Ke smlouvě se navíc přikládá půdorys všech podlaží, popř. jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách.
Při druhém a následujícím převodu bytu nemusí být uvedeny všechny speciální náležitosti, dle bytového zákona, nedošlo-li od předcházejícího převodu k podstatné změně v charakteru bytu. Není tedy nutno v takových případech zdlouhavě opisovat celé pasáže prohlášení vlastníka budovy.
Příprava smluv by měla být vyhrazena odborníkům, což však v praxi vždy neplatí. Následky chyb při tvorbě právních listin však mohou být fatální. Zájemce, který hodlá byt či jinou nemovitost nabýt do svého vlastnictví, se neobejde bez co nejnovějšího výpisu z katastru nemovitostí, z něhož se dá vysledovat, kdo je v katastru veden jako vlastník, dále případná omezení vlastnického práva, jakož i právní závady, nabývací listina vlastníka a skutečnost, zda v době vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí je předmětná nemovitost dotčena změnou právních vztahů.
Naopak je třeba si uvědomit, že ne všechny skutečnosti se do katastru zapisují, takže se z katastru například nedá vyčíst, zda na nemovitosti nevázne nájemní právo, výpůjčka atd. Bez výpisu z katastru nemovitostí, nazývaného též list vlastnictví, není možno smlouvu či jinou listinu o právních vztazích k nemovitostem korektně vytvořit.
Co do způsobu úhrady je nejčastější situace, že jedna smluvní strana má pozici výhodnou a druhá naopak naprosto nevýhodnou. Lze jen doporučit složení ceny do notářské úschovy, zvláště při vyšších peněžních částkách, i když se to pojí s určitými náklady za notáře. Je nutno pohlídat, za jakých podmínek bude kupní cena vyplacena.
Katastrální úřad zkoumá návrh jen ze zákonem vyjmenovaných hledisek ke dni podání návrhu na vklad, a pokud jsou podmínky vkladu splněny, rozhodne, že se vklad povoluje; v opačném případě návrh zamítne.