FinExpert.e15.cz

Bydlení a katastr nemovitostí

Komunikaci s katastrem nemovitostí se nikdo při koupi nebo převodu nemovitosti nevyhne. Málokdo však ví, co má dělat, jaké listiny musí k návrhu na zápis doložit.
Bydlení a katastr nemovitostí

Převádí-li se nemovitá věc, byt či nebytový prostor, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se při smluvních převodech vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. K ostatním nemovitým věcem, tj. stavbám, které nemají charakter budovy nebo rozestavěné budovy, a k drobným stavbám, se nabývá vlastnictví při smluvním převodu okamžikem účinnosti této smlouvy. V souladu s účelem tohoto pojednání se dále budeme zabývat prvním z uvedených případů.

Příklady zápisů vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do katastru nemovitostí:

  • vlastnické právo;
  • zástavní právo;
  • právo odpovídající věcnému břemeni;
  • předkupní právo s účinky věcného práva;
  • podzástavní právo.

Předmět vkladu

Předmětem vkladu jsou věcná práva zapisovaná do katastru nemovitostí na základě:

  • smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí (kupní, darovací, směnná)
  • smlouvy o zástavním právu,
  • smlouvy o oprávnění, které odpovídá věcnému břemenu,
  • smlouvy o převodu bytu či nebytového prostoru, a to i rozestavěných,
  • dohody o vypořádání společného jmění manželů, je-li předmětem vypořádání nemovitost.

Předmětem vkladu je též prohlášení vlastníka budovy, ačkoliv se nejedná o věcné právo. Toto prohlášení učiněné v souladu s bytovým zákonem musí vždy předcházet smlouvě o převodu bytu či nebytového prostoru. Ke vkladu je oprávněn příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, které se smlouva, dohoda nebo jiná listina týká. Řízení o vkladu zahájí katastrální úřad pouze na písemný návrh účastníků řízení, a to i na návrh některého z nich.

Co musí takový návrh na vklad obsahovat?

a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,

b) účastníky řízení (u fyzické osoby jméno a příjmení, rodné číslo a údaje o trvalém pobytu, u právnické osoby název, údaje o sídlu a IČ),

c) označení práv nebo listin, které mají být zapsány (např. „návrh na vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemenu podle smlouvy darovací a o zřízení věcného břemene ze dne …“).

Jaké přílohy musí být doloženy k návrhu na vklad na katastrální úřad?

a) především je to pochopitelně smlouva samotná, a to v počtu o dva větším, než je počet účastníků (jedno vyhotovení musí být s úředním ověřením podpisů, např. na matrice, zbytek vyhotovení musí být pouze podepsán),

b) plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem,

c) výpis z obchodního či jiného rejstříku, je-li účastníkem právnická osoba,

d) nabývací listina vlastníka, pokud právní účinky nastaly před 1. 1. 1993 (jinak se listina nedokládá),

e) případně ověřený překlad listiny, pokud není v češtině.

Mimo to musí být doloženy nejrůznější souhlasy vyplývající z právních předpisů, takže se nejedná o ucelený výčet příloh. Katastrální úřad je tímto návrhem vázán a nemůže rozhodovat o povolení vkladu více práv, než je uvedeno v návrhu. Návrh musí být vždy určitý a musí korespondovat se smlouvou. Lze jen doporučit, aby účastníci v návrhu přesně odkázali na příslušné ustanovení v listině.

Listina a její náležitosti

Listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, musí být čitelná. Může být pořízena psacím strojem či výstupem z počítače nebo psaná rukou, vlastnoručně podepsaná účastníky řízení. Takovou listinou je i stejnopis notářského zápisu o smlouvě, neboť je veřejnou listinou. Listina, podle které vznikají, mění se nebo zanikají věcná práva k nemovitostem, musí obsahovat obecné náležitosti podle § 43 a násl. občanského zákoníku. Právní úkon, týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení či zániku jiného věcného práva, musí být určitý a srozumitelný. V listině musí být zejména jednoznačně určeni

účastníci právního úkonu a jednoznačně vymezen jeho předmět a obsah. Z obsahu smlouvy nebo konkrétního ustanovení by měla vyplynout nepochybná vůle převodce převést nemovitost a vůle nabyvatele přijmout převáděnou nemovitost za podmínek uvedených ve smlouvě. Projevy účastníků právního úkonu musí být na téže listině. Po podání návrhu nelze do smlouvy nic doplňovat ani v ní škrtat. Při úplatném převodu musí být ve smlouvě uvedena rovněž dohodnutá cena nemovitosti.

Speciální náležitosti listin o převodech bytů

Pojednáváme-li o bydlení, je nutno na tomto místě zdůraznit, že smlouvy o převodu bytů, pokud jde o první převod, musí kromě uvedených obecných náležitostí dále obsahovat:

  • označení budovy (domu), číslo bytu včetně jeho pojmenování a umístění v budově,
  • popis bytu, příslušenství, podlahová plocha, vybavení,
  • určení společných částí domu,
  • spoluvlastnický podíl na společných částech domu,
  • označení pozemku,
  • práva a závazky, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka bytu.

Ke smlouvě se navíc přikládá půdorys všech podlaží, popř. jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách.

Při druhém a následujícím převodu bytu nemusí být uvedeny všechny speciální náležitosti, dle bytového zákona, nedošlo-li od předcházejícího převodu k podstatné změně v charakteru bytu. Není tedy nutno v takových případech zdlouhavě opisovat celé pasáže prohlášení vlastníka budovy.

Příprava smluv by měla být vyhrazena odborníkům, což však v praxi vždy neplatí. Následky chyb při tvorbě právních listin však mohou být fatální. Zájemce, který hodlá byt či jinou nemovitost nabýt do svého vlastnictví, se neobejde bez co nejnovějšího výpisu z katastru nemovitostí, z něhož se dá vysledovat, kdo je v katastru veden jako vlastník, dále případná omezení vlastnického práva, jakož i právní závady, nabývací listina vlastníka a skutečnost, zda v době vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí je předmětná nemovitost dotčena změnou právních vztahů.

Naopak je třeba si uvědomit, že ne všechny skutečnosti se do katastru zapisují, takže se z katastru například nedá vyčíst, zda na nemovitosti nevázne nájemní právo, výpůjčka atd. Bez výpisu z katastru nemovitostí, nazývaného též list vlastnictví, není možno smlouvu či jinou listinu o právních vztazích k nemovitostem korektně vytvořit.

Co do způsobu úhrady je nejčastější situace, že jedna smluvní strana má pozici výhodnou a druhá naopak naprosto nevýhodnou. Lze jen doporučit složení ceny do notářské úschovy, zvláště při vyšších peněžních částkách, i když se to pojí s určitými náklady za notáře. Je nutno pohlídat, za jakých podmínek bude kupní cena vyplacena.

Katastrální úřad zkoumá návrh jen ze zákonem vyjmenovaných hledisek ke dni podání návrhu na vklad, a pokud jsou podmínky vkladu splněny, rozhodne, že se vklad povoluje; v opačném případě návrh zamítne.

Další článek


 

celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

Zdravím, chtěl bych Vás poprosit o nezávazné vyplněn...
Maty
24. 7. 2013, 10:39

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  9

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená