FinExpert.e15.cz

40 + 7 rad pro nákup a prodej nemovitosti

Kupujete, nebo prodáváte nemovitost? Upozorníme vás na klíčové body správného výběru, finanční, právní a daňové aspekty převodu nemovitosti. V prvé řadě se oslovení odborníci celkem pochopitelně věnovali úskalím z pohledu kupujícího, na jehož straně je více otázek i rizika.
40 + 7 rad pro nákup a prodej nemovitosti

Jak (ne)využít realitní kancelář

1. Jestliže chcete kupovat nemovitost, měli byste si v prvé řadě detailně ujasnit své požadavky. Určete, jak má být nemovitost veliká, v jaké lokalitě, co má být součástí vybavení a jakou cenu jste ochotni zaplatit. Udělejte si přehled o cenách podobných nemovitostí – nejlépe z více informačních zdrojů.

2. V zásadě máte dvě hlavní možnosti, jak nemovitost prodat nebo koupit – výhradně vlastními silami, nebo s pomocí realitní kanceláře. V prvém případě většinou ušetříte peníze, ve druhém čas. Na vlastní síly se ale raději spolehněte pouze v případě, že máte v této oblasti určité zkušenosti a přesně víte, do čeho jdete.

3. Vzhledem k tomu, že provizi platí realitní kanceláři kupující a kancelář za vás zařídí velké množství úkonů (viz 6), jako prodávající prakticky nemáte racionální důvod k prodeji vlastními silami.

4. Pokud nechcete vyhledání vhodné nemovitosti svěřit realitní kanceláři, máte několik možností, jak sami najít, co chcete. Prvořadým zdrojem informací jsou internetové servery realitních kanceláří (například www.netrealit.cz, www.reality.cz, www.sreality.cz, www.reality-inzert.cz, www.reals.cz, www.finexpert.cz/nemovitosti apod.). Inzertní části deníků, specializované inzertní noviny a inzertní vývěsky mohou ovšem také obsahovat vhodnou nabídku.

5. Mějte na paměti, že ceny uváděné ve většině inzertních tiskovin nezahrnují provizi realitní kanceláře, která si za zprostředkování prodeje standardně účtuje částku ve výši 3–5 % z prodejní ceny. Procentní výše provize je přitom nepřímoúměrně závislá na výši prodejní ceny. Za nemovitost v ceně např. 1,5 milionu Kč tedy bude kupující platit 5% provizi, koupě objektu v ceně 5 milionů a více znamená 3% provizi. Provizi v převážné většině případů platí kupující, ale je možná i odlišná individuální domluva.

6. Pro koupi i prodej prostřednictvím realitky hovoří množství a komplikovanost úkonů, které kancelář zařídí za vás. V provizní částce je obsažena úhrada za vypracování kupní smlouvy (případně „smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní“), znalecký posudek, vklad do katastru nemovitostí, asistence při předání nemovitosti a také notářské ověření podpisů, které vyžadují banky při čerpání hypotéky. Notářské ověření podpisu se ovšem vyžaduje i u samotné kupní smlouvy pro účely katastru nemovitostí a může se vyskytnout i další potřeba.

Vhodnou nemovitost můžete najít pomocí vyhledávacího serveru na našich stránkách: www.finexpert.cz/nemovitosti

7. Jestliže hledáte vhodnou realitní kancelář, které chcete svěřit prodej vaší nemovitosti, musíte v první řadě brát v potaz, jak bude vaše nabídka vidět. V případě, že má daná kancelář například vlastní pravidelně vydávané inzertní letáky, inzertní vývěsky, kvalitně zpracovaný přehled nemovitostí na svých internetových stránkách, pak jsou to první znaky toho, že jste našli vhodného obchodního partnera.

8. Při výběru vhodné realitní kanceláře nedejte na velikost; důležitý je dojem, jakým na vás zapůsobí její zaměstnanci. Navštivte tři i více kanceláří a jednu z nich zvolte. Můžete tak učinit i na základě dojmu z jediného konkrétního realitního makléře. V rámci dalších jednání totiž budete jednat vždy právě jen s jedním konkrétním člověkem – jemu zadáte konkrétní specifikaci požadavků a po něm budete chtít výsledky.

9. V případě, že nemovitost hledáte nebo i když ji nabízíte, nemá smysl zadávat zakázku několika realitním kancelářím současně. V prvém případě se kancelář, která nemá nemovitost podle vaší specifikace ve vlastní nabídce, stejně obrátí na konkurenci a nemovitosti z jejich nabídky vám předloží (přičemž jak cena nemovitosti, tak provize realitní kanceláře zůstane stejná). V případě prodeje by pak nemovitost nabízená větším množstvím společností zároveň mohla na případného zájemce působit jako podezřelý „ležák“.

Jak dobře koupit

10. Vždy se přesvědčte, že nemovitost je "právně čistá". K tomu vám pomůže výpis z katastru nemovitostí, kde se evidují veškeré podstatné skutečnosti týkající se nemovitosti. Z listu vlastnictví se zejména dozvíte zda k dané nemovitosti není zřízeno zástavní právo, předkupní právo či právo věcného břemene nebo zda není veden výkon rozhodnutí (exekuce) prodejem dané nemovitosti atd. Dále jsou v listu vlastnictví vyznačeny i značky právě probíhajících řízení týkajících se nemovitosti (např. řízení o vkladu zástavního práva apod.). Pokud narazíte na cokoli, co vám není jasné, nechte si vše vysvětlit přímo na katastrálním úřadě. Můžete také nahlédnout do katastru nemovitostí a do "spisu" týkajícího se nemovitosti, z něhož můžete zjistit vše podstatné.

11. Vyžadujte co nejaktuálnější výpis z katastru nemovitostí. Je to doklad, který osvědčuje, kdo je vlastníkem nemovitosti. V případě pochyb si jej můžete vyzvednout i sami na příslušném katastru nemovitostí.

12. Jestliže kupujete byt, zabývejte se také otázkou, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém stojí bytový dům. Zpravidla kromě bytu kupujete rovněž podíl pozemku na kterém stojí bytový dům. Pokud tomu tak není, je důležité informovat se o právním stavu pozemku pod domem, zejména o jeho vlastníku či o případném režimu jeho prodeje vlastníkům jednotlivých bytů, jež se v domě nacházejí (podmínky prodeje, kupní cena apod.).

13. Kupujete-li družstevní byt, prostudujte si podrobně stanovy bytového družstva. Mohou v něm být různá omezení, sankce atd., o nichž byste měli vědět. Z právního hlediska totiž vlastně nekupujete byt, ale jsou na vás převáděna práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu.

14. V případě, že nemovitost kupujete od právnické osoby, zjistěte si, kdo je oprávněn za takovou právnickou osobu jednat (výpisem z obchodního rejstříku apod.). Trvejte na předložení dokladů a opět dbejte na to, aby byly co nejaktuálnější.

15. Nepřistupujte na to, aby prodávající obdržel celou kupní cenu ihned při podpisu smlouvy. Volte možnost složení celé částky kupní ceny či alespoň její poloviny např. do advokátní či notářské úschovy (tzv. zádržná částka) s tím, že kupní cena bude prodávajícímu vyplacena např. až po předložení výpisu z katastru nemovitostí, kde budete uveden jako nový vlastník. Tuto proceduru může zajistit i realitní kancelář.

16. Prodávající má povinnost zaplatit daň z převodu nemovitosti. Pokud se této povinnosti vyhne, může finanční úřad k úhradě daňové povinnosti vyzvat vás jako nového majitele. I pro tento případ je proto vhodné volit notářskou či advokátní úschovu.

17. Výše daně z převodu nemovitosti je určena 3 % z odhadu nemovitosti nebo kupní ceny – podle toho, která z těchto částek je vyšší. Vzhledem k tomu, že odhad ceny nemovitosti se dělá později než je uzavírána kupní smlouva, je vhodné zádržnou částku nadhodnotit a mít tak určitou pojistku.

Příklad: Jestliže je prodejní cena domu 1,7 mil. Kč, chtějte, aby prodejce na daň v úschově například u realitní kanceláře nechal částku 60 tis. Kč, která odpovídá dani při ceně 2 mil. Kč. Pokud bude odhad ceny činit třeba 1,8 mil. Kč, bude daň 54 tis. Kč, zbývajících šest tisíc bude vráceno prodávajícímu a vy můžete být klidní.

Jak chytře prodat

18. Při jednání s potenciálním kupujícím, případně realitní kanceláří, bude vaší nejlepší vizitkou otevřený přístup a ochota poskytnout pravdivé informace o prodávané nemovitosti. Vaše protistrana férový přístup rozhodně ocení.

19. Nezapomeňte, že při prodeji nemovitosti kromě daně z převodu ve výši 3 % z prodejní nebo odhadní ceny nemovitosti (viz 22) platíte také daň z příjmu. Placení daně se ovšem můžete zcela legálně vyhnout ve třech případech:

  • nemovitost jste získali za vyšší částku, než za jakou ji prodáváte,
  • měli jste prodávanou nemovitost v držení déle než dva roky a současně jste měli na místě nahlášen trvalý pobyt,
  • měli jste prodávanou nemovitost v držení déle než pět let (trvalý pobyt není v tomto případě nutný).

20. Nesnažte se těsně před prodejem zvýšit atraktivitu a prodejní cenu nemovitosti stavebními úpravami. Částka, kterou do oprav investujete, se nikdy nebude ani rovnat tržnímu navýšení celkové hodnoty nemovitosti. Nedávné rozsáhlejší úpravy a zároveň touha prodat by navíc u kupujícího mohly vzbudit oprávněné podezření, že s objektem něco není v pořádku.

Jak nakládat s hypotékou

21. Hledáte nejvhodnější podmínky hypotečního úvěru? Jděte k té bance, kde již jste klientem, konkrétně do stejné pobočky, kde jste jako klient zapsán. Banky si totiž nejen konkurují mezi sebou, ale konkurence panuje i mezi jednotlivými pobočkami stejné banky a známému klientovi budou vždy nabídnuty výhodnější podmínky než neznámému "cizinci". Realitní kanceláře vám mohou poskytnutí hypotéky zprostředkovat, ale její podmínky zásadně neovlivní.

22. Jestliže se kupovaná nemovitost nachází v atraktivní oblasti, banka vám bude na její pořízení ochotna poskytnout větší procentní část kupní ceny (někdy i 100 %). I u skvěle vybavené a zachovalé nemovitosti umístěné v „nezajímavé“ lokalitě naopak počítejte s tím, že vám banka půjčí maximálně určitou procentní část kupní ceny (zřejmě ne víc, než 70 %).

23. Chcete levně koupit nemovitost a pak ji opravit? V případě, že chcete za 0,5 mil. Kč koupit dům ve zchátralém stavu a současně předložíte bance projekt, podle nějž se chystáte do oprav investovat dalších 0,6 mil. Kč, bude tržní hodnota opravené nemovitosti například 1,4 mil. Kč. Banka vám bude v takovém případě velmi pravděpodobně ochotna půjčit celkem 1,1 mil. Kč na koupi a opravy, přičemž částky za opravy budou propláceny proti předloženým fakturám.

24. Jestliže máte problémy se splácením hypotéky, neprodleně situaci řešte s vaší věřitelskou bankou. V případě, že nebudete chtít s nastalou situací nic dělat, může v krajním případě dojít až k exekuci a vašemu vystěhování. Pokud budete dlužit např. 0,9 mil Kč a dům či byt má hodnotu 2 miliony, banka nebude mít zájem prodat jej co nejdráž (z rozdílu mezi 0,9 mil. Kč a prodejní cenou by stejně nic neměla, protože by jej musela vrátit vám), ale co nejrychleji. Pravděpodobně by tedy došlo k rychlému prodeji za 0,9 mil. Kč a z dlouhodobě splácené nemovitosti by vám nezůstala ani koruna.

Ve druhé kapitole článku najdete rady od expertů ze společnosti AWD a Fincentrum.cz


Autorem rad pro bydlení a nákup nemovitostí zařazených do této kapitoly článku je redakce Osobních financí a její stálí spolupracovníci: Alena Kružíková, advokátka, Radim Ouředník, realitní makléř, Markéta Selucká, PrF MU v Brně.
Další kapitola
 

Související články


celkem 3 komentáře

Nejnovější komentáře

Zkoušeli jste, prosím, někdo koupit byt přes <a r...
anna
22. 8. 2014, 13:23
Re: Ucelovy clanek
sup
22. 3. 2006, 12:53
Ucelovy clanek
M. Svoboda
29. 7. 2005, 15:10

Další články

Spouštíme nový FinExpert!

Spouštíme nový FinExpert!

Několik posledních měsíců jsme intenzivně pracovali na nové verzi webu FinExpert.cz.

5.  4.  2017  |  Ondráčková Kamila

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno)

4.  4.  2017  |  Gola Petr  |  7

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

Velká mapa malého podnikání: kde je konkurence, kde jsou příležitosti?

4.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš
Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

Aplikace Záchranka pomáhá už rok. Nic nestojí, ale může být k nezaplacení

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  1
V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

V Praze je blaze. Z evropských regionů je v HDP na hlavu na 6. místě

3.  4.  2017  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Sociální pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zálohy živnostníků na sociální pojištění v roce 2017 porostou. Výše zálohy se vypočítává dle zisku v předchozím období. (aktualizováno) více