FinExpert.e15.cz

Reality show: Kolik vám na daních vezme stát

Berňák číhá všude, investování do nemovitostí není výjimkou.

Převod nemovitosti, její dlouhodobé držení, výnos z nájmu, prodej se ziskem – vše podléhá zdanění. Základní orientace v daních nám umožní rozhodnout se pro nejlepší ze tří možností: platit méně, platit víc a platit navíc penále.

Daň z převodu nemovitostí

Sazba daně z převodu nemovitostí je tři procenta z prodejní či odhadní ceny nemovitosti vždy z té vyšší; odhadní cena vychází z posudku soudního znalce. Při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví (neplatí se u družstevního vlastnictví) daň platí prodávající, za její zaplacení však ručí kupující. V případě, že prodávající daň nezaplatí ani po urgencích finančního úřadu, vymáhá stát daň od kupujícího.

Investujeme | Bydlíme | Zajímavosti

Reality show: Jak se dobrat tržní ceny bytu

Oceňování nemovitosti je jedna z nejdůležitějších dovedností.

Proti tomu se můžeme jistit advokátní úschovou, kde bude daň blokována na účtu úschovy, prodávajícímu se zašle zbývající část kupní ceny a finančnímu úřadu daň vyplatí napřímo advokát.

Pozor na dražby, u těch je daň z převodu nemovitosti povinen platit kupující. Prodávající je povinen podat daňové přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu, a to nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k převodu nebo přechodu.

Daň z nemovitosti

V České republice zatím minoritní daň, i když poslední roky výrazně roste a plánuje se její další zvyšování. V současné době je např. daň za středně velký byt v řádu stokorun ročně.

Daň z nemovitosti se přiznává každoročně vždy v lednu za běžící rok (přiznání se nepodává zpětně za minulý rok, ale vždy za současný) a je splatná do konce května, respektive listopadu v případě, že si ji rozdělíte na dvě poloviny, což je možné, pokud je vyšší než 5 000 korun.

Daň z nemovitosti se vypočítává tak, že výměru své nemovitosti násobíte koeficientem daným zákonem (pro jednotlivé obce, většinou podle velikosti) a také místním koeficientem, který si určují vyhláškou jednotlivé radnice či magistráty. Jeho výši zjistíte na finančním úřadě, města ho často uvádějí také na svých webech.

Pozor, pokud se s přiznáním opozdíte o víc než pět pracovních dní, zaplatíte na pokutě minimálně 500 Kč, což může být víc než daň samotná.

Daň z příjmu

Při prodeji nemovitosti
Pokud se chystáme na spekulaci s nemovitostí a plánujeme výhodnou koupi a následně okamžitý prodej, musíme počítat s daní z příjmu ve výši 15 procent. Při počítání daně se příjmy z prodeje snižují o výdaje vynaložené v souvislosti s prodejem, a to zejména o nabývací cenu nemovitosti, znalecké posudky, náklady na advokáta, provize realitnímu zprostředkovateli a zaplacenou daň z převodu nemovitosti. Od daně jsme osvobozeni ve třech možných případech:

  • v prodávané nemovitosti jsme bezprostředně před prodejem bydleli a získané peníze použijeme na „uspokojení své bytové potřeby“, přičemž lhůta pro koupi nové nemovitosti je stanovena do konce roku následujícího po roce, ve kterém byla nemovitost prodána, nebo
  • v prodávané nemovitosti jsme bydleli bezprostředně před prodejem déle než dva roky, případně
  • v prodávané nemovitosti jsme sice nebydleli, ale vlastnili jsme ji déle než pět let.

Pokud je však nemovitost zahrnuta v našem obchodním majetku, nemůžeme žádné z výše uvedených osvobození využít. Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém jsme příjmů z prodeje dosáhli (pokud nejsou od daně osvobozeny).

Při pronájmu nemovitosti
Pokud jsme koupili byt na pronájem, nemine nás daň z příjmu z pronájmu nemovitosti. Základem daně jsou zde příjmy z pronájmu snížené o výdaje, vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Do příjmů z pronájmu se nezahrnují náklady na bydlení (vytápění, voda, energie, úklid společných prostor v domě, výtah, společné osvětlení, odvoz odpadu atd.), pro jednoznačnost je dobré tuto skutečnost uvést jednoznačně do nájemní smlouvy. Výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu lze vykazovat dvojím způsobem. Můžeme si vybrat, zda uplatníme tyto náklady v prokazatelné výši nebo ve výši paušální (vypočtené procentem z příjmů).

Vyděláváme | Investujeme

Reality show: Jak hledat nemovitosti vhodné k investování

Hledání je časově nejnáročnější část investování do realit.

Pokud se rozhodneme pro paušální stanovení výdajů, můžeme si ze svých příjmů odečíst 30 procent, pak si již však nemůžeme daňový základ snížit o žádné skutečně prokazatelné výdaje. Pokud se rozhodneme pro druhou variantu a uplatníme výdaje prokazatelně vynaložené, musíme vždy vést záznamy o příjmech a výdajích, vynaložených na dosažení příjmu z pronájmu, evidenci hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a závazcích.

Do výdajů je pak možné zahrnout zejména odpisy pronajímaného bytu (§ 24 odst. 2 písm. a zákona o daních z příjmů), výdaje na opravy a udržování, pojištění bytu, úroky z hypotečního úvěru. Můžeme si také vytvářet (a odečítat od daňového základu) rezervy na opravy hmotného majetku, pak ale musíme vést evidenci o tvorbě a použití rezervy.

Naopak nelze uplatnit technické zhodnocení majetku (§ 25 a § 33 zákona o daních z příjmů) pokud je v hodnotě vyšší než 40 tisíc korun. Technickým zhodnocením majetku je v případě bytu jeho vybavení pevně spojené se stavbou, tedy například vnitřní rozvody elektroinstalace včetně nástropních a nástěnných svítidel, vybavení spojené se stavebním dílem (klozety, vany, umyvadla, dřezy, baterie, kuchyňské sporáky, kuchyňské odsávače par, karmy, bojlery, vestavěný nábytek, obklady stěn a stropů, okenice, mříže, rolety, žaluzie, markýzy).

Toto technické zhodnocení uplatňujeme ve výdajích postupně prostřednictvím odpisů. V případě, že je hodnota zhodnocení nižší než 40 tisíc korun, pak je můžeme zahrnout do výdajů napřímo.

Lhůta pro podání daňového přiznání je do 31. března následujícího roku, ve kterém byly příjmy z pronájmu dosaženy. Z příjmů z pronájmu se neplatí zdravotní ani sociální pojištění.

Příklad

Pronajímáme za osm tisíc měsíčně + poplatky + energie byt, který jsme koupili na hypotéku za jeden milion korun. Víme, že poplatky nezahrnujeme do výdajů, analogicky také ne do příjmů z pronájmu. Celkový roční příjem z pronájmu je tedy 12 × 8 000 Kč = 96 000 Kč

  • Využijeme výdajový paušál 30 procent
    30 % z 96 000 Kč je 28 800 Kč, což představuje náš paušální náklad
    Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 28 800) = 10 080 Kč
  • Využijeme výdaje prokazatelně vynaložené
    Odpisy (30 let rovnoměrně) -33 500 Kč
    Drobné opravy a údržba -5 000 Kč
    Vytvoření rezerv -10 000 Kč
    Úroky z hypotečního úvěru -38 000 Kč
    Pojištění -1 000 Kč
    Náklady celkem -87 500 Kč
    Výsledná daň je 15 procent z (96 000 - 87 500) = 1 275 Kč

Z příkladu je zřejmé, že se nám při pronájmu nemovitosti vyplatí uplatňovat prokazatelně vynaložené výdaje. 

Daň z přidané hodnoty

Většina transakcí s nemovitostmi probíhá s již existujícími a minimálně jednou převedenými nemovitostmi, zde se nás vůbec otázka DPH netýká. V případě novostaveb ale musíme počítat standardně se sníženou (zatím) sazbou DPH ve výši 10 procent; inzerovaná cena developerů však často tuto daň nezobrazuje.

Existuje však případ, kdy nemusíme kupovat nemovitost přímo od developera, přesto však DPH musíme zaplatit. Pokud je prodávaná nemovitost v obchodním majetku společnosti nebo fyzické osoby, která je plátcem DPH, a současně nemovitost chceme koupit dříve než po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, pak je potřeba zaplatit DPH. Kupujete-li tedy nemovitost od plátce DPH, tak se ptejte na dobu užívání a na dobu od kolaudace.

Příště si na konkrétním případě ukážeme, jak se dá na investicích do nemovitostí prodělat.

Zdroj: www.penize.cz

Další článek


 

 


Další články

ČPP uvedla samostatné pojištění pro případ terorismu

ČPP uvedla samostatné pojištění pro případ terorismu

Včera  |  Schwarzmann Marek
Ministryně Marksová předložila návrh novely zákoníku práce

Ministryně Marksová předložila návrh novely zákoníku práce

Novinkou by měla být jistota návratu do původní práce a na stejné pracoviště pro zaměstnance po skončení rodičovské dovolené.

Včera  |  Rybová Romana  |  2

Era mění ceník. Zdraží výběry z bankomatu jiné banky

Era mění ceník. Zdraží výběry z bankomatu jiné banky

Přinášíme přehled jednotlivých změn. Týkají se devíti položek.

Včera  |  Ondráčková Kamila  |  13

Fórum: Výnos z pozemku

Fórum: Výnos z pozemku

29.  8.  2016  |  Fórum FinExpert.cz
Český důchod putuje do celého světa

Český důchod putuje do celého světa

29.  8.  2016  |  Ondráčková Kamila

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Elektronická evidence tržeb (EET) | Daně | Aktuálně | Zákony | Vyděláváme | Legislativa

EET budete proklínat, obzvlášť když se něco pokazí

Porucha pokladny či výpadek spojení... Poradíme, jak přežít. více

EuroEUREUR27.025 Kč0.019 %
Americký dolarUSDUSD24.196 Kč0.017 %
Britská libraGBPGBP31.734 Kč0.384 %
Japonský jenJPYJPY23.647 Kč-0.025 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.028 %
více...
PX859.1200.72 %
CETV57.9500.09 %
ČEZ424.7001.36 %
Erste Bank694.1001.03 %
Fortuna89.0000.68 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více