Pokud si pořídíte americkou hypotéku, na vašem účtu se zakrátko objeví suma od několika desítek až stovek tisíc do několika miliónů. Záleží především na hodnotě vaší nemovitosti, v menší míře také na vaší bonitě. Americká hypotéka (AH) je určená pro toho, kdo potřebuje jednorázově vyšší finanční injekci, a nezáleží přitom na tom, k jakému účelu. Proto se tento typ hypotéky někdy nazývá také „půjčka na cokoli“. Účel opravdu prokazovat nemusíte. Na oplátku se však za půjčené peníze zaručíte vlastní nemovitostí, o kterou můžete v případě nesplácení lehce přijít. Úroky u AH jsou lehce vyšší než u klasické hypotéky určené k financování nemovitosti.
Banky vás nebudou šetřit
Proto, aby se vám na účtu objevila tučná suma, však musíte splnit určité podmínky. Ručit nemůžete obecním ani družstevním bytem (nemovitostí v osobním vlastnictví však můžete zastavit i více). Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby, a ani její převod nesmí být omezen. Výjimkou je zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou nebo úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na družstevní bytovou výstavbu. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být také nejpozději před čerpáním pojištěna.
Ačkoliv novela zákona, jež umožnila rozvoj produktu americké hypotéky, uvádí, že „zastavovaná nemovitost se může nacházet kdekoli na území členských států Evropské unie nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor“, v praxi to vypadá tak, že vám banky do zástavy vezmou pouze nemovitost nacházející se na území České republiky. Potvrzuje to i Jan Urban, člen představenstva Asociace hypotečních makléřů: „Přestože zákon tuto možnost dává, české banky ji nevyužívají.“ Pokud byste však chtěli přece jen zahraniční nemovitost zastavit, je nejvhodnější to projednat přímo s bankou. „V těchto případech“, říká Lucie Kropáčková z Volksbank, „vždy závisí na právní úpravě v dané zemi, tj. co je vyžadováno pro zápis zástavního práva do příslušného katastru nemovitosti, popřípadě pro identifikaci dané nemovitosti.“
Pokud jde o nemovitost novou, uvádí například ČSOB, zastavit lze zkolaudovanou nebo rozestavěnou nemovitost (rozestavěnost musí být minimálně 90 %) určenou k bydlení. Například Citibank, která poskytuje AH ve spolupráci s Hypoteční bankou, ale vyžaduje pouze dokončený, tj. zkolaudovaný rodinný dům, bytovou jednotku nebo bytový dům (ve vlastnictví dlužníka – možno i podílovém, ve vlastnictví rodičů žadatele, popř. jeho dětí).
Jak je tomu dále s věcnými břemeny typu práva doživotního užívání nebo předkupního práva? Banky sice neuvádějí, že jsou tyto skutečnosti překážkou ve sjednání AH, ale při obecně velmi opatrném přístupu k zajišťování svých prostředků, váš „profil žadatele“ u banky tato okolnost nezlepší. Vliv mohou mít na stanovování tržní hodnoty nemovitosti.
Dále je zde položka ne nepodstatnější – bonita klienta. Připravte se na to, že banky budou podrobně zkoumat váš příjem:
- Pokud jste v zaměstnaneckém poměru, pak obvykle musíte prokázat svůj měsíční čistý příjem (například u České spořitelny za poslední tři měsíce).
- Pokud vedete daňovou evidenci, tak (u ČS) daňové přiznání (bez příloh) za poslední dvě ukončená zdaňovací období, doklad o zaplacení daně a čestné prohlášení o aktuální výši vašich závazků (po lhůtě splatnosti) vůči finančnímu úřadu, okresní správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně.
- Pokud vedete podvojné účetnictví, pak daňové přiznání, včetně příloh za poslední dvě ukončená zdaňovací období a doklad o zaplacení daně.
Ačkoli v Česku se důsledky tzv. hypoteční krize přímo neprojevily, banky – poučeny vývojem hlavně v USA – ze svých požadavků určitě slevovat nebudou a budou dále zachovávat konzervativní postoje. Nepočítá se tedy s tím, že by se v Česku mohla opakovat situace, již známe ze Spojených států. „Banky tam začaly“, říká Marek Hatlapatka ze společnosti Cyrrus, „ve velkém poskytovat úvěry s proměnlivou sazbou, jejichž splátky v prvních letech často nepokrývaly ani úroky, natož splátku jistiny. Mnoho klientů s těmito úvěry navíc nemuselo ani prokazovat své příjmy. Nárůst úrokových sazeb a pokles cen nemovitostí potom vytvořil pro mnohé americké domácnosti téměř neřešitelnou situaci.“
Americkou hypotéku také nemusíte dostat už od 18 let, jak je běžné u ostatních finančních produktů, ale právě kvůli neúčelovosti mají často banky posunutou hranici až na 21 let, tedy dobu, kdy se dosahuje plnoletosti ve Spojených státech. Samotný název „americká hypotéka“ k tomu svádí. O úvěr mohou žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé, kteří mají společné jmění manželů, musí o úvěr zažádat společně.
Dokumenty, které banky vyžadují, jsou obvykle obdobné jako u klasického hypotečního úvěru:
- doklad totožnosti,
- aktuální výpis z katastru nemovitostí,
- odhad ceny nemovitosti,
- nabývací titul k nemovitosti,
- pojistná smlouva.
Zastavovaná nemovitost totiž musí být ve většině případů pojištěná proti živelným pohromám. Některé banky nabízejí k AH také sjednání životního pojištění, ale především jako doplněk, nikoli podmínku.
Pokračování a konkrétní nabídka bank v další kapitole článku.