FinExpert.e15.cz

Prodej nemovitosti s hypotékou není neřešitelný problém

Hypotéka je závazkem na dlouhé roky, spíše desetiletí.

Hypotéka je závazkem na dlouhé roky, spíše desetiletí. Ve chvíli, kdy si na sebe člověk tento významný závazek bere, nejčastěji předpokládá, že v onom konkrétním bytě či domě bude žít „nastálo“. Nikdy však nevíte, co život přinese, a velmi snadno se může stát, že se dostanete do svízelné situace, jejímž jediným řešením bude nemovitost prodat. Nebo se prostě rozhodnete přestěhovat. Důvodů je mnoho a řešení několik.

Existují tři možnosti, jak nemovitost se zástavou prodat:

  • splacení hypotéky
  • prodej nemovitosti s hypotékou
  • refinancování hypotéky

Ideální okamžik? Konec fixace

Nejčastějším způsobem bývá jednorázové předčasné splacení hypotéky prodávajícího kupujícím. Kupující může hypoteční úvěr prodávajícího splatit z vlastních zdrojů nebo z hypotéky, kterou na sebe vezme.

V první řadě je třeba požádat banku o souhlas s prodejem nemovitosti a mimořádnou splátkou úvěru. Nejvýhodnějším okamžikem pro tento postup je skončení fixace úrokové sazby, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez jakýchkoli sankčních poplatků. Pamatujte ovšem na to, že tento úmysl musíte bance oznámit písemně a nejčastěji minimálně 30 dní před koncem fixačního období. V průběhu fixace se prodej nemovitosti prodraží o poplatek za předčasné splacení hypotéky. Tento poplatek se pohybuje v jednotkách procent z nesplacené části hypotéky, může tedy činit i desítky tisíc korun v závislosti na výši nesplacené jistiny.

Dalším zjednodušením celého procesu je, když si kupující bere hypotéku u stejné instituce, u které ji má i prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by třeba řešit zástavu. Pokud si ji bere u jiné banky, výsledkem je dočasné dvojí zástavní právo na jednu nemovitost: banky si totiž ponechávají zástavní právo až do chvíle, kdy obdrží předčasnou splátku. Tu jim ale banka kupujícího pošle až v momentě, kdy bude mít uzavřenou hypoteční smlouvu, jejíž součástí je zastavení nemovitosti v její prospěch.

Převzetí hypotéky je zcela nejčastějším řešením

Druhou cestou je prodej nemovitosti včetně hypotéky, tzn. převzetí stávající hypotéky kupujícím. Tento postup je možný, pokud se všechny tři strany, tedy prodávající, kupující a banka, dohodnou na tom, že kupující převezme stávající hypotéku za daných podmínek (zbývající délka fixace, úroková sazba, doba splatnosti).

Hlavní podmínkou je dostatečná bonita kupujícího, který tak prochází stejným procesem jako každý nový žadatel, nemusí však hradit poplatek za vyřízení hypotéky ani odhad ceny nemovitosti.

Ze smluvené kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky prodávajícího a zbývající část kupní ceny uloží kupující nejlépe u notáře nebo banky. Uvolněna pro prodávajícího je až poté, co proběhnou všechny potřebné zápisy v katastru nemovitostí, což je běžný postup i u každé nové hypotéky. Za převod hypotéky na třetí osobu banky ve většině případů požadují paušální poplatek v řádu tisíců korun, což je stále výrazně výhodnější než předčasné splacení v průběhu fixace.

Refinancování hypotéky – možné, ale nákladné a zdlouhavé řešení

Pokud kupující z nějakého důvodu odmítá stávající hypotéku splatit i převzít, je možností i refinancování hypotéky. Vhodné je však pouze v případech, kdy splácíte za velmi nevýhodných podmínek, než jaké jsou momentálně na trhu k mání. Opět vás neminou sankce za předčasné splacení hypotéky a poplatky za vyřízení nového úvěru. Tento postup je tedy poměrně nákladný a rovněž zdlouhavý.

Postup při refinancování hypotéky:

  • Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí
  • Zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí
  • Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, a ta převede peníze, kterými hypotéku umoří
  • Banka prodávajícího vystaví kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky), která se vloží na katastr – ten vymaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí

Nejjednodušším a nejlevnějším řešením je tak převzetí hypotéky. V ostatních případech se vždy snažte, aby se Vám prodej nemovitostí podařilo zrealizovat na konci fixace úrokové sazby, jinak se vystavujete citelným sankcím za předčasné splacení úvěru.

Další článek


 
celkem 1 komentář

Poslední komentáře

jeste to jde co vim dalsim zpusobem prevest hypoteku...
Martin
20. 9. 2014, 19:43

Další články

Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

Včera  |  Ondráčková Kamila
U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

Včera  |  Rybová Romana  |  1
Koho se týká EET již od prosince?

Koho se týká EET již od prosince?

Za neplnění zákonných povinností hrozí vysoké sankce, proto je potřeba se na EET včas připravit.

Včera  |  Ivanco Gabriela  |  3

Hypotéka: Šest nejčastějších situací a jak je řešit

Hypotéka: Šest nejčastějších situací a jak je řešit

Život s hypotékou není neměnný. Přijdou životní situace, které mohou splácení hypotéky zkomplikovat.

Včera  |  Ondráčková Kamila

Společný účet: klady a zápory

Společný účet: klady a zápory

Majitelem účtu je stále jenom jedna osoba, druhá je pouze disponentem.

Včera  |  Rybová Romana  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Se smartphonem v kapse můžete ušetřit prakticky na všem. více

EuroEUREUR27.025 Kč0 %
Americký dolarUSDUSD24.535 Kč0.02 %
Britská libraGBPGBP32.127 Kč-0.641 %
Japonský jenJPYJPY23.123 Kč0.164 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.028 %
více...
PX892.9800.62 %
CETV55.000-1.43 %
ČEZ459.8000.39 %
Erste Bank654.0001.13 %
Fortuna89.0001.14 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více