FinExpert.e15.cz

Prodej nemovitosti s hypotékou není neřešitelný problém

Hypotéka je závazkem na dlouhé roky, spíše desetiletí.

Hypotéka je závazkem na dlouhé roky, spíše desetiletí. Ve chvíli, kdy si na sebe člověk tento významný závazek bere, nejčastěji předpokládá, že v onom konkrétním bytě či domě bude žít „nastálo“. Nikdy však nevíte, co život přinese, a velmi snadno se může stát, že se dostanete do svízelné situace, jejímž jediným řešením bude nemovitost prodat. Nebo se prostě rozhodnete přestěhovat. Důvodů je mnoho a řešení několik.

Existují tři možnosti, jak nemovitost se zástavou prodat:

  • splacení hypotéky
  • prodej nemovitosti s hypotékou
  • refinancování hypotéky

Ideální okamžik? Konec fixace

Nejčastějším způsobem bývá jednorázové předčasné splacení hypotéky prodávajícího kupujícím. Kupující může hypoteční úvěr prodávajícího splatit z vlastních zdrojů nebo z hypotéky, kterou na sebe vezme.

V první řadě je třeba požádat banku o souhlas s prodejem nemovitosti a mimořádnou splátkou úvěru. Nejvýhodnějším okamžikem pro tento postup je skončení fixace úrokové sazby, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez jakýchkoli sankčních poplatků. Pamatujte ovšem na to, že tento úmysl musíte bance oznámit písemně a nejčastěji minimálně 30 dní před koncem fixačního období. V průběhu fixace se prodej nemovitosti prodraží o poplatek za předčasné splacení hypotéky. Tento poplatek se pohybuje v jednotkách procent z nesplacené části hypotéky, může tedy činit i desítky tisíc korun v závislosti na výši nesplacené jistiny.

Dalším zjednodušením celého procesu je, když si kupující bere hypotéku u stejné instituce, u které ji má i prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by třeba řešit zástavu. Pokud si ji bere u jiné banky, výsledkem je dočasné dvojí zástavní právo na jednu nemovitost: banky si totiž ponechávají zástavní právo až do chvíle, kdy obdrží předčasnou splátku. Tu jim ale banka kupujícího pošle až v momentě, kdy bude mít uzavřenou hypoteční smlouvu, jejíž součástí je zastavení nemovitosti v její prospěch.

Převzetí hypotéky je zcela nejčastějším řešením

Druhou cestou je prodej nemovitosti včetně hypotéky, tzn. převzetí stávající hypotéky kupujícím. Tento postup je možný, pokud se všechny tři strany, tedy prodávající, kupující a banka, dohodnou na tom, že kupující převezme stávající hypotéku za daných podmínek (zbývající délka fixace, úroková sazba, doba splatnosti).

Hlavní podmínkou je dostatečná bonita kupujícího, který tak prochází stejným procesem jako každý nový žadatel, nemusí však hradit poplatek za vyřízení hypotéky ani odhad ceny nemovitosti.

Ze smluvené kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky prodávajícího a zbývající část kupní ceny uloží kupující nejlépe u notáře nebo banky. Uvolněna pro prodávajícího je až poté, co proběhnou všechny potřebné zápisy v katastru nemovitostí, což je běžný postup i u každé nové hypotéky. Za převod hypotéky na třetí osobu banky ve většině případů požadují paušální poplatek v řádu tisíců korun, což je stále výrazně výhodnější než předčasné splacení v průběhu fixace.

Refinancování hypotéky – možné, ale nákladné a zdlouhavé řešení

Pokud kupující z nějakého důvodu odmítá stávající hypotéku splatit i převzít, je možností i refinancování hypotéky. Vhodné je však pouze v případech, kdy splácíte za velmi nevýhodných podmínek, než jaké jsou momentálně na trhu k mání. Opět vás neminou sankce za předčasné splacení hypotéky a poplatky za vyřízení nového úvěru. Tento postup je tedy poměrně nákladný a rovněž zdlouhavý.

Postup při refinancování hypotéky:

  • Kupující si vyřídí hypotéku dle vlastního výběru a zaručí ji pořizovanou nemovitostí
  • Zástavní právo banky, u které si kupující sjednal hypotéku, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí
  • Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, a ta převede peníze, kterými hypotéku umoří
  • Banka prodávajícího vystaví kvitanci (potvrzení o zániku pohledávky), která se vloží na katastr – ten vymaže původní zástavní právo a zapíše nové jako první v pořadí

Nejjednodušším a nejlevnějším řešením je tak převzetí hypotéky. V ostatních případech se vždy snažte, aby se Vám prodej nemovitostí podařilo zrealizovat na konci fixace úrokové sazby, jinak se vystavujete citelným sankcím za předčasné splacení úvěru.

Další článek


 

celkem 1 komentář

Nejnovější komentáře

jeste to jde co vim dalsim zpusobem prevest hypoteku...
Martin
20. 9. 2014, 19:43

Další články

Užitečné tipy na zdravé rodinné finance

Užitečné tipy na zdravé rodinné finance

Šetření neznamená, že je nutné minimalizovat výdaje za zábavu nebo sport. Snižovat výdaje je možné i efektivním výběrem finančních produktů. smluv.

Před 7 hodinami  |  Gola Petr

Jak vybrat tu správnou nemovitost?

Jak vybrat tu správnou nemovitost?

Před 8 hodinami  |  Ondráčková Kamila  |  1
Nechci slevu zadarmo aneb Triky prodejců jak z vás dostat peníze

Nechci slevu zadarmo aneb Triky prodejců jak z vás dostat peníze

Než začnete bezhlavě nakupovat, vše si přepočítejte.

22.  9.  2016  |  Rybová Romana  |  7

Imigranti se k nám hrnuli i v minulosti

Imigranti se k nám hrnuli i v minulosti

Včera  |  Rybová Romana
Nový Zákon o spotřebitelském úvěru zmírní sankce za nesplácení

Nový Zákon o spotřebitelském úvěru zmírní sankce za nesplácení

Včera  |  Ondráčková Kamila

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená