FinExpert.e15.cz

Prodáváte nemovitost? Daně vás neminou

Jaké daně musíte platit, pokud prodáváte nemovitost? Kdy se jedná o daň z příjmů a kdy o daň z převodu nemovitostí?

Kapitoly článku

Kapitola 1
Kapitola 2

Obecně lze říci, že prodej nemovitosti je předmětem jak daně z příjmů fyzických osob, tak daně z převodu nemovitostí. V tomto článku se zaměříme na problematiku obou zmíněných daní. 

A) Daň z příjmů fyzických osob

Základní otázka, kterou si musíme v případě prodeje nemovitosti položit, zní následovně: „Je prodej nemovitosti předmětem daně z příjmů?“
 
Jednoznačnou odpovědí je dle zákona o daních z příjmů (ZDP) odpověď ANO. Ovšem zjištění, že prodej nemovitosti je předmětem daně z příjmů ještě nic neříká o skutečnosti, zda budeme muset opravdu daň z tohoto příjmu platit či nikoliv.
 

Časový test

Možnost jak neplatit daň vychází z § 4 odst. 1 písm. a) či b) ZDP, který se zabývá problematikou osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno splněním časového testu.
 
Z daných ustanovení zákona vyplývá, že při splnění časového testu máte nárok na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Časový test je vymezen pro jednotlivé situace, které mohou nastat následovně, stačí tedy, aby pro osvobození byla splněna pouze jedna z následujících podmínek:
 
  • bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
  •  bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem je po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby dle § 15 odst. 3 ZDP
  •  doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu 5 let (např. příjem z prodeje chaty, pozemku)

Bydliště v nemovitosti

Pojem bydliště (není totožné s trvalým pobytem) je obecně velmi zavádějící, proto ZDP pamatuje na definici bydliště pro tento účel: „Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník daně stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. V praxi se tato skutečnost nejčastěji prokazuje trvalým pobytem, ovšem nemusí tomu tak být ve všech případech.
 
Pan Novák v roce 2008 prodal rodinný dům, který pořídil na základě kupní smlouvy v červenci v roce 2007. Do okamžiku prodeje se v tomto rodinném domě trvale zdržoval.
 
Příjem z prodeje rodinného domu za definovaných podmínek bude zdaněn daní z příjmů fyzických osob. Pan Novák v rodinném domě sice bydlel, ale nesplnil časový test 2 let, jenž by představoval nárok na osvobození od daně z příjmů.
 
Ovšem pozor, odlišná situace by byla, pokud by získané prostředky využil na pořízení nového rodinného domu!
 

Základ daně

Prodej nemovitosti je tedy dle litery zákona o daních z příjmů předmětem daně z příjmů a pokud není osvobozen, zdaňuje se jako „Ostatní příjem“ dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Základem daně v tomto případě je rozdíl příjmů a výdajů. Příjmem je rozuměna prodejní cena nemovitosti. Výdajem je rozuměna cena, za kterou poplatník daně předmětnou nemovitost prokazatelně nabyl. Současně je výdajem na dosažení příjmů také zaplacená daň z převodu nemovitého majetku.
 
V našem konkrétním případě si stanovíme konkrétní čísla a ukážeme na příkladě: příjem z prodeje rodinného domu 1 450 000 Kč, nabývací cena rodinného domu 1 200 000 Kč, zaplacená daň z převodu nemovitostí panem Novákem 45 300 Kč.
 
Základem daně stanoveným pro výpočet daně z příjmů z prodeje rodinného domu v § 10 zákona o daních z příjmů bude částka 204 700 Kč.
 

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Poplatník daně z příjmů má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v souvislosti s prodejem nemovitosti. Zde platí obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Ovšem povinnost podat daňové přiznání za zdaňovací období je v tomto případě nutností.
 
Termín pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob místně příslušnému správci daně (finančnímu úřadu – dle bydliště poplatníka daně z příjmů fyzických osob) je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.
 
Termín pro podání daňového přiznání v tomto případě za zdaňovací období 2008 je stanoven na 31. března 2009 (za předpokladu zpracování daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob daňovým poradcem by se termín podání daňového přiznání posunul až do 30. června 2009). 
 

Povinnostem u daně z převodu nemovitostí v případě prodeje nemovitosti se věnuje následující kapitola.

Další kapitola
 

Související články


celkem 11 komentářů

Nejnovější komentáře

Dobrý den, jakým nejlepším způsobem vypořádat svůj ...
Jarmila Gerová
28. 3. 2015, 08:59
Dobrý den, prosím zda-li by mi někdo mohl poradit oh...
Janečková
12. 12. 2014, 09:21
V roce 2008 na mne máti přepsala byt. Loni zemřela a...
šponar Miroslav
30. 10. 2014, 20:48
Řeším ZAJÍMAVÝ PROBLÉM:prodávám malý pozemek s břeme...
Martin
17. 8. 2014, 10:40
Dobry den, prodavam RD ktery vlastnim 10 let. Pozeme...
Pavla
7. 9. 2013, 10:49

Další články

Uplatnění školkovného v praktických příkladech

Uplatnění školkovného v praktických příkladech

Za rok 2016 je možné uplatnit daňovou slevu až 9 900 Kč na každé dítě.

Před 3 hodinami  |  Gola Petr

Pět tipů: Co můžete udělat pro svůj osobní rozvoj

Pět tipů: Co můžete udělat pro svůj osobní rozvoj

Dosáhli jste ve svém životě určité úrovně a přemýšlíte, co a jak dál?

Včera  |  Štarková Petra  |  1

Co dělat, když máte 5 minut a chytrý telefon

Co dělat, když máte 5 minut a chytrý telefon

Čas jsou peníze. Skutečně ale využíváte čas efektivně?

Včera  |  web Investiční

Stát rozdá 100 milionů korun na zelené střechy a nízkoenergetické bytovky

Stát rozdá 100 milionů korun na zelené střechy a nízkoenergetické bytovky

Nová zelená úsporám rozšiřuje od ledna 2017 oblasti podpory.

Včera  |  Poncarová Jana

Berňák hrozí doměrky, ale zmůže se jen na „malé ryby“

Berňák hrozí doměrky, ale zmůže se jen na „malé ryby“

Chystá se kontrolní akce zaměřená na nesprávné, případně duplicitní uplatnění daňového zvýhodnění na vyživované děti.

4.  12.  2016  |  Pospíšil Aleš  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Finanční tipy | Zajímavosti

Co dělat, když máte 5 minut a chytrý telefon

Čas jsou peníze. Skutečně ale využíváte čas efektivně? více