FinExpert.e15.cz

Prodáváte nemovitost? Daně vás neminou

Jaké daně musíte platit, pokud prodáváte nemovitost? Kdy se jedná o daň z příjmů a kdy o daň z převodu nemovitostí?

Kapitoly článku

Kapitola 1
Kapitola 2

Obecně lze říci, že prodej nemovitosti je předmětem jak daně z příjmů fyzických osob, tak daně z převodu nemovitostí. V tomto článku se zaměříme na problematiku obou zmíněných daní. 

A) Daň z příjmů fyzických osob

Základní otázka, kterou si musíme v případě prodeje nemovitosti položit, zní následovně: „Je prodej nemovitosti předmětem daně z příjmů?“
 
Jednoznačnou odpovědí je dle zákona o daních z příjmů (ZDP) odpověď ANO. Ovšem zjištění, že prodej nemovitosti je předmětem daně z příjmů ještě nic neříká o skutečnosti, zda budeme muset opravdu daň z tohoto příjmu platit či nikoliv.
 

Časový test

Možnost jak neplatit daň vychází z § 4 odst. 1 písm. a) či b) ZDP, který se zabývá problematikou osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno splněním časového testu.
 
Z daných ustanovení zákona vyplývá, že při splnění časového testu máte nárok na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti. Časový test je vymezen pro jednotlivé situace, které mohou nastat následovně, stačí tedy, aby pro osvobození byla splněna pouze jedna z následujících podmínek:
 
  • bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
  •  bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem je po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby dle § 15 odst. 3 ZDP
  •  doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu 5 let (např. příjem z prodeje chaty, pozemku)

Bydliště v nemovitosti

Pojem bydliště (není totožné s trvalým pobytem) je obecně velmi zavádějící, proto ZDP pamatuje na definici bydliště pro tento účel: „Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník daně stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. V praxi se tato skutečnost nejčastěji prokazuje trvalým pobytem, ovšem nemusí tomu tak být ve všech případech.
 
Pan Novák v roce 2008 prodal rodinný dům, který pořídil na základě kupní smlouvy v červenci v roce 2007. Do okamžiku prodeje se v tomto rodinném domě trvale zdržoval.
 
Příjem z prodeje rodinného domu za definovaných podmínek bude zdaněn daní z příjmů fyzických osob. Pan Novák v rodinném domě sice bydlel, ale nesplnil časový test 2 let, jenž by představoval nárok na osvobození od daně z příjmů.
 
Ovšem pozor, odlišná situace by byla, pokud by získané prostředky využil na pořízení nového rodinného domu!
 

Základ daně

Prodej nemovitosti je tedy dle litery zákona o daních z příjmů předmětem daně z příjmů a pokud není osvobozen, zdaňuje se jako „Ostatní příjem“ dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Základem daně v tomto případě je rozdíl příjmů a výdajů. Příjmem je rozuměna prodejní cena nemovitosti. Výdajem je rozuměna cena, za kterou poplatník daně předmětnou nemovitost prokazatelně nabyl. Současně je výdajem na dosažení příjmů také zaplacená daň z převodu nemovitého majetku.
 
V našem konkrétním případě si stanovíme konkrétní čísla a ukážeme na příkladě: příjem z prodeje rodinného domu 1 450 000 Kč, nabývací cena rodinného domu 1 200 000 Kč, zaplacená daň z převodu nemovitostí panem Novákem 45 300 Kč.
 
Základem daně stanoveným pro výpočet daně z příjmů z prodeje rodinného domu v § 10 zákona o daních z příjmů bude částka 204 700 Kč.
 

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Poplatník daně z příjmů má povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v souvislosti s prodejem nemovitosti. Zde platí obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Ovšem povinnost podat daňové přiznání za zdaňovací období je v tomto případě nutností.
 
Termín pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob místně příslušnému správci daně (finančnímu úřadu – dle bydliště poplatníka daně z příjmů fyzických osob) je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.
 
Termín pro podání daňového přiznání v tomto případě za zdaňovací období 2008 je stanoven na 31. března 2009 (za předpokladu zpracování daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob daňovým poradcem by se termín podání daňového přiznání posunul až do 30. června 2009). 
 

Povinnostem u daně z převodu nemovitostí v případě prodeje nemovitosti se věnuje následující kapitola.

Další kapitola
 

Související články

celkem 11 komentářů

Poslední komentáře

Dobrý den, jakým nejlepším způsobem vypořádat svůj ...
Jarmila Gerová
28. 3. 2015, 08:59
Dobrý den, prosím zda-li by mi někdo mohl poradit oh...
Janečková
12. 12. 2014, 09:21
V roce 2008 na mne máti přepsala byt. Loni zemřela a...
šponar Miroslav
30. 10. 2014, 20:48
Řeším ZAJÍMAVÝ PROBLÉM:prodávám malý pozemek s břeme...
Martin
17. 8. 2014, 10:40
Dobry den, prodavam RD ktery vlastnim 10 let. Pozeme...
Pavla
7. 9. 2013, 10:49

Další články

Většina lidí už dává přednost kartě před hotovostí. Podívejte se proč

Většina lidí už dává přednost kartě před hotovostí. Podívejte se proč

Před 8 hodinami  |  Ondráčková Kamila  |  2
Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

Včera  |  Ondráčková Kamila
U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

Včera  |  Rybová Romana  |  1
Koho se týká EET již od prosince?

Koho se týká EET již od prosince?

Za neplnění zákonných povinností hrozí vysoké sankce, proto je potřeba se na EET včas připravit.

Včera  |  Ivanco Gabriela  |  3

Hypotéka: Šest nejčastějších situací a jak je řešit

Hypotéka: Šest nejčastějších situací a jak je řešit

Život s hypotékou není neměnný. Přijdou životní situace, které mohou splácení hypotéky zkomplikovat.

Včera  |  Ondráčková Kamila

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Se smartphonem v kapse můžete ušetřit prakticky na všem. více

EuroEUREUR27.025 Kč0 %
Americký dolarUSDUSD24.535 Kč0.02 %
Britská libraGBPGBP32.127 Kč-0.641 %
Japonský jenJPYJPY23.123 Kč0.164 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.028 %
více...
PX892.9800.62 %
CETV55.000-1.43 %
ČEZ459.8000.39 %
Erste Bank654.0001.13 %
Fortuna89.0001.14 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více