FinExpert.e15.cz

Perspektivy financování bydlení

Trh s nemovitostmi stejně jako produkty určené k jejich financování prodělávají četné změny. Jaký může být očekávaný vývoj na trhu s nemovitostmi?

Bytová výstavba a rekonstrukce objektů bydlení procházejí v posledním období bouřlivým růstem. V důsledku překotných změn některých vstupních faktorů se zdá, že se v příštích několika letech dočkáme řady překvapení. Nemusí to být bohužel pouze překvapení příznivá.Pokusme se rozebrat další možný vývoj tohoto důležitého ekonomického sektoru v horizontu příštích několika let z pohledu jeho financování.

V posledních letech jsme prožívali (a možná i nevědomky) boom bytové výstavby. Nové satelitní komplexy, nové rodinné domy a tolik potřebná infrastruktura – mnoha rodinám se splnil sen o vlastním bydlení. Finanční zdroje zafungovaly, byť se jednalo většinou o zdroje úvěrové. Hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření byly prostě „in“, bez ohledu na růst cen nemovitostí i stavebních prací. Financovat šlo téměř vše, v řadě případů i nad 100% hodnoty zástavy. Úroky solidní, poplatky sice vysoké, ale kdo by se nad tím pozastavoval? Rozložit splátky na 25-30 let také nebyl problém. Prosperitu jsme si prostě promítli i do budoucna – když je dobře teď, bude i zítra nebo za pět či deset let.

Nepříjemné prozření

A nyní – šok. Ceny nemovitostí vyšroubované na maximum, splátky úvěrů na hranici únosnosti a do toho se na nás z každých novin mračí slovo krize. Opravdu se máme bát? Že se banky probraly z letargie jako první, budiž – mají to v „popisu práce“. Do ekonomiky prostě nepustí víc peněz, do bytové výstavby nevyjímaje. 100% hypotéky pomalu končí, a nastupuje model vyšší spoluúčasti investora na projektu – 20 až 30 %. A to je dobré a motivující. Úrokové sazby se dolů příliš nepohrnou, protože tvorba opravných položek a rezerv bankám mnoho prostoru nedá. Spíše čekejme oscilaci okolo dnešních hodnot.
 
Zde se může projevit pozitivní role stavebního spoření, které oproti hypotékám dokáže úrokové i poplatkové náklady úvěru snížit. Zatím je tento produkt chápán opravdu spíše jen jako spoření na něco neurčitého v budoucnu, ale právě tvorba spořící složky je zdrojem pro výše uvedenou motivační spoluúčast investora na projektu vlastního bydlení. Můžeme namítnout, že naspořit potřebnou akontaci trvá dlouho, ale to dokáže vyřešit optimálně nastavený překlenovací úvěr. Každopádně bude mít stavební spořitelna lepší výchozí pozici než hypoteční ústav, co se zdrojů týče. Stavební spořitelny pociťují již nyní přetlak depozit a budou proto i v budoucnu úvěrově přívětivější. 

Nastavení fixace

Otázka zvolení optimální doby fixace je složitější. Hypotéka nabízí mnohem vyšší variabilitu než stavební spoření. Hypotéční úvěr můžeme zafixovat na prakticky libovolnou dobu mezi 1 rokem a většinou až 15 lety, záleží na konkrétní nabídce banky. To stavební spoření umí jen omezeně ve fázi překlenovacího úvěru. Otázkou je, zda je kouzlení s dobou fixace opravdu užitečné. V době zvýšených turbulencí na finančním trhu jsou klienti s hypotékou v okamžiku dovršení fixačního období často konfrontováni s nečekaným nárůstem nově nabízené úrokové sazby, mnohdy i o několik procentních bodů vyšší než byla sazba předchozí. To může být stresující.
 
Univerzální recept na správné nastavení fixace není, ale jako optimální se ukazuje fixace na 3 roky. V tomto horizontu má dlužník dostatek času na přípravu eventuálního refinancování, pokud by hrozilo zhoršení úvěrových podmínek současného věřitele. Zajímá-li se někdo o fixaci opravdu dlouhodobou (10 až 20 let), pak by měl uvažovat spíše o úvěru ze stavebního spoření. To navíc umožní případné předčasné splacení závazku i bez sankce.
 
Zajímavou variantou je kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Význam tohoto řešení v příštích letech vzroste, protože podmínka vlastní spoluúčasti na financování se může stát omezujícím faktorem. Řešení v podobě hlavního (hypotéčního) úvěru a doplňkového úvěru ze stavebního spoření toto omezení eliminuje. V řadě rodin již dnes existuje několik „fungujících“ smluv stavebního spoření, které jdou pro takový účel využít.

Pokles cen bytů

Ztížení přístupu k úvěrovým zdrojům může mít v příštích několika letech negativní dopad na přípravu velkých developerských projektů. Trh se bude ubírat spíše cestou individuálně řešených menších projektů. Snížení tempa výstavby může sebou přinést i tlak na pokles cen nemovitostí. Odhady zatím hovoří o zlevnění především u nerekonstruovaných starších objektů a v oblastech méně atraktivních. Tento trend bude zřejmě doplněn i plošným snížením cen nových bytů. Současné ceny totiž v řadě případů neodpovídají reálné úrovni a jsou spíše živeny nereálným očekáváním prodávajících. To bude také jedním z důvodů nárůstu podílu rekonstrukcí a oprav objektů bydlení a snížení podílu nové výstavby.
 
Perspektiva oblasti bytové výstavby a jejího financování není pro příštích několik roků na první pohled příliš růžová. Přesto lze i zde najít několik pozitivních faktorů, které by měly celý trh vrátit zpět na zem. Reálnější ceny mohou sektoru pomoci nastartovat nový růst, při kterém nebudou realizovány bezhlavě všechny projekty, nýbrž pouze ty životaschopné a finančně udržitelné.
 
Ing. Karel Balej, produktový analytik ALFA Finance
Další článek


 

Související články

 


Další články

Nákup bytu, aneb co vám makléř nikdy neřekne

Nákup bytu, aneb co vám makléř nikdy neřekne

„Zjišťovací iniciativa“ při koupi bytu musí být na vaší straně.

24.  6.  2016  |  Procházková Kateřina  |  5

Bankrot pro každého. Vstup do insolvence má být jednodušší, plánuje justice

Bankrot pro každého. Vstup do insolvence má být jednodušší, plánuje justice

Jedním z hlavních cílů má být, po vzoru zahraničních úprav, zpřístupnění oddlužení širšímu okruhu dlužníků.

Včera  |  Novák Daniel

9 poplatků, které chytří lidé zkrátka neplatí

9 poplatků, které chytří lidé zkrátka neplatí

Jestliže chcete skutečně ušetřit, udělejte si inventuru v poplatcích.

Včera  |  web Investiční  |  9

Fórum: Důchodové pojištění vs. investiční životní pojištění

Fórum: Důchodové pojištění vs. investiční životní pojištění

Včera  |  Fórum FinExpert.cz
Přehled: Nakupování, placení a smlouvání na dovolené

Přehled: Nakupování, placení a smlouvání na dovolené

Nejčastěji nakupujeme suvenýry. Kde se smlouvat vyplatí a kde ne?

Včera  |  Šatný Petr

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Bydlíme

Nákup bytu, aneb co vám makléř nikdy neřekne

„Zjišťovací iniciativa“ při koupi bytu musí být na vaší straně. více

EuroEUREUR27.150 Kč0.184 %
Americký dolarUSDUSD24.692 Kč0.814 %
Britská libraGBPGBP32.544 Kč-3.3 %
Japonský jenJPYJPY24.285 Kč1.503 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.194 %
více...
PX789.840-3.63 %
CETV52.550-2.87 %
ČEZ398.100-2.95 %
Erste Bank512.300-5.83 %
Fortuna86.0001.78 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více