FinExpert.e15.cz

Nemovitostní fondy konečně startují

Fondy investující přímo do nemovitostí jsou dostupné i pro drobné investory. Strategie a investiční limity jsou podobné.

Rozdíly jsou v nákladovosti a likviditě a liší se i jednorázová vstupní investice. Legislativní úprava zákona o kolektivním investování a navazující zákony jsou konečně v takovém stavu, že umožňují vznik prvních realitních fondů a reálné zainvestování prostředků do nemovitostí. O prvním nemovitostním fondu v ČR, který vytvořila Česká spořitelna v únoru, jsme již psali. I když fond vznikl na začátku roku, první nemovitost do portfolia nakoupil teprve nyní. Problém spočíval v zákoně o bankách, který neumožňoval dceřiným společnostem bank nabývat podíly v nemovitostech. První nemovitostí ČS nemovitostního fondu je brněnská administrativní budova Platinium v hodnotě 700 milionů korun. Načasování „ostrého“ startu speciálních nemovitostních fondů možná není příliš šťastné vzhledem k probíhající nemovitostní krizi v USA.

Na trh přichází Realtia

ČS nemovitostní fond ale již není jediný (pokud míníme speciální nemovitostní fondy pro retail), na trh přichází nový fond nemovitostí První nemovitostní OPF a prostředí se stává více konkurenčním.  Investoři tedy mohou mít radost. Obhospodařovatelem fondu je Realtia investiční společnost. Statut fondu byl Českou národní bankou schválen 20. srpna 2007 a povolení k vytvoření fondu nabylo právní moci 6. září 2007. Investiční společnost Realtia byla založena v lednu letošního roku a základní kapitál společnosti byl upsán ve výši 8 mil. korun. První nemovitostní OPF patří stejně jako ČS nemovitostní fond do skupiny speciálních otevřených podílových fondů.

První nemovitostní OPF má za cíl nabídnout podílníkům participaci na vývoji nemovitostního trhu. Zhodnocení prostředků je založeno na provozu a pronájmu komerčních nemovitostí, které generují výnosy na území České republiky a zároveň se na našem území nacházejí. Fond může investovat jak do nemovitostních společností, jejichž předmětem podnikání je pořizování a provozování nemovitostí, tak může nakupovat konkrétní nemovitosti. Podle statutu investuje fond přímo nebo prostřednictvím účasti v nemovitostní společnosti pouze do nemovitostí, které se nacházejí na území České republiky. Výhledově se uvažuje o rozšíření i na území jiných států Evropské unie, podmínkou je ale změna statutu. Nemovitosti budou nakupovány za účelem dosažení pravidelného a dlouhodobého výnosu z jejich provozování, případně za účelem jejich dalšího prodeje v krátkodobém či střednědobém horizontu. Fond se bude zaměřovat výhradně na nákup komerčních nemovitostí, jakými jsou: administrativní budovy a centra, maloobchodní budovy, multifunkční centra, logistické a industriální objekty, hotely a hotelové komplexy nebo sportovní a zábavní centra.

Investiční strategie

Fond má volné investiční limity, což dokazuje i fakt, že manažer fondu nezamýšlí sledovat žádný určitý index. Fond může nabývat podíly v nemovitostních společnostech, které jsou vymezeny jako akciové společnosti, společnosti s ručením omezeným nebo obdobné právnické osoby podle zahraničního práva, jejichž předmětem podnikání je především pořizování a provozování nemovitostí za účelem dosažení zisku. Podmínkou je, že nemovitostní společnost nevlastní více než 3 nemovitosti. Hodnota podílu jedné nemovitostní společnosti v portfoliu fondu může tvořit v době pořízení jen 30 % objemu majetku fondu. Hodnota účasti fondu ve všech nemovitostních společnostech nesmí překročit 80 % objemu majetku fondu. Fond může současně nabývat podíly přímo v nemovitostech. Hodnota jedné nemovitosti fondu nesmí v době pořízení překročit 20 % majetku fondu. Pokud není možné některé nemovitosti ocenit výnosovou metodou, nesmí hodnota těchto nemovitostní přesáhnout 25 % objemu majetku fondu. Pokud rozložení nakoupených nemovitostí překročí v čase výše uvedené limity o 10 %, je manažer fondu povinen uvést limity do požadovaného stavu nejpozději do tří let od jejich překročení. Z důvodu zajištění dostatečné likvidity fondu investuje fond ještě do doplňkové likvidního majetku minimálně v objemu 20 % hodnoty portfolia a maximálně 49 % hodnoty portfolia. Doplňkový likvidní majetek mohou tvořit termínované vklady, státní pokladniční poukázky nebo dluhopisy. V rámci zajištění likvidity může fond nakupovat i podíly ve standardních fondech nebo otevřených speciálních fondech a speciálních fondech fondů. Podle zákona musí vlastní kapitál fondu do jednoho roku od jeho založení dosáhnout více než 50 mil. korun. V opačném případě by ČNB odebrala fondu povolení.

Výše uvedené limity jsou standardní. Ze statutu fondu ale vyplývá, že v prvních třech letech od založení fondu může fond využít výjimky a limity jsou značně volnější. Hodnota jedné nemovitosti v portfoliu může dosahovat až 60 % majetku portfolia. Má-li fond účast v jedné nemovitostní společnosti, může hodnota této společnosti v prvním roce dosahovat až 80 % hodnoty portfolia. V následujícím roce by měla hodnota dosahovat maximálně 70 % objemu portfolia a ve třetím roce musí poklesnout pod 60 % hodnoty majetku portfolia. Pokud fond nakoupí v prvních letech více nemovitostních společností, jsou pro první tři roky limity na jednu investiční společnost 60 %, 55 % a 50 % vzhledem k celkovému majetku portfolia. Je tedy zřejmé, díky výjimkám má fond v prvních třech letech značně uvolněné limity. Volnější investiční limity by měly napomoci plynulému rozjezdu fondu při jeho zainvestování. Na druhou stranu je ale problém v tom, že fond bude v prvních třech letech velmi málo diverzifikován a investoři vstupují do zvýšeného rizika. To souvisí se skutečností, že hodnota jedné nemovitosti v portfoliu může tvořit až 60 % a hodnota jedné nemovitostní společnosti dokonce až 80 %!

Investiční společnost Realtia současně ve svém statutu oznámila, jaké jsou parametry pro první nemovitost, která by se měla objevit v portfoliu. Mělo by se jednat o komerční nemovitost, která má maximálně 10 let od kolaudace a stojí v atraktivní lokalitě s transparentní tvorbou ceny. Dalším parametrem je více než 50 % kancelářských prostor a 90 % obsazenost v době pořízení. Výnos z pronájmu žádného z nájemců by neměl přesahovat více než 33 % celkového výnosu z pronájmu.

Odkupy

Důležitým parametrem u speciálních nemovitostních fondů je periodicita stanovování čistého obchodního jmění na jeden podíl a možnosti odkupů podílových listů. Tyto dva parametry jsou důležitým ukazatelem likvidity produktů. Aktuální hodnota podílového listu u Prvního nemovitostního OPF bude stanovována z vlastního kapitálu fondu jedenkrát týdně. Nemovitosti a účasti v nemovitostních společnostech budou oceňovány čtvrtletně. Lhůta pro vypořádání žádosti o dokupování podílových listů činí pro první dva roky od udělení povolení fondu šest měsíců. Ve třetím roce se lhůta zkracuje na tři měsíce a po uplynutí tří let od založení fondu by vypořádání žádosti o odkup mělo standardně proběhnout do třiceti pracovních dnů. Investoři tak musí počítat, že prostředky investované do tohoto fondu budou méně likvidní než u „klasických“ podílových fondů. Je to dáno především typem investice (nemovitosti). Nižší likvidita je ale jeden z důležitých faktorů, který by investoři měli uvažovat při zařazení tohoto produktu do portfolia.

ČS nemovitostní fond

ČS nemovitostní fond má proti Prvnímu nemovitostnímu OPF mírný náskok především díky tomu, že již nashromáždil od investorů dostatečný objem prostředků a zakoupil první nemovitost. Jinak lze uvažovat, že fondy startují téměř ze stejné „čáry“, především díky legislativním problémům, se kterými se dříve vzniklý ČS nemovitostní fond potýkal. Vzhledem k tomu, že fondy vychází ze stejné zákonné úpravy, mají mnoho parametrů stejných. Investiční strategie je velmi podobná. Fond musí rovněž díky zajištění potřebné likvidity investovat nejméně 20 % a nejvýš 49 % majetku portfolia do doplňkového likvidního majetku. Maximální investice do nemovitostí a nemovitostních společností může činit 80 % majetku fondu. Limity pro pořizování nemovitostí jsou rovněž stejné a opět vychází ze zákona. Hodnota nemovitosti pořizované do majetku fondu nesmí v době pořízení překročit 20 % hodnoty celkového majetku fondu. Hodnota jedné pořízené nemovitostní společnosti může tvořit maximálně 30 % majetku fondu, přičemž společnost může mít opět ve vlastnictví maximálně 3 nemovitosti. Po dobu prvních tří let od vzniku fondu má manažer opět výjimku z investičních limitů. Investice do jedné nemovitosti nebo nemovitostní společnosti může činit až 60 %.

Aktuální hodnota podílového listu bude u ČS nemovitostního fondu stanovována denně. Investoři dále musí počítat se skutečností, že ze zákona mají oba fondy možnost pozastavit vydávání nebo dokupování podílových listů, a to až na dobu 2 let, pokud je to nezbytné z důvodu ochrany práv podílníků. O pozastavení vydávání nebo odkupování rozhoduje představenstvo investiční společnosti. Výraznější odlišnosti v parametrech fondů jsou u nákladovosti a likvidity vyjádřené lhůtou pro vypořádání žádosti na odkup. V obou parametrech si stojí lépe ČS nemovitostní fond, který má příznivější vstupní i výstupní poplatky a má i výrazně kratší lhůtu pro vypořádání žádostí o odkup. Lepší parametr má První nemovitostní OPF jen u manažerského poplatku, který je aktuálně nastaven na 0,5 %, ale investoři musí současně počítat s výkonnostní odměnou 20 % z meziročního růstu hodnoty vlastního kapitálu ve fondu nad 5 %. ČS nemovitostní fond má aktuální manažerský poplatek ve výši 1,75 %. ČS nemovitostní fond je pro drobné investory výhodnější i z pohledu minimálního vstupního poplatku u jednorázových investic. Minimální investice činí jen 1 000 korun. Do Prvního nemovitostního fondu je možné investovat jednorázově od 30 tis. korun, ale je možné zvolit i pravidelné investování, kde je minimální investice 1 000 korun a každá následná jen 500 korun.

Investiční strategie obou fondů jsou naprosto odlišné od nemovitostních akciových fondů, které jsou na trhu již delší dobu. Hlavní rozdíl spočívá v přímé držbě nemovitostí, kdy výnosy se odvíjí od výnosů z pronájmu, případně růstu cen nemovitostí. Rozhodně se jedná o produkty, které výrazně diverzifikují portfolio.

FS1907 Nemov f T1.gif

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 19/2007

Fond Shop logo.gif

Další články z časopisu FOND SHOP 19/2007:

Další článek


 

celkem 3 komentáře

Poslední komentáře

třeba taky tady
kujda
19. 11. 2007, 23:10
Re: reklama?
Dalibor Z. Chvátal
25. 9. 2007, 10:29
reklama?
D
25. 9. 2007, 08:01

Další články

Místo do banky do mobilu? Už za pět let

Místo do banky do mobilu? Už za pět let

Před 2 hodinami  |  Rybová Romana
30 finančních pravidel, která se vejdou do jedné věty

30 finančních pravidel, která se vejdou do jedné věty

Na tato finanční pravidla nedejte dopustit.

Před 2 hodinami  |  web Investiční

Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

V roce 2017 budou živnostníci platit více na zdravotním pojištění.

Před 12 hodinami  |  Gola Petr

Byty v Praze: 75600 korun za metr čtvereční

Byty v Praze: 75600 korun za metr čtvereční

Včera  |  Rybová Romana
Objednat se na poštu jako k zubaři? Ano, jde to

Objednat se na poštu jako k zubaři? Ano, jde to

Včera  |  Rybová Romana

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Elektronická evidence tržeb (EET) | Daně | Aktuálně | Zákony | Vyděláváme | Legislativa

EET bude nervydrásající, pivo levnější nebude

Podnikatele čeká boj s úřady, zákonem i systémem. více

EuroEUREUR27.025 Kč0 %
Americký dolarUSDUSD23.832 Kč-0.29 %
Britská libraGBPGBP31.417 Kč0.255 %
Japonský jenJPYJPY23.811 Kč0.214 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.610 Kč0 %
více...
PX858.7500.94 %
CETV57.200-1.12 %
ČEZ416.100-0.26 %
Erste Bank696.6003.25 %
Fortuna95.7001.86 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více