FinExpert.e15.cz

Nájem a změny v občanském zákoníku

Úpravám se nemohlo vyhnout ani nájemné nemovitých věcí. Podívejme se blíže na ty změny, které jsou pro většinu lidí důležité a zásadní.

Bydlíte v pronajatém bytě? Jaké změny v nájmu přinesl nový občanský zákoník? K 1. 1. 2014 došlo k velkým a zásadním změnám v občanském zákoníku. Jedná se v podstatě o nejširší přepracování a úpravu občanského zákona od roku 1964, i když byl do této doby mnohokrát novelizován. Některé zákony a paragrafy byly zrušeny, jiné sloučeny nebo kompletně přepracovány. Úpravám se tak nemohlo vyhnout ani nájemné nemovitých věcí. Podívejme se blíže na ty změny, které jsou pro většinu lidí důležité a zásadní.

Nová definice bytu

Do konce minulého roku byl byt, podle zákona o vlastnictví bytů, definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Od 1. 1. 2014 však tato definice již neplatí. Byt je nyní definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Zda tedy není rozhodnutím stavebního úřadu byt určen k bydlení, ale je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, jedná se o platný nájem bytu.

Bydlíme | Zákony

NOZ prakticky: Změny se dotkly i vlastnictví nemovitostí

Nový občanský zákoník se dotýká i nemovitostí.

Nájemní smlouva

Podle původní právní úpravy musela smlouva obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhradu za plnění spojené s užíváním bytu, tzn. výši nájemného. Jestliže jedna z těchto náležitostí ve smlouvě chyběla, byla smlouva neplatná. Dle NOZ postačí, když je mezi stranami shoda na předmětu nájmu a je ve smlouvě uvedeno, že za užívání bytu náleží pronajímateli úplata.

Nemáte písemně uzavřenou nájemní smlouvu? Ještě v minulém roce jste jako nájemci nebyli nijak chráněni v případě, že se pronajímatel najednou rozhodl nájem ukončit. NOZ již tuto ochranu nájemci zajišťuje. Jestliže nájemce bude užívat byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, bude se považovat nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Jedná se o tzv. faktický nájem.

Kauce

Pronajímatel může žádat kauci ve výši již ne trojnásobku, jak tomu bylo dříve, ale ve výši až šestinásobku měsíčního nájemného. 

Zvyšování nájemného

Jistě každému nájemníkovi je jedním velkým strašákem zvyšování nájemného. Smluvní strany si mohou ujednat ve smlouvě každoroční zvyšování nájemného. Zároveň pokud si strany neujednají zvyšování nájemného nebo výslovně nevyloučí jeho zvyšování, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nesmí však být vyšší než 20 % do té doby hrazeného nájemného. Jestliže nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí nájemné dle návrhu začátkem třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Na druhou stranu, jakmile nájemce nesdělí pronajímateli v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Výpověď z nájmu

Máte pronajatý byt, smlouvu o nájmu na dobu určitou a díky náhlé změně zaměstnání či podnikání musíte dojíždět i několik desítek kilometrů? Pak právě toto může být důvod k ukončení nájmu. Na základě NOZ totiž nájemce může vypovědět nájem, který je na dobu určitou, a to v případě, pokud se změní okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval v nájmu.

Od ledna 2014 nemá ani jedna ze smluvních stran právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci.

Porušil-li hrubě nájemník své povinnosti zvlášť závažným způsobem, majitel mohl vypovědět nájemníkovi smlouvu, ovšem s výpovědní lhůtou ne kratší tři měsíce. NOZ v takovém případě umožňuje skončení nájmu bez výpovědní doby, navíc může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Ovšem aby nedocházelo ke zneužití důvodů k výpovědi ze strany pronajímatele, chrání v takovém případě nájemce § 2289 NOZ. Dá-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 a nevyužil byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu.

Mimo těchto a dalších změn, je také možné od ledna 2014 zapisovat nájemní právo do veřejného seznamu (Katastr nemovitostí). Samozřejmě pouze u nemovitostí, které již ve veřejném seznamu existují.

Autorka je specialistkou na hypotéky společnosti Semon line.

Další článek


 

 


Další články

 Při krachu banky čí záložny se k penězům dostaneme dříve

Při krachu banky čí záložny se k penězům dostaneme dříve

Před 8 hodinami  |  Ondráčková Kamila
Koho se týká EET již od prosince?

Koho se týká EET již od prosince?

Za neplnění zákonných povinností hrozí vysoké sankce, proto je potřeba se na EET včas připravit.

5.  5.  2016  |  Ivanco Gabriela  |  2

P2P půjčky: využít jich mohou i podnikatelé

P2P půjčky: využít jich mohou i podnikatelé

Před 9 hodinami  |  Rybová Romana  |  1
Odbory versus zaměstnavatelé: boj o zákoník práce

Odbory versus zaměstnavatelé: boj o zákoník práce

Před 13 hodinami  |  Rybová Romana
Proč Bůh seslal na svět finanční poradce?

Proč Bůh seslal na svět finanční poradce?

Přece aby své klienty chránili před ostatními finančními poradci.

Před 22 hodinami  |  web Investiční  |  2

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Přehled | Zajímavosti | Vyděláváme | Bydlíme

V kterých zemích se žije nejlépe?

Dle studie OSN „Human Development Index 2015“ patří Česko mezi třicítku zemí s nejlepšími životními podmínkami. více

EuroEUREUR27.020 Kč-0.037 %
Americký dolarUSDUSD24.255 Kč0.214 %
Britská libraGBPGBP35.497 Kč0.121 %
Japonský jenJPYJPY21.811 Kč-1.192 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.083 %
více...
PX892.1700.19 %
CETV62.4504.96 %
ČEZ439.0000.02 %
Erste Bank656.000-0.91 %
Fortuna86.1500.17 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více