FinExpert.e15.cz

Nájem a změny v občanském zákoníku

Úpravám se nemohlo vyhnout ani nájemné nemovitých věcí. Podívejme se blíže na ty změny, které jsou pro většinu lidí důležité a zásadní.

Bydlíte v pronajatém bytě? Jaké změny v nájmu přinesl nový občanský zákoník? K 1. 1. 2014 došlo k velkým a zásadním změnám v občanském zákoníku. Jedná se v podstatě o nejširší přepracování a úpravu občanského zákona od roku 1964, i když byl do této doby mnohokrát novelizován. Některé zákony a paragrafy byly zrušeny, jiné sloučeny nebo kompletně přepracovány. Úpravám se tak nemohlo vyhnout ani nájemné nemovitých věcí. Podívejme se blíže na ty změny, které jsou pro většinu lidí důležité a zásadní.

Nová definice bytu

Do konce minulého roku byl byt, podle zákona o vlastnictví bytů, definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Od 1. 1. 2014 však tato definice již neplatí. Byt je nyní definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Zda tedy není rozhodnutím stavebního úřadu byt určen k bydlení, ale je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, jedná se o platný nájem bytu.

Bydlíme | Zákony

NOZ prakticky: Změny se dotkly i vlastnictví nemovitostí

Nový občanský zákoník se dotýká i nemovitostí.

Nájemní smlouva

Podle původní právní úpravy musela smlouva obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhradu za plnění spojené s užíváním bytu, tzn. výši nájemného. Jestliže jedna z těchto náležitostí ve smlouvě chyběla, byla smlouva neplatná. Dle NOZ postačí, když je mezi stranami shoda na předmětu nájmu a je ve smlouvě uvedeno, že za užívání bytu náleží pronajímateli úplata.

Nemáte písemně uzavřenou nájemní smlouvu? Ještě v minulém roce jste jako nájemci nebyli nijak chráněni v případě, že se pronajímatel najednou rozhodl nájem ukončit. NOZ již tuto ochranu nájemci zajišťuje. Jestliže nájemce bude užívat byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, bude se považovat nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Jedná se o tzv. faktický nájem.

Kauce

Pronajímatel může žádat kauci ve výši již ne trojnásobku, jak tomu bylo dříve, ale ve výši až šestinásobku měsíčního nájemného. 

Zvyšování nájemného

Jistě každému nájemníkovi je jedním velkým strašákem zvyšování nájemného. Smluvní strany si mohou ujednat ve smlouvě každoroční zvyšování nájemného. Zároveň pokud si strany neujednají zvyšování nájemného nebo výslovně nevyloučí jeho zvyšování, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nesmí však být vyšší než 20 % do té doby hrazeného nájemného. Jestliže nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí nájemné dle návrhu začátkem třetího kalendářního měsíce po dojití návrhu. Na druhou stranu, jakmile nájemce nesdělí pronajímateli v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Výpověď z nájmu

Máte pronajatý byt, smlouvu o nájmu na dobu určitou a díky náhlé změně zaměstnání či podnikání musíte dojíždět i několik desítek kilometrů? Pak právě toto může být důvod k ukončení nájmu. Na základě NOZ totiž nájemce může vypovědět nájem, který je na dobu určitou, a to v případě, pokud se změní okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby pokračoval v nájmu.

Od ledna 2014 nemá ani jedna ze smluvních stran právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci.

Porušil-li hrubě nájemník své povinnosti zvlášť závažným způsobem, majitel mohl vypovědět nájemníkovi smlouvu, ovšem s výpovědní lhůtou ne kratší tři měsíce. NOZ v takovém případě umožňuje skončení nájmu bez výpovědní doby, navíc může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Ovšem aby nedocházelo ke zneužití důvodů k výpovědi ze strany pronajímatele, chrání v takovém případě nájemce § 2289 NOZ. Dá-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2 a nevyužil byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu.

Mimo těchto a dalších změn, je také možné od ledna 2014 zapisovat nájemní právo do veřejného seznamu (Katastr nemovitostí). Samozřejmě pouze u nemovitostí, které již ve veřejném seznamu existují.

Autorka je specialistkou na hypotéky společnosti Semon line.

Další článek


 

 


Další články

Finanční správa získá právo zkoumat náš majete

Finanční správa získá právo zkoumat náš majete

Včera  |  Rybová Romana
Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

V roce 2017 budou živnostníci platit více na zdravotním pojištění.

Včera  |  Gola Petr

Podnikání během rodičovské dovolené v příkladech

Podnikání během rodičovské dovolené v příkladech

Při RD je samostatná výdělečná činnost považována za vedlejší zdroj příjmů.

Včera  |  Gola Petr

Hospodské „čtyřky“, vinárny, kavárny a cukrárny v ohrožení, kvůli EET

Hospodské „čtyřky“, vinárny, kavárny a cukrárny v ohrožení, kvůli EET

Suma sumárum, ohrožených podniků je zhruba 13 až 15 tisíc.

27.  9.  2016  |  Pospíšil Aleš  |  6

Plátci DPH pozor, vláda od října rozšiřuje „reverse charge“

Plátci DPH pozor, vláda od října rozšiřuje „reverse charge“

27.  9.  2016  |  Pospíšil Aleš

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená