FinExpert.e15.cz

Máte skutečně na hypotéku?

Spěcháte na hypotéku? Nezapomeňte si spočítat, zda máte na její splácení.

Události v USA ukázaly a stále i ukazují, jak dalekosáhlé důsledky do ekonomiky mohou mít problémy se splácením hypotečních úvěrů, pokud se týkají velkého počtu klientů a jsou doprovázeny dalšími okolnostmi, jako je pokles tržní hodnoty nemovitostí, které tvoří zástavu daných hypotečních úvěrů. Při těchto událostech slýcháme od některých analytiků to, že české banky mnohem lépe prověřují při poskytování hypotečního úvěru klienta z pohledu rizika nesplácení úvěru (bonita klienta) a nehrozí tak v České republice obdobná situace jako v USA, kde banky poskytovaly hypoteční úvěry i klientům, bez jakýchkoliv hlubších kontrolních mechanismů.

Někdo by při si při tomto vyjádření ale mohl myslet, že pokud hypoteční banka ČR schválí klientovi žádost o poskytnutí hypotečního úvěru na základě prověření jeho bonity, je celkem zaručeno, že klient by měl mít na splácení tohoto úvěru. Ovšem toto může být velký omyl a nelze tato prohlášení takto jednoduchým způsobem interpretovat.

Velká konkurence na hypotečním trhu v ČR způsobila to, že banky šly na úplné minimum příjmu klienta, při kterém je mu poskytnut hypoteční úvěr a v některých případech šly, dle mého názoru, částečně i pod tuto hranici.

A teď na příkladě

Petr je 25letý mladý muž, který již touží po svém vlastním bydlení. Vyhlídl si menší byt 2+kk v novostavbě ve větším městě za cenu 1 600 000 Kč, přičemž z vlastních prostředků, které získal od rodičů, bude financovat částku 500 000 Kč a z hypotečního úvěru poté 1 100 000 Kč. Dále uvažuje, že bude úvěr splácet po dobu 30 let, aby snížil výši splátek a dobu fixace zvolil na 5 let.

Při těchto zadaných podmínkách bude splátka hypotečního úvěru činit při úrokové sazbě 5,39 % p. a. částku 6 170 Kč měsíčně plus 150 Kč měsíčně za správu hypotečního úvěru. Celkem tedy 6 320 Kč měsíčně. Neuvažujeme pojištění úvěru, které by samozřejmě zvyšovalo Petrovo měsíční finanční zatížení. Při dané splátce požaduje banka minimální čistý měsíční příjem 12 433 Kč (dle orientačního! propočtu ČSOB). Uvažujme tedy, že by Petr dosáhl na příjem cca 12 820 Kč a banka by mu skutečně schválila žádost a poskytla by Petrovi výše specifikovaný hypoteční úvěr. Petrův život tak bude pravděpodobně velice skromný a bude nad ním stále viset riziko možných problémů se splácením daného úvěru.

Platit bydlení neznamená platit pouze splátku hypotéky

Pokud bude Petrův čistý měsíční příjem činit zmíněných 12 820 Kč a náklady na hypoteční úvěr budou činit cca 6 320 Kč měsíčně, zůstane Petrovi cca 6 500 Kč. Z toho musí zaplatit především inkaso (vodné a stočné, el. energie, teplo, plyn) a svůj příspěvek do fondu oprav (myšleno i do fondu údržby, fondu správy, pojištění apod.). Uvažujme, že pokud bude Petr šetřit, zaplatí dohromady cca 2 800 Kč, a to se naneštěstí očekává další nárůst cen energií. Po uhrazení této položky zůstává Petrovi 3 700 Kč, což znamená disponovat denně s částkou cca 123 Kč.

Z této částky by měl Petr financovat potraviny, oblečení, obuv, hromadnou dopravu (v této situaci je celkem nemyslitelné, aby financoval provoz auta), drogerii, sport, kulturu, zábavu, platby za mobilní telefon apod. Osobně se domnívám, že je z této částky nemožné všechny tyto položky financovat a žít tak alespoň částečně životem mladého člověka. Už vůbec nelze počítat s úsporou na dovolenou či s vytvořením určité finanční rezervy pro nenadálé situace. Co by se stalo, pokud by Petr onemocněl a pobíral pouze nemocenské dávky, to raději ani nedomyslet… Přesto by Petrův celkový čistý měsíční příjem měl dle banky stačit na přiznání uvedeného hypotečního úvěru.

Jak z krize?

Východiskem z krize by pro Petra mohl být pronájem jednoho či obou z pokojů či v konečném důsledku i prodej pořízeného bytu, splacení hypotečního úvěru a nalezení levnějšího pronájmu a čekání na dobu, až dosáhne vyššího příjmu. Do té doby ovšem mohou narůst jak úrokové sazby, tak i ceny nemovitostí. U Petra by se operativní řešení situace našlo v tomto případě relativně snadno, i když by mu to bezesporu přineslo mnoho starostí, ztrátu pohodlí a možná i určitou finanční ztrátu, ovšem u mladé rodiny s dětmi by již mohl nastat velice zásadní problém…

Nezapomeňte počítat, banka to za vás neudělá

Při úvahách nad žádostí o poskytnutí hypotečního úvěru by tedy každý měl zvážit své reálné možnosti a neopomenout na skutečnost, že financovat bydlení neznamená platit pouze splátky hypotéky, ale i hradit příspěvek do fondu oprav a platit inkaso, což dále zvyšuje finanční zatížení bydlení. Toto finanční zatížení je poté nutno srovnat s cenou nájemního bydlení, v tomto případě samozřejmě včetně platby inkasa. U nájemního bydlení taktéž zohlednit, že je s ním spojena větší flexibilita, než v případě vlastního bydlení pořízeného prostřednictvím hypotečního úvěru. U pořízení vlastní nemovitosti lze ovšem v delším časovém horizontu očekávat nárůst její ceny (platí především u nemovitostí v dobrých lokalitách).

Klient by si měl uvědomit, že pokud bude na základě prověření jeho bonity odmítnut v jedné bance, nemusí se vyplatit požádat o hypoteční úvěr v bance, která má hranici minimálního čistého měsíčního příjmu nastavenu o něco níže. Odmítnutí v jedné bance by pro klienta mělo být varováním a pokynem k zamyšlení se nad svými reálnými možnostmi a ne signálem k hledání banky, která má danou hranici o několik stokorun níže.

Několiv slov závěrem

Riziko nesplácení hypotečních úvěrů tedy může v určité míře hrozit i v České republice i tam, kde je bonita klienta sledována (abstrahujeme v tomto případě od hypoték bez prokazování příjmů), a to díky ostrému konkurenčnímu boji bank, které z určitého pohledu snížily svoje požadavky na bonitu klienta na naprosté minimum. Nelze ovšem samozřejmě předpokládat, že by se situace v České republice dostala na úroveň nebo přiblížila situaci v USA, kde tamější situace byla dále ovlivněna dalšími faktory. Cílem článku je spíše apel na potencionální žadatele o hypoteční úvěr, aby neopomněli počítat a nedostali se tak do nepříjemných problémů…

Další článek


 

Související články


celkem 76 komentářů

Nejnovější komentáře

Re: kecáš nesmysly
Anonym
24. 12. 2007, 15:20
Re: Vtip?
Honza
21. 12. 2007, 07:57
Re: Nebylo by lepsi, kdyby Petr zvolil radsi stave
i
20. 12. 2007, 11:38
Re: 1600000? v kterem meste?
Olda.cz
20. 12. 2007, 10:08
Re: Vtip?
Ols
20. 12. 2007, 10:04

Další články

Berňák jde s dobou, údaje o placení daně pošle e-mailem (když vyplníte žádost)

Berňák jde s dobou, údaje o placení daně pošle e-mailem (když vyplníte žádost)

Před 1 hodinou  |  Pospíšil Aleš
Ministerstvo financí ohlásilo „Účtenkovku“. V EET loterii bude 65 mil. Kč ročně

Ministerstvo financí ohlásilo „Účtenkovku“. V EET loterii bude 65 mil. Kč ročně

Před 4 hodinami  |  Pospíšil Aleš
Hrubá vs. čistá mzda: Jak velké jsou rozdíly a proč?

Hrubá vs. čistá mzda: Jak velké jsou rozdíly a proč?

Hrubá mzda je základním údajem pro výpočet té čisté.

Před 12 hodinami  |  Gola Petr  |  1

Fórum: Kam "nacpat" peníze?

Fórum: Kam "nacpat" peníze?

Včera  |  Fórum FinExpert.cz
Státní rozpočet má přebytek 55 mld. Kč, zaplatili jsme si ho třikrát

Státní rozpočet má přebytek 55 mld. Kč, zaplatili jsme si ho třikrát

Včera  |  Pospíšil Aleš  |  4

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Průměrná mzda | Srovnání | Rodinný rozpočet | Nakupujeme

Češi maličko zbohatli, Západ ale zůstává v nedohlednu

Kupní síla obyvatel ČR dosahuje necelých 60 % průměru Evropy. více