FinExpert.e15.cz

Kupujeme byt v exekuci aneb Jak přijít o byt i peníze

Místo radosti z dobrého obchodu můžete mít na krku exekutory.

Při koupi nemovitosti je dobré pamatovat i na možnost, že prodávající je zadlužen a na jeho majetek byl vydán exekuční příkaz. Moje známá nedávno koupila pro syna výhodně garsonku. Jenže místo radosti z dobrého obchodu má teď na krku exekutory. Přitom sama nedluží ani korunu, dluhy měl ten, kdo jí byt prodal. V listu vlastnictví o tom však nebyla ani zmínka.

Z dobré koupě černá můra

Kompletně zrenovovaná 35 metrová garsonka v Praze přišla moji známou na 1,2 milionu korun. Koupila ji od solidně vyhlížejícího mladého muže, který jako důvod prodeje uvedl, že odjíždí dlouhodobě pracovat do zahraničí. Ze stejných důvodů s prodejem hodně spěchal. Cena byla skvělá, byteček také, ale kupující přece jen neztratila hlavu.

Protože se teď hodně hovoří o podvodných prodejích nemovitostí, požádala prodávajícího o další doklady totožnosti a chtěla také vědět, jak byt získal. Z kupní smlouvy zjistila, že byt byl koupen v rámci privatizace, a to jí také potvrdili na obecním úřadě. Když si v aktuálním výpisu z listu vlastnictví ověřila, že na nemovitosti není žádné zástavní právo nebo jiné břemeno, už neváhala ani minutu a rychle podepsala kupní smlouvu.

Platíme | Hypotéky | Pojištění | Úvěry

Pojištění schopnosti splácet – nutnost nebo luxus?

Když nemůžete vy, platit bude pojišťovna. Jaká je realita?

Všechno proběhlo hladce během několika dnů. Ale když se syn do nové garsonky nastěhoval, jeho prvními hosty byli exekutoři. Ne, že by matka za byt nezaplatila, ale ukázalo se, že solidně vyhlížející bývalý majitel nadělal dluhy téměř za půl milionu korun a soud na něj uvalil exekuci. Jediné, z čeho bylo možné věřitele uspokojit, byla právě garsonka, a tak exekutor vydal příkaz k jejímu prodeji.

Příkaz k exekuci se nemusí objevit hned

Moje známá žila v domnění, že když je na někoho uvalena exekuce, nesmí svůj majetek prodávat, katastr by o tom měl být informován a prodeji zamezit. Jenže tak jednoduché to zdaleka není. V případě, kdy soud nařídí uspokojení věřitelů prodejem nemovitosti a exekutor vydá exekuční příkaz, v listu vlastnictví by měla o tom skutečně být učiněna tzv. poznámka.

„V některých případech může skutečně dojít k situaci, kdy původní vlastník (dlužník, povinný) převedl před zahájením exekuce (nebo bezprostředně po jejím zahájení) vlastnické právo ke své nemovité věci (např. byt), vklad do katastru byl povolen a nový vlastník zapsán na list vlastnictví“, vysvětluje JUDr. D. Šustrová, vedoucí Kanceláře úřadu Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, a dodává: „teprve následně poté, doručí exekutor katastrálnímu úřadu „exekuční příkaz k prodeji nemovitosti“ a katastrální úřad má povinnost tento exekuční příkaz zapsat poznámkou, a to i přesto, že je již zapsán nový vlastník odlišný od povinného, dlužníka, neboť exekuční příkaz se vztahuje k nemovité věci. Vydání takového exekučního příkazu je v plné kompetenci exekutora a on nese plnou odpovědnost za průběh vedení exekuce.“ V našem případě si dlužník zřejmě prodej garsonky přesně načasoval a stihl to dřív, než se v listu vlastnictví objevila varovná poznámka

Zaplatit, nebo přijít o všechno?

Nová majitelka má teď asi jen dvě možnosti. Může se pokusit o byt soudit. Bude se zjišťovat, zda v momentě podání návrhu na vklad jejího vlastnického práva do katastru nemovitostí už byl bývalý majitel souzen či dokonce odsouzen, zda už na byt vydán exekuční příkaz a tak dále – tedy běh na dlouhou trať se značně nejistým výsledkem. Ve finále poškozená může přijít o byt i o peníze, které za něj zaplatila.

Druhou možností je zaplatit dluh za bývalého majitele a pokusit se pak peníze vysoudit na něm. Šance na úspěch je i v tomto sporu malá, ale v nejhorším nové majitelce zůstane aspoň garsonka, i když k 1,2 milionu korun kupní ceny si připočte ještě půl milionu za uhrazený cizí dluh.

I když počet exekucí v poslední době klesá, přece jen je třeba mít se na pozoru a riziko koupě nemovitostí v exekuci nepodcenit. Varovným signálem, že prodávající zkouší nějaký trik, může být přílišný spěch a nápadně výhodná cena, jako tomu bylo v našem případě. Proto je dobré s koupí nikdy příliš nespěchat a nemovitost co nejlépe prověřit.

Kromě listu vlastnictví se poohlédnout po dalších dostupných informacích. Exekutorská komora ČR například spravuje oficiální Centrální evidenci exekucí, kde jsou zapsány i nemovitosti, na něž byl vydán exekuční příkaz. Nahlížení je možné za poplatek. Další soupisy nemovitostí „v exekuci“ je možné si na poplatek prohlédnout například v Registru nemovitostí v exekuci nebo RegistrExekucí.cz. Prověření nemovitosti může zájemce o koupi svěřit advokátovi nebo spolehlivé realitní kanceláři.

Aby o dobrý obchod nepřišel a získal více času na prověřování, může sepsat s prodávajícím smlouvu o smlouvě budoucí a zaplatit nějakou rozumnou zálohu za rezervaci. Avšak peníze na nemovitost by nikdy neměly být prodávajícímu vyplaceny s překotným spěchem. Ve smlouvě o smlouvě budoucí, nebo v kupní smlouvě je dobré pamatovat na to, že se může nějaká právní vada na pořizované nemovitosti dodatečně objevit a připravit pro tuto eventualitu řešení.

Další článek


 
celkem 6 komentářů

Poslední komentáře

Pozor hlavně na převody nemovitostí na základě podiv...
Lukas Betak
14. 11. 2013, 09:57
Re: Hřebíček na hlavičku! Jenže, účet, na který kupu...
mobilman
24. 5. 2013, 13:08
Hřebíček na hlavičku! Jenže, účet, na který kupující...
Jméno?
23. 5. 2013, 01:28
O to, aby údaje v katastru byly závazné se snaží nav...
Michal Kára
22. 5. 2013, 11:03
Není mi jasný princip zápisu zástavního práva nebo i...
Jakub
22. 5. 2013, 09:59

Další články

E-shopy nás stále klamou

E-shopy nás stále klamou

Před 2 hodinami  |  Rybová Romana
5 osvědčených způsobů, jak ušetřit energii v kuchyni

5 osvědčených způsobů, jak ušetřit energii v kuchyni

V kuchyni vaříme, chladíme, umýváme. A to stojí peníze.

Před 10 hodinami  |  Poncarová Jana  |  3

V roce 2017 by se nemělo navyšovat životní ani existenční minimum

V roce 2017 by se nemělo navyšovat životní ani existenční minimum

Včera  |  Rybová Romana  |  2
Moneta Money Bank nabídne směnu chorvatských kun

Moneta Money Bank nabídne směnu chorvatských kun

Včera  |  Ondráčková Kamila
Dovolená a platební karta patří neodmyslitelně k sobě

Dovolená a platební karta patří neodmyslitelně k sobě

Včera  |  Rybová Romana

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

EuroEUREUR27.115 Kč0.018 %
Americký dolarUSDUSD24.443 Kč-0.168 %
Britská libraGBPGBP32.845 Kč0.189 %
Japonský jenJPYJPY23.810 Kč-0.416 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.601 Kč-0.167 %
více...
PX810.9600.56 %
CETV53.100-2.21 %
ČEZ409.0001.49 %
Erste Bank535.100-1.49 %
Fortuna85.9500.00 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více