FinExpert.e15.cz

Hypotéka nebo stavebko?

Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření? Při současných vyšších sazbách hypoték se uvažovat o správné volbě rozhodně vyplatí.

I přesto, že stavební spoření (SS) i hypotéka jsou určeny k bydlení, jedná se o produkty dosti odlišné.

Stavební spoření je postaveno na principu průběžného spoření se státní podporou. Stavební spořitelny akumulují finanční prostředky, z nichž poté poskytují zájemcům úvěry na pořízení bydlení. Fungování tohoto produktu je tedy závislé na klientech, kteří po stanovenou dobu peníze ukládají, přičemž výraznou motivací těchto tzv. přátelských klientů je státní podpora. Atraktivita produktu tak do velké míry závisí právě na výši přiznávané státní podpory. V této rovnici platí jednoduché pravidlo: pokud bude méně přátelských klientů, kteří spoří, bude i méně prostředků na (zejména překlenovací) úvěry ze stavebního spoření, respektive budou tyto překlenovací úvěry dražší nebo poskytovány pouze omezeně.

Hypotéka je naproti tomu čistě úvěrový produkt bez spořicí složky, na jehož financování získávají banky prostředky na bankovním trhu.

Úrokové sazby

To co většinu lidí zajímá nejvíce, jsou úrokové sazby úvěrů, tj. jakou výši budou mít jednotlivé splátky a o kolik ve finále celou půjčenou částku přeplatí.

U hypotéky se úrokové sazby stanovují individuálně, většinou dostanete o něco vyšší, než jsou uvedeny v sazebnících bank (kde se velmi často objevuje magická formulka od…). Dnes se průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pohybuje kolem 6 %. Za těchto podmínek se stavební spoření jeví jednoznačně jako výhodnější, protože u něj dostanete sazby v rozmezí od 3 do 5 %. U úvěru ze stavebního spoření je úroková sazba po celou dobu splácení úvěru neměnná, takže po celou dobu víte, kolik budete splácet. U hypotéky můžete po uplynutí doby fixace získat sazbu výhodnější nebo také horší (podle aktuální situace na trhu).


Přesnou výši celkových nákladů na půjčku vyjadřuje tzv. efektivní úrok. Zohledněna by v něm měla být i časová hodnota peněz.


Srovnávat úvěry pouze na základě úroků není správné, v nákladovosti úvěrů by se měly promítnout i veškeré poplatky s úvěrem spojené. Celkové náklady vyjadřuje tzv. efektivní úrok. „Je to číslo“, vysvětluje Jan Urban z Asociace hypotečních makléřů, „do jehož výpočtu jsou zahrnuty všechny náklady, ale i výhody s úvěrem spojené. Tedy nejen výše úvěru a úrokové sazby, ale třeba i poplatky za vyřízení úvěru a vedení úvěrového účtu, a na druhé straně státem k úvěru poskytované podpory a daňová zvýhodnění. Aby byl výpočet přesný, musí v něm být zahrnut i faktor času, tzn., kdy byla jaká platba provedena. Jen tak bude zohledněna i časová hodnota peněz.“

Taková kalkulace může být poskytnuta pouze na základě konkrétních individuálních podmínek. Banku lze o tento propočet požádat.

V následujícím shrňme další rozdíly a vlastnosti jednotlivých produktů.

Poplatky

Za poskytnutí hypotečního úvěru většinou zaplatíte poplatek ve výši 0,3 – 1 % z objemu úvěru. Někde jej požadují až po jejím schválení, jinde už při podání žádosti, takže pokud úvěr nezískáte, o poplatek přijdete. Zpoplatněno bývá i každé čerpání úvěru, vedení úvěrového účtu nebo třeba změna v úvěrové smlouvě. Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření většinou nijak zpoplatněno nebývá, na druhou stranu zase musíte zaplatit většinou 1% poplatek z cílové částky už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Ten se navíc počítá z cílové částky, tedy ne pouze z výše budoucího úvěru. Za vedení úvěrového účtu v hypoteční bance většinou zaplatíte měsíčně tolik, co ve stavební spořitelně za rok.

Rychlost získání úvěru

Základní odlišností je, že stavební spoření má na rozdíl od hypotéky vždy dvě fáze. V prvním, minimálně dvouletém období, je třeba naspořit stanovenou částku, aby bylo možno následně čerpat úvěr. Nechceme-li nebo nemůžeme-li na poskytnutí řádného úvěru čekat, můžeme velmi rychle získat úvěr překlenovací. U hypotéky spořící fáze není a rychlost vyřízení úvěru je dána především rychlostí dodání všech podkladů, které banka požaduje.

Splácení úvěru

Hypotéku můžete splácet déle než stavební spoření. V některých případech je to až 45 let. Delší doba vám sníží výši měsíční splátky, ale celkově úvěr zase prodraží (prodražení však může být relativní, v závislosti na časové hodnotě peněz, které jsou například znehodnocovány inflací). Úvěr ze stavebního spoření lze splácet většinou 20 let (výjimkou je například Hypoúvěr Modré pyramidy s dobou splatnosti až 25 let). Pokud jde o předčasné splacení, u hypotéky je tato možnost většinou zpoplatněna a lze jí využít pouze po uplynutí fixačního období (neplatí to však u všech bank). U stavebního spoření lze splatit úvěr bez sankcí předčasně.

Účelovost úvěru

Hypoteční úvěr lze obecně použít na pořízení či opravy jakékoliv nemovitosti, tedy i té, která nebude sloužit k bydlení (chata, garáž, obchodní prostory atd.). U těchto nemovitostí však nelze uplatnit daňové zvýhodnění a státní podporu. Vždy je ovšem nutné, aby nemovitost, která je předmětem úvěru, byla ve vašem vlastnictví. Účel čerpání úvěru ze stavebního spoření je zákonem omezen pouze na financování stanovených nákladů spojených s pořízením bydlení. Stavební spořitelny tak nemohou nabídnout úvěr na nemovitost pro podnikání. Na rozdíl od hypotéky jej ale lze použít např. pro získání družstevního bytu. Důležité je, že účelově vázán je pouze úvěr ze stavebního spoření, nikoliv částka uspořená na účtu stavebního spoření. Tu můžete utratit třeba za vybavení bytu nábytkem nebo jakkoliv jinak.

Dostupnost a zajištění úvěru

Stavební spořitelny i bankovní ústavy vás při žádosti o úvěr budou prověřovat podobně. Vždy platí, že záleží hlavně na výši požadované půjčky a na vaší schopnosti splácet (bonitě). V souvislosti s obavami a krizí na finančních trzích jsou banky i v Česku opatrnější a v blízké budoucnosti určitě nelze počítat s uvolněním podmínek (tj. že by banky klienty prověřovaly méně). V případě hypotečního úvěru je potřebné zajištění zástavním právem k nemovitosti vždy; v případě stavebních spořitelen se podmínky liší zejména s ohledem na výši úvěru. „Někde bez zajištění získáte úvěr ve výši pouze 50 000 Kč, jinde za určitých podmínek až 200 000 Kč. S jedním ručitelem můžete mít úvěr až 350 000 Kč a se dvěma ručiteli dokonce 500 000 Kč. Pro vyšší částky nastupuje zajištění zástavním právem k nemovitosti“, uvádí Jan Urban z Asociace hypotečních makléřů.

Další článek


 

Související články

celkem 2 komentáře

Poslední komentáře

Re: ručení
Tomáš Marný
17. 12. 2008, 12:42
ručení
Petr Leitner
17. 12. 2008, 07:04

Další články

Dobrá věc se podařila: neprodejné potraviny lze darovat bez placení DPH

Dobrá věc se podařila: neprodejné potraviny lze darovat bez placení DPH

Včera  |  Ondráčková Kamila  |  1
Tip od Air Bank: I Vánoce můžete mít rádi

Tip od Air Bank: I Vánoce můžete mít rádi

18.  12.  2014  |  Ondráčková Kamila
Kalkulačka: Spočítejte si výši mateřské v roce 2015

Kalkulačka: Spočítejte si výši mateřské v roce 2015

19.  12.  2014  |  FinExpert.cz
Banky by se měly snažit být v budoucnu cool

Banky by se měly snažit být v budoucnu cool

19.  12.  2014  |  Rybová Romana
Kotrola ČOI: 85 % poskytovatelů nebankovních půjček klame spotřebitele

Kotrola ČOI: 85 % poskytovatelů nebankovních půjček klame spotřebitele

19.  12.  2014  |  Pospíšil Aleš
Ceny elektřiny 2015: Zlevnění není závratné

Ceny elektřiny 2015: Zlevnění není závratné

Zlevnění vypadá lákavě. Finální úspora ale nebude tak výrazná. více

EuroEUREUR27.635 Kč0.09 %
Americký dolarUSDUSD22.507 Kč0.147 %
Britská libraGBPGBP35.236 Kč0.386 %
Japonský jenJPYJPY18.878 Kč-0.196 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.606 Kč0.139 %
více...
PX944.560-0.7 %
CETV65.7752.14 %
ČEZ597.1500.62 %
Erste Bank534.500-0.96 %
Fortuna119.250-1.41 %
více...
Meziroční změna HDP2,90%1Q / 14
Míra nezaměstnanosti7,40%k 1. 8. 14
Meziroční inflace0,60%k 1. 8. 14
Průměrná hrubá mzda25 500 Kč2Q / 14
Meziroční růst průmyslu8,60%k 1. 7. 14
více