FinExpert.e15.cz

Daňové povinnosti při prodeji nemovitostí

U transakcí s nemovitostmi se většinou soustřeďuje na cenu, ale velký význam má i dopad daně.

Co podléhá dani z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí je jednou z tzv. majetkových daní, se kterou se každý kupující či prodávající při převodu nemovitosti setká. Dani z převodu nemovitostí podléhají úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem, úplatná vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného obdobného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním a rovněž směna nemovitostí.

Převod není přechod

Základním rozdílem mezi přechodem a převodem nemovitosti je skutečnost, jaký je charakter projevu vůle. Pro případ převodu nemovitosti jde o společný a souhlasný projev vůle prodávajícího i kupujícího. Naopak u přechodu nemovitosti dochází ke změně vlastnictví na základě vůle někoho jiného než je původní vlastník. Nejčastěji se jedná o přechod k vlastnictví nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti v rámci konkurzu a vyrovnání, soudní exekuce, nedobrovolné dražbě apod.

Kdo daň platí a co je jejím základem

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je:

a) převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem,
b) nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě aj.
c) oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
d) převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.

U převodu vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů podávají přiznání samostatně oba manželé, přičemž jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Základem daně je při prodeji vyšší ze dvou cen – ceny sjednané (uvedené v kupní smlouvě) a z ceny zjištěné pode zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti. Dále je základem daně cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného obdobného plnění oceněná podle zákona o oceňovaní majetku, popř. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce či kraje.

Sazba daně je 3% ze základu daně

Zákon nám říká, že poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž:

a) byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí,
b) nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí,
c) bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci,
d) nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, nejedná-li se o úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti uvedený v písmenech a) až c).

Součástí daňového přiznání musí být ověřený opis nebo ověřená  kopie smlouvy, kterou se osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti. Další přílohou je znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod  vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Neodchyluje-li se daň z převodu nemovitostí uvedená v daňovém přiznání od daně z převodu nemovitostí vyměřené, nemusí správce daně sdělovat daňovému subjektu výsledek vyměření, pokud o to daňový subjekt výslovně nepožádá nejpozději ve lhůtě pro vyměření daně z převodu nemovitostí. Činí-li daň z převodu nemovitostí méně než 100 Kč, daňové přiznání se podává za podmínek výše uvedených; vyměřenou daň správce daně nepředepíše a poplatník daň neplatí.

U směnné smlouvy ušetříte

Daňově úspornější pro poplatníky je situace, kdy dochází ke směně nemovitostí. Směnnou smlouvu upravuje občanský zákoník. Z hlediska daňových povinností se považuje směna nemovitostí za jeden převod a daň se počítá a vybírá z „cenově dražší“ nemovitosti. Za účelem stanovení  daňového základu se postupuje stejně jako u klasických kupních smluv – tedy cena uvedená ve smlouvě anebo cena dle znaleckého posudku.

Poplatníkem daně jsou obě smluvní strany, které jsou povinny platit daň z převodu nemovitosti společně a nerozdílně. Lze jen doporučit, aby si již v samotné směnné smlouvě smluvní strany určili, kdo z nich bude společným zástupcem před správcem daně, který podá daňové přiznání.

Vyvarujte se chyb

Nejvíce chyb se u daně z převodu nemovitostí dělá v případě prodejů ze strany manželů či několika spoluvlastníků anebo v případě směny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nejde o nijak složitou problematiku, tak si vystačíte většinou bez pomoci daňového poradce. Nevíte-li si rady postačí konzultace na příslušném finančním úřadě. Pouze v případě komplikovanějších kauz lze služby daňového poradce doporučit.

Další článek


 

 


Další články

Ženy žijí déle, ale na důchod si spoří méně než muži

Ženy žijí déle, ale na důchod si spoří méně než muži

Před 7 hodinami  |  Ondráčková Kamila
Každý pátý třicátník žije s rodiči. Mamahotel zapadá do jeho životního stylu

Každý pátý třicátník žije s rodiči. Mamahotel zapadá do jeho životního stylu

Před 7 hodinami  |  Ondráčková Kamila  |  1
Tipy: Jak ušetřit stovky litrů v koupelně?

Tipy: Jak ušetřit stovky litrů v koupelně?

Podívejte se, jak jednoduše šetřit vodou a snížit si tak své výdaje.

Před 10 hodinami  |  Poncarová Jana  |  12

Převod auta: od června nastane změna

Převod auta: od června nastane změna

Před 10 hodinami  |  Rybová Romana  |  1
Zálohové výživné bylo schváleno vládou. Co to pro nás znamená?

Zálohové výživné bylo schváleno vládou. Co to pro nás znamená?

Zálohové výživné vládě předložila ministryně Michaela Marksová.

Před 20 hodinami  |  Rybová Romana  |  2

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Daňové přiznání | Školkovné | Sleva na dani | Daně | Vyděláváme

Kdy vzniká zaměstnancům daňový přeplatek? Zde jsou nejčastější případy

Čas na podání daňového přiznání máte v roce 2017 do pondělí 3. dubna. více