FinExpert.e15.cz

Daňové povinnosti při prodeji nemovitostí

U transakcí s nemovitostmi se většinou soustřeďuje na cenu, ale velký význam má i dopad daně.

Co podléhá dani z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí je jednou z tzv. majetkových daní, se kterou se každý kupující či prodávající při převodu nemovitosti setká. Dani z převodu nemovitostí podléhají úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem, úplatná vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného obdobného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním a rovněž směna nemovitostí.

Převod není přechod

Základním rozdílem mezi přechodem a převodem nemovitosti je skutečnost, jaký je charakter projevu vůle. Pro případ převodu nemovitosti jde o společný a souhlasný projev vůle prodávajícího i kupujícího. Naopak u přechodu nemovitosti dochází ke změně vlastnictví na základě vůle někoho jiného než je původní vlastník. Nejčastěji se jedná o přechod k vlastnictví nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti v rámci konkurzu a vyrovnání, soudní exekuce, nedobrovolné dražbě apod.

Kdo daň platí a co je jejím základem

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je:

a) převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem,
b) nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě aj.
c) oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
d) převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.

U převodu vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů podávají přiznání samostatně oba manželé, přičemž jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Základem daně je při prodeji vyšší ze dvou cen – ceny sjednané (uvedené v kupní smlouvě) a z ceny zjištěné pode zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti. Dále je základem daně cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného obdobného plnění oceněná podle zákona o oceňovaní majetku, popř. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce či kraje.

Sazba daně je 3% ze základu daně

Zákon nám říká, že poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž:

a) byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí,
b) nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí,
c) bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci,
d) nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, nejedná-li se o úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti uvedený v písmenech a) až c).

Součástí daňového přiznání musí být ověřený opis nebo ověřená  kopie smlouvy, kterou se osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti. Další přílohou je znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod  vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Neodchyluje-li se daň z převodu nemovitostí uvedená v daňovém přiznání od daně z převodu nemovitostí vyměřené, nemusí správce daně sdělovat daňovému subjektu výsledek vyměření, pokud o to daňový subjekt výslovně nepožádá nejpozději ve lhůtě pro vyměření daně z převodu nemovitostí. Činí-li daň z převodu nemovitostí méně než 100 Kč, daňové přiznání se podává za podmínek výše uvedených; vyměřenou daň správce daně nepředepíše a poplatník daň neplatí.

U směnné smlouvy ušetříte

Daňově úspornější pro poplatníky je situace, kdy dochází ke směně nemovitostí. Směnnou smlouvu upravuje občanský zákoník. Z hlediska daňových povinností se považuje směna nemovitostí za jeden převod a daň se počítá a vybírá z „cenově dražší“ nemovitosti. Za účelem stanovení  daňového základu se postupuje stejně jako u klasických kupních smluv – tedy cena uvedená ve smlouvě anebo cena dle znaleckého posudku.

Poplatníkem daně jsou obě smluvní strany, které jsou povinny platit daň z převodu nemovitosti společně a nerozdílně. Lze jen doporučit, aby si již v samotné směnné smlouvě smluvní strany určili, kdo z nich bude společným zástupcem před správcem daně, který podá daňové přiznání.

Vyvarujte se chyb

Nejvíce chyb se u daně z převodu nemovitostí dělá v případě prodejů ze strany manželů či několika spoluvlastníků anebo v případě směny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nejde o nijak složitou problematiku, tak si vystačíte většinou bez pomoci daňového poradce. Nevíte-li si rady postačí konzultace na příslušném finančním úřadě. Pouze v případě komplikovanějších kauz lze služby daňového poradce doporučit.

Další článek


 

 


Další články

Víte, na jak dlouho máte smlouvu u dodavatele? Jak to zjistit?

Víte, na jak dlouho máte smlouvu u dodavatele? Jak to zjistit?

Stačí jeden podpis na nenápadném dodatku ke smlouvě...

Před 7 hodinami  |  Poncarová Jana

Nechci slevu zadarmo aneb Triky prodejců jak z vás dostat peníze

Nechci slevu zadarmo aneb Triky prodejců jak z vás dostat peníze

Než začnete bezhlavě nakupovat, vše si přepočítejte.

22.  9.  2016  |  Rybová Romana  |  5

Pět věcí, které vás překvapí při startu podnikání

Pět věcí, které vás překvapí při startu podnikání

Najednou nemůžete počítat s žádnou pracovní dobou...

23.  9.  2016  |  Štarková Petra  |  4

II. pilíř: Ozvěte se penzijním společnostem kvůli výplatě peněz

II. pilíř: Ozvěte se penzijním společnostem kvůli výplatě peněz

23.  9.  2016  |  Rybová Romana
Vymizí z malých měst úplně pobočky bank?

Vymizí z malých měst úplně pobočky bank?

Některé pobočky si na svůj provoz prostě nevydělají.

23.  9.  2016  |  Rybová Romana  |  1

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená