FinExpert.e15.cz

Daňové povinnosti při prodeji nemovitostí

U transakcí s nemovitostmi se většinou soustřeďuje na cenu, ale velký význam má i dopad daně.

Co podléhá dani z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí je jednou z tzv. majetkových daní, se kterou se každý kupující či prodávající při převodu nemovitosti setká. Dani z převodu nemovitostí podléhají úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem, úplatná vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného obdobného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním a rovněž směna nemovitostí.

Převod není přechod

Základním rozdílem mezi přechodem a převodem nemovitosti je skutečnost, jaký je charakter projevu vůle. Pro případ převodu nemovitosti jde o společný a souhlasný projev vůle prodávajícího i kupujícího. Naopak u přechodu nemovitosti dochází ke změně vlastnictví na základě vůle někoho jiného než je původní vlastník. Nejčastěji se jedná o přechod k vlastnictví nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti v rámci konkurzu a vyrovnání, soudní exekuce, nedobrovolné dražbě apod.

Kdo daň platí a co je jejím základem

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je:

a) převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem,
b) nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, konkursu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě aj.
c) oprávněný z věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni,
d) převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce i nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.

U převodu vlastnictví k nemovitostem ze společného jmění manželů podávají přiznání samostatně oba manželé, přičemž jejich podíly jsou stejné. V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

Základem daně je při prodeji vyšší ze dvou cen – ceny sjednané (uvedené v kupní smlouvě) a z ceny zjištěné pode zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti. Dále je základem daně cena bezúplatně zřízeného věcného břemene nebo jiného obdobného plnění oceněná podle zákona o oceňovaní majetku, popř. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitostí z vlastnictví obce či kraje.

Sazba daně je 3% ze základu daně

Zákon nám říká, že poplatník je povinen podat místně příslušnému správci daně přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž:

a) byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí,
b) nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí,
c) bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci,
d) nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, nejedná-li se o úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti uvedený v písmenech a) až c).

Součástí daňového přiznání musí být ověřený opis nebo ověřená  kopie smlouvy, kterou se osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti. Další přílohou je znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod  vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Neodchyluje-li se daň z převodu nemovitostí uvedená v daňovém přiznání od daně z převodu nemovitostí vyměřené, nemusí správce daně sdělovat daňovému subjektu výsledek vyměření, pokud o to daňový subjekt výslovně nepožádá nejpozději ve lhůtě pro vyměření daně z převodu nemovitostí. Činí-li daň z převodu nemovitostí méně než 100 Kč, daňové přiznání se podává za podmínek výše uvedených; vyměřenou daň správce daně nepředepíše a poplatník daň neplatí.

U směnné smlouvy ušetříte

Daňově úspornější pro poplatníky je situace, kdy dochází ke směně nemovitostí. Směnnou smlouvu upravuje občanský zákoník. Z hlediska daňových povinností se považuje směna nemovitostí za jeden převod a daň se počítá a vybírá z „cenově dražší“ nemovitosti. Za účelem stanovení  daňového základu se postupuje stejně jako u klasických kupních smluv – tedy cena uvedená ve smlouvě anebo cena dle znaleckého posudku.

Poplatníkem daně jsou obě smluvní strany, které jsou povinny platit daň z převodu nemovitosti společně a nerozdílně. Lze jen doporučit, aby si již v samotné směnné smlouvě smluvní strany určili, kdo z nich bude společným zástupcem před správcem daně, který podá daňové přiznání.

Vyvarujte se chyb

Nejvíce chyb se u daně z převodu nemovitostí dělá v případě prodejů ze strany manželů či několika spoluvlastníků anebo v případě směny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nejde o nijak složitou problematiku, tak si vystačíte většinou bez pomoci daňového poradce. Nevíte-li si rady postačí konzultace na příslušném finančním úřadě. Pouze v případě komplikovanějších kauz lze služby daňového poradce doporučit.

Další článek


 

 


Další články

Chystáte se na dovolenou? Kde je to podle vás bezpečné? [fórum]

Chystáte se na dovolenou? Kde je to podle vás bezpečné? [fórum]

Před 10 hodinami  |  Fórum FinExpert.cz
Většina lidí už dává přednost kartě před hotovostí. Podívejte se proč

Většina lidí už dává přednost kartě před hotovostí. Podívejte se proč

Včera  |  Ondráčková Kamila  |  5
Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

Jak postupovat, aby vám nezůstal nevyužitý voucher na službu se slevou

22.  7.  2016  |  Ondráčková Kamila
U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

U Last Minute pobytu pozor na zrušení zájezdu

22.  7.  2016  |  Rybová Romana  |  1
Koho se týká EET již od prosince?

Koho se týká EET již od prosince?

Za neplnění zákonných povinností hrozí vysoké sankce, proto je potřeba se na EET včas připravit.

22.  7.  2016  |  Ivanco Gabriela  |  3

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Z dlouhé chvíle... Zkoukněte, na čem můžete ušetřit

Se smartphonem v kapse můžete ušetřit prakticky na všem. více

EuroEUREUR27.025 Kč0 %
Americký dolarUSDUSD24.535 Kč0.02 %
Britská libraGBPGBP32.127 Kč-0.641 %
Japonský jenJPYJPY23.123 Kč0.164 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.611 Kč0.028 %
více...
PX892.9800.62 %
CETV55.000-1.43 %
ČEZ459.8000.39 %
Erste Bank654.0001.13 %
Fortuna89.0001.14 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více