FinExpert.e15.cz

Co nabízí kombinovaná hypotéka s IŽP?

Kombinace hypotéky a investičního životního pojištění je jednou z mnoha variant, jak lze řešit zajištění vlastního bydlení.

Kombinace hypotéky a investičního životního není jedinou variantou hypotéky a dalšího produktu. Filozofií všech těchto kombinací je splácet během trvání hypotéky úroky a jistinu zaplatit jednorázově na konci doby, na kterou je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr lze zkombinovat se stavebním spořením, s kapitálovým životním pojištěním, s investičním životním pojištěním (IŽP) a s přímou investicí do podílových fondů. Jednotlivé kombinace však nejsou vždy výhodné. Kombinace s kapitálovým životním pojištěním zcela jistě výhodná není. Kombinace se stavebním spořením je již nyní dost problematická a do budoucna by nesmělo dojít k omezení podpory tohoto produktu ze strany státu. S tím se však příliš počítat nedá. Kombinace s podílovými fondy je velice zajímavá pro klienta, pro poradce i pro investiční společnost daných podílových fondů. S tímto typem kombinace však zatím mají velký problém risk manažeři hypotečních bank, takže se zatím na trhu tato kombinace prakticky nevyskytuje.

Naproti tomu některé typy hypoték na domácím trhu stále chybí. Jedná se např. o:

  • Flexibilní hypotéky

Jedná se o hypotéku s možností mimořádných splátek kdykoliv v jakékoliv výši, zvýšení či snížení měsíčních plateb nebo je možno úvěr kdykoliv navýšit. S obdobně konstruovaným produktem přichází na trh nyní mBank.

  • Equity Release

Klient prodá svůj dům bance, kde má následně právo doživotního užívání. Neplatí žádné splátky ale naopak kupní cena je mu vyplacena jednorázově nebo formou měsíční renty. Pro někoho, kdo nemá nemovitost komu odkázat (nebo ji nechce odkázat), velmi zajímavý produkt.

  • Interest-Only Mortgage

Klient platí pouze úroky, a po expiraci hypotéky splatí celou jistinu. Určitá obdoba našich kombinovaných produktů s tím rozdílem, že banku nezajímá, z čeho klient na konci jistinu splatí.

Kombinace s IŽP

Tento produkt je v posledních dvou letech velmi dobře prodejný. Prakticky každá velká poradenská společnost a její poradci ho mají v nabídce. Rovněž ho nabízí téměř všechny banky. Vzhledem k tomu, že se jedná o produkt, ve kterém je spojen úvěr a investice, je poměrně složitý a má celou řadu specifik. Je proto nutné, aby klient vždy věděl, do „čeho“ jde. Před klientem nelze v žádném případě utajovat informaci, která může konečný výsledek hodně zkreslit. Na druhé straně není třeba malovat čerta na zeď a takovouto kombinaci odmítat bez důkladné analýzy.

Ve své podstatě se totiž jedná o to, zda ve velmi dlouhém investičním horizontu budou na trhu vyšší výnosy z dluhopisového trhu nebo z trhu akciového. Na jedné straně totiž splácí úrokovou sazbu hypotéky, která je určena dluhopisovým trhem. Na druhé straně investuje do akciového trhu a doufá, že výnos na akciích bude dlouhodobě vyšší. Na jeho straně je nyní daňový systém, který klientovi výrazně nahrává. Proti klientovi stojí poplatky, které ho obírají o značnou část potencionálního akciového výnosu. Každý, kdo sleduje kapitálové trhy, ví, že v dlouhém časovém pohledu jsou akciové trhy výnosnější. Samozřejmě, že budoucnost může být odlišná, ale skutečně neznám nikoho kdo by mi doporučil při 30letém investičním horizontu jako vhodnou investici dluhopisový fond. 

Výkonnost dluhopisů a akcií
Index Výkonnost (p. a.)
10 let 20 let
Akcie (svět) 7,56% 9,49%
Dluhopisy (svět) 3,24% 6,20%
Akcie (Česká republika) 14,12% N/A
Dluhopisy (Česká republika) 8,94% N/A
Akcie (rozvíjející se trhy) 14,19% 16,17%
Údaje k 31. prosinci 2007    

 

Investiční složka kombinovaného produktu je tvořena investičním životním pojištěním. Tento produkt je často napadán pro svoji vysokou nákladovost, což je jeho obrovská slabina. Nicméně je nutné upozornit, že ačkoli jsou rozdíly mezi tzv. levnými a drahými investičními životními pojištěními velké na konečnou výkonnost tohoto produktu má mnohem větší dopad výběr investiční strategie a kvalita fondů, do kterých lze investovat. Při pohledu na výkonnost jednotlivých IŽP v roce 2007 zjistíme, že nejlepší zhodnotil prostředky klienta o 37 % (v korunovém vyjádření) a nejhorší znehodnotil klientovy peníze o 36 % (opět v CZK). Při pohledu na tříletý horizont vidíme hraniční hodnoty od +35 % p. a. do –9 % p. a., obdobně je to v případě pěti let od +34 % p. a. do–0,16 % p. a. Je nutné si uvědomit, že každé procento zhodnocení navíc u IŽP na 2 mil. Kč znamená rozdíl ve finální částce cca 600 000 Kč. Dopad výkonnosti fondů je tedy u stávajících produktů mnohem vyšší než dopad vysokých poplatků.

Pokud se trochu podrobněji budu věnovat nákladovosti IŽP zjistím, že jestliže v nejdražším IŽP na trhu dosáhnou fondy o 2 % vyšší zhodnocení (p. a. v horizontu 30 let) než fondy u nejlevnějšího IŽP na trhu, bude ten nejdražší produkt pro klienta výhodnější než ten nejlevnější. Přitom rozdíly ve výkonnosti fondů jsou evidentně i v dlouhém horizontu podstatně větší než 2 %. (pozn.: obdobně dopadnou i programy pravidelného investování, stačí snížit výkonnost fondů o 2 % a budou poraženy „výkonnějším IŽP“. Nebereme ovšem v potaz určité vlastnosti programů pravidelného investování, které tento produkt posunují na kvalitativně vyšší úroveň než IŽP.

Příklad

Pojďme však ke konkrétnímu příkladu. Máme zde klienta, kterému je 35 let, chce řešit vlastní bydlení, má v hotovosti 500 000 Kč, celkový investiční záměr je 2 500 000 Kč. Má možnost vzít si 30letou hypotéku na 2 mil. Kč se sazbou 5 %.

Samostatná hypotéka

Měsíční splátka je ve výši 10 821 Kč. Pokud započteme daňové zvýhodnění 790 Kč, efektivní platba je pak 10 031 Kč. Klient by si měl uzavřít životní pojištění s klesající pojistnou částkou tak, aby byla případně pokryta hypotéka v případě smrti. Počítejme cca 950 Kč měsíčně. Celkově by tedy klient měl platit měsíčně 11 771 Kč. Na konci roku měl klient inkasovat daňové zvýhodnění (průměrně 9 500 Kč).

Kombinace hypotéky s IŽP

Měsíční platba úroků z hypotéky je 8 611 Kč, pojistné do IŽP (včetně pojistné částky na smrt na celou výši hypotéky) je 4 384 Kč. Celkem tedy měsíčně klient platí 12 995 Kč, tj. o 1 224 Kč více než u samotné hypotéky. Pokud budu počítat s daňovou výhodou, která je v tomto případě mnohem větší, neboť mám zvýhodněno IŽP i mnohem větší daňovou výhodu z úroků hypotéky, tak se rozdíl mezi efektivně zaplacenou hypotékou a kombinovaným produktem sníží na 572 Kč, platba by totiž byla 11 553 Kč. Po splacení hypotéky po třiceti letech by klientovi však v IŽP mělo něco zbýt. To něco závisí na míře zhodnocení podílových fondů v tomto produktu. Při zhodnocení fondů o 5 % p. a. je zůstatek po splacení hypotéky 500 195 Kč, při 6 % 1 040 368 Kč, při 8 % 2 480 000 Kč. Taková je rekapitulace kombinovaného produktu.

Pro podrobnější porovnání produktů bychom ještě mohli analyzovat, co by šlo udělat s částkou, kterou klient u anuitní hypotéky měsíčně ušetří a mohl by ji tedy měsíčně investovat. Pokud budu počítat s částkou po daňové úspoře (572 Kč) a výnosem 8 %, budu mít po 30 letech 736 128 Kč (po všech poplatcích u programu pravidelného investování). Pokud bych měl strach ze změny daňového režimu a daně přehlížel, budu počítat s měsíční investicí 1 224 Kč. Poté bude můj zůstatek na investici 1 575 211 Kč. Vzhledem k tomu, že jsem u investice předpokládal zhodnocení 8% p. a. musím to srovnat i s 8% zhodnocením fondů v IŽP. Varianta kombinovaného financování je stále bez daní o 900 000 Kč výhodnější, pokud započtu daně tak dokonce o 1 743 872 Kč.


Z výše uvedených výpočtů mi vyplývá, že pokud nedojde ke změně v daňové oblasti je pro tohoto klienta produkt jednoznačně přínosem. Pokud by však byly veškeré daňové zvýhodnění zrušeny, výhodnost se sníží. Největší nebezpečí však kombinovaný produkt přináší v oblasti zhodnocení podílových fondů, tj. ve výkonnosti kapitálových trhů.


 

Právě z tohoto důvodu musí být hned na počátku stanovena pravidla, jak se bude celá kombinace chovat, pokud nebude v budoucnosti dosahováno potřebné výkonnosti fondů. Zhodnocení u fondů není v prvních letech vůbec důležité, s přibývajícími roky je však více a více rozhodujícím faktorem. Je nutné znát minimální výkonnost fondů pro splacení hypotéky, je nutné znát výkonnost pro posunutí celého kombinovaného produktu do zisku a je nezbytně nutné vědět, co se bude dít, pokud nebude požadované výkonnosti dosaženo (např. protažení hypotéky, změna na anuitní splácení apod.). To vše definuje tzv. varovný systém. Bez těchto pravidel, která musí primárně nastavit hypoteční banka, se nejedná o kombinovaný produkt.

Zajímavá je otázka daňového systému. Nejvíce ohrožuje kombinovaný produkt zrušení odpočtu úroků z úvěru. To by však poškodilo i anuitní hypotéku. Daňová úleva pro IŽP nehraje u kombinovaného produktu příliš velký význam. Naopak by tomuto produktu velmi pomohlo navrácení různých daňových sazeb a zrušení daně z výnosu u IŽP. Každý si udělejte obrázek sám, co může nastat po dalších volbách a co také „dovolí“ udělat s daňovým systémem pojišťovny a banky.

Vzhledem k tomu, jak složitý je kombinovaný produkt, jaké záludnosti v něm mohou být skryty, jaký musí být varovný systém, jak velká míra kooperace musí být mezi bankou, pojišťovnou a poradcem, je evidentní, že tento produkt mohou skutečně na trhu realizovat pouze poradenské společnosti, které mají potřebné know-how, potřebné analytické zázemí, systém kontroly kvality poradenství a kvalitní systém vzdělávání poradců. Navíc tento produkt není ani zdaleka určen všem klientům, ale spíše vyšší příjmové klientele s podmínkou, že klient dokáže pochopit rizika, která produkt obsahuje.

Pozor na některé kalkulátory kombinovaných produktů:

  1. daň z příjmů na konci pojištění – do celkové bilance není zahrnuta daň z výnosu na pojistce;
  2. do propočtu je většinou zahrnut odpočet daně ze zaplacených úroků ve výši 32 %, protože má poradce starý kalkulátor;
  3. používané zhodnocení – velmi problematická otázka, jaké číslo použít; často si zde poradci hrají na investičního boha a dávají zhodnocení vyšší než 10 %;
  4. kalkulátor nezahrnuje všechny poplatky spojené s pojistkou;
  5. kalkulátor je velice nepřehledný.

 

Autorem článku je Tomáš Rampula z AWD Česká republika

Další článek


 

Související články


celkem 3 komentáře

Nejnovější komentáře

Re: soudnost
ja
28. 5. 2008, 15:16
Re: soudnost
ach jo
27. 5. 2008, 21:23
soudnost
ja
27. 5. 2008, 07:26

Další články

Finanční správa získá právo zkoumat náš majete

Finanční správa získá právo zkoumat náš majete

Před 7 hodinami  |  Rybová Romana
Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

Zdravotní pojištění pro OSVČ v roce 2017

V roce 2017 budou živnostníci platit více na zdravotním pojištění.

Před 9 hodinami  |  Gola Petr

Podnikání během rodičovské dovolené v příkladech

Podnikání během rodičovské dovolené v příkladech

Při RD je samostatná výdělečná činnost považována za vedlejší zdroj příjmů.

Před 17 hodinami  |  Gola Petr

Hospodské „čtyřky“, vinárny, kavárny a cukrárny v ohrožení, kvůli EET

Hospodské „čtyřky“, vinárny, kavárny a cukrárny v ohrožení, kvůli EET

Suma sumárum, ohrožených podniků je zhruba 13 až 15 tisíc.

Včera  |  Pospíšil Aleš  |  4

Plátci DPH pozor, vláda od října rozšiřuje „reverse charge“

Plátci DPH pozor, vláda od října rozšiřuje „reverse charge“

Včera  |  Pospíšil Aleš

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená