FinExpert.e15.cz

10+1 rad, jak se správně zadlužit

Vyřizování úvěru nepatří k rutinním činnostem, které člověk dělá denně. K správnému rozhodnutí pomůže několik rad.

1.

Nesrovnávejte úvěry podle toho, kolik „přeplatíte“. Typickou chybou porovnávání úvěrů je výpočet, o kolik zaplatíme navíc oproti částce úvěru. Pokud takto srovnáváme dva úvěry se stejnou dobou splatnosti a rozvržením plateb, je to ještě přijatelné. Postavíme-li ale proti sobě úvěr na bydlení na 20 let a úvěr na 30 let, vyjde nám, že u třicetiletého úvěru přeplatíme o hodně víc. Znamená to, že si nemáme brát úvěr na 30 let, protože je o hodně dražší? Důvodem, proč takové srovnání není k ničemu, je časová hodnota peněz, která se snižuje. Měsíční splátka například 10 000 Kč znamená dnes něco jiného než za 20 či 30 let, kdy bude mít mnohem nižší hodnotu.

Navíc vzít si dnes úvěr na 30 let neznamená, že jej skutečně budeme 30 let splácet. Znamená to jen, že úvěr na počátku splácíme pomaleji. Odměnou za to je nižší měsíční splátka. Pokud prokážete dostatečnou disciplínu a peníze, které vám zbudou, budete uvážlivě investovat tak, aby vydělaly více, než kolik stojí hypotéka, můžete původně třicetiletý úvěr splatit třeba již za 18 let a tím ještě i proti dvacetiletému úvěru ušetřit 2 roky splácení.

2.

Nesrovnávejte úvěry pouze podle úrokové sazby. Ve snaze co nejvíce ušetřit se pídíte po nejvýhodnější úrokové sazbě a zcela opominete i poplatky spojené s úvěrem (za zpracování úvěru, vedení účtu, za čerpání, odhad, a podobně). Naopak někdy vás může lákat reklama: „Půjčíme vám zdarma“, přitom výše uvedené náklady již mohou být promítnuty v úrokové sazbě a vám tedy skryty.

Úroková sazba, která zahrnuje poplatky a počítá i se změnou hodnoty peněz v čase se nazývá Roční procentní sazba nákladů (RPSN). Pokud žádáte o spotřebitelskou půjčku, mají instituce povinnost vám ji sdělit. Hypoteční banky ani stavební spořitelny však nemusejí uvádět RPSN a zveřejňují nominální úrokové sazby. Běžný klient pak navštíví svého úvěrového poradce s tím, že mu jeho banka nabídla sazbu např. 4,99 %, a žádá u poradce sazbu nižší. Je pravděpodobné, že výhodnější sazbu dostane, ale úvěr se sníženou úrokovou sazbou může být nakonec dražší i při srovnatelných poplatcích. Jak je to možné? Některé banky totiž počítají kalendářní rok jako 360 dnů a to opět zkresluje možnost srovnání.

3.

Před žádostí o úvěr si ujasněte, kolik máte vlastních prostředků při pořizování nemovitosti. Nemusí to být jen úspory na vašem účtu, ale také třeba stavební spoření nebo půjčka od rodičů či příbuzných. Přestože na trhu existují 100% hypotéky, nemusíte dostat úvěr na celou kupní cenu nemovitosti, protože výše úvěru se odvozuje od výše zástavní hodnoty nemovitosti, což je tržní cena stanovená odhadcem. Ta se v mnoha případech nemusí rovnat kupní ceně nebo nákladům na výstavbu nemovitosti včetně kupní ceny pozemku.

Čím více vlastních prostředků použijete, tím je úvěr pro banku méně rizikový a můžete získat nižší úrokovou sazbu. I když takto podmíněné rozdíly v sazbách nejsou nijak dramatické, vyplatí se nad tím uvažovat. Můžete ale uvažovat i obráceně a vzít si vyšší hypotéku. Vlastní prostředky si pak můžete ponechat jako rezervu, na rekonstrukci, vybavení nebo je investujete. Investování se vyplatí, pokud výnosy investic převýší úrokové náklady na hypoteční úvěr.

4.

Můžete prokázat dostatečné příjmy? Prokázání příjmů, tedy schopnosti úvěr splácet, je jedním z kroků, kterým se banka snaží snížit riziko nesplácení úvěru. Jednodušší prokazování příjmů mají zaměstnanci. Ale i u nich se banky liší v tom, zda požadují jen potvrzení o příjmech, výplatní pásky či výpisy z běžného účtu a za kolik měsíců zpětně. To je zvlášť důležité v případě, že se váš příjem v poslední době změnil, či pokud máte významnou složku příjmů formou bonusů a prémií. Pokud máte pracovní smlouvu na dobu určitou nebo jste ve zkušební době, banka nemusí s příjmem z takového zaměstnání vůbec počítat.

Podnikatelé (OSVČ) prokazují své příjmy prostřednictvím daňového přiznání, stejně tak i lidé kteří pronajímají nemovitosti. Nemáte-li dostatečné zisky, nemusí být vše ztraceno. Řada bank akceptuje i dostatečný obrat v případě, že nejste ve ztrátě.

Nechcete-li prokazovat žádné příjmy, můžete využít nabídky hypotéky bez prokazování příjmů. Počítejte však s vyšší úrokovou sazbou a opatrnějším přístupem bank, které vám v takovém případě půjčí zhruba polovinu ceny nemovitosti.

5.

Jaká je vaše úvěrová historie? V Česku v současné době existují 3 registry, které evidují platební historii klientů bank, nebankovních poskytovatelů půjček, leasingových společností, ale i mobilních operátorů. Za dobu svého fungování registry shromáždily skutečně značné množství informací o platební morálce klientů a banky při schvalování úvěrů tyto informace rozhodně zohledňují. Z registrů je nejznámější Bankovní registr klientských informací (BRKI), který sdružuje informace od většiny českých bank. Další registry se nazývají Nebankovní registr klientských informací (NRKI) a Solus.

Co banky v registru hledají a najdou? Výpis z registru BRKI je podrobný přehled úvěrových angažovaností klienta za poslední 4 roky. Byli jste někdy v prodlení se splácením některého z vašich úvěrů? Ručíte někomu za jeho úvěr a už si to ani nepamatujete? Máte kreditní kartu, ale nevyužíváte ji? Žádali jste někde neúspěšně o úvěr? Dostali jste se do nepovoleného debetu na běžném účtu? To vše mohou banky najít v registrech a to vše může ovlivnit ochotu poskytnout vám úvěr. Pokud si tedy nejste zcela jisti obsahem vašeho záznamu v registru, doporučujeme vyžádat si výpis ještě před tím, než půjdete do banky. I negativní informaci z registru je možné bance vysvětlit, ale je potřeba o tom jednat již od počátku. Budete-li se tvářit, že je vše v pořádku a banka najde problém ve vaší kreditní historii, budete to vysvětlovat mnohem obtížněji.

6.

Nepřeceňujte orientační informace získané na přepážce banky. Dnes můžete na základě několika málo informací získat dokument, který obsahuje požadovanou výši úvěru a možnosti jeho splácení včetně orientační informace, zda takový úvěr můžete získat. Je udivující, jak často klienti považují tento kus papíru či dokonce jen ústní informaci pracovníka banky za příslib úvěru. Často přicházejí do realitních kanceláří či k developerům s tím, že již mají úvěr zařízen. Potíže nastanou, když takový klient složí zálohu, dnes často ve stovkách tisíců, a hypotéku u své banky nakonec nedostane. Prostě proto, že nesplňuje podmínky pro schválení úvěru. Přitom to ta slečna na přepážce tak hezky vysvětlila.

Nutno říci, že v těchto případech leží vina na straně klienta, nikoli banky. Závazkem poskytnutí úvěru ze strany banky je až podepsaná úvěrová smlouva. Dokonce i nabídky některých bank, že nejdříve schválí hypotéku, a pak si klient může vybrat nemovitost, jsou pouze detailnějším prověřením bonity klienta. Může ještě nastat mnoho důvodů pro neposkytnutí úvěru na straně vybrané nemovitosti (nedostatečná zástavní hodnota apod.). Klient se však již bance zavázal, a tak patrně nezbude než hledat jinou nemovitost, případně vstřícnější banku i za cenu sankcí spojených s vypořádáním původního závazku.

7.

Obezřetně volte dobu fixace úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Doba fixace úrokových sazeb je jedním z hlavních parametrů hypotečního úvěru a jedná se o období, po které je bankou garantována úroková sazba. Některé banky ovšem také nabízejí variabilní úrokové sazby, které nejsou stanoveny napevno na určité období, ale mění se v závislosti na změnách vyhlašovaných úrokových sazeb v ekonomice.

U sazeb fixovaných po určitou dobu již není pravidlem, že sazby fixované na kratší období jsou vždy nižší. V poslední době jsme svědky i opaku, kdy třeba sazby na 5leté fixační období jsou nižší a navíc i zvýhodněny. Banky při tvorbě úroků ovlivňuje nejen cena jejich zdrojů pro úvěry, ale také konkurence a očekávání. Klient myslí také na dobu jistoty výše splátky a nevýhodné splacení (i části) úvěru před jejím koncem. Takovéto mimořádné splátky totiž banky často vysoce zpoplatňují a tak zároveň omezují klienta při přechodu k jiné bance s výhodnějšími podmínkami.

Jaké tedy volit období fixace úrokových sazeb? Není to zase tak dlouho, co byla velmi oblíbená nejkratší doba 1 rok zřejmě proto, že se banky předháněly v cenových nabídkách a ve svých reklamních kampaních lákaly na nejnižší možné sazby. Mezitím však došlo na trhu k nárůstu úrokových sazeb a řada klientů procitla, když splátka dvoumilionového úvěru narostla po roce o více než 2000 Kč měsíčně. V situaci rostoucích úrokových sazeb se zájem klientů přesunul k větší jistotě delších fixací (3 nebo 5 let, případně i více).

Důvody pro volbu velmi krátké fixace proto mohou být případy, kdy skutečně chceme úvěr nebo jeho významnou část po roce splatit, očekáváme pokles úrokových sazeb nebo se nám vyplatí co nejdříve přejít k jiné bance, když tu první jsme zvolili z jiných než z cenových důvodů. I v případě delších fixací lze za určitých podmínek s bankami domluvit možnost mimořádných splátek úvěru nebo si vyberte banku, která nesankcionuje mimořádné splátky a získejte tak vyšší míru flexibility.

8.

Jak je to s hypotékami a nutným pojištěním? Banky chtějí, aby zastavená nemovitost byla pojištěna proti živelným rizikům. V tomto případě se jedná o nutné pojištění nemovitosti. Sjednaná pojistná částka musí zpravidla odpovídat minimálně výši poskytnutého hypotečního úvěru. Z pohledu pojišťovny by pak pojistná částka měla odpovídat tzv. reprodukční ceně nemovitosti (bývá vyčíslena na odhadu nemovitosti), aby nedošlo v případě pojistné události ke krácení pojistného plnění z důvodu podpojištění.

U životního pojištění odlišme dva základní typy ve spojení s úvěrem. Prvním je pojištění pro případ smrti, nemoci, trvalé invalidity, ztráty zaměstnání, kdy si v pojistném platíte pouze za možné riziko a nespoříte si. Budete tak vy nebo vaše rodina chráněni před obávanými událostmi i z hlediska ztráty příjmu a to v rozsahu zbývajícího zůstatku úvěru či výše splátky. Některé banky vám zato sníží úrokovou sazbu. Toto pojištění většinou není povinné.

Druhým typem pojištění k hypotéce je kapitálové či investiční, tedy tzv. typ hypotéky s odkladem splátky jistiny. Pro tento typ úvěru je pojištění povinné, ale vy vždy máte možnost žádat o jiný typ úvěru. Kromě samotného placení rizika si zároveň spoříte a vedle toho platíte bance z hypotéky pouze úroky. Po celou dobu úvěru si platíte riziko ve výši neklesající výše zůstatku úvěru, cena pojištění a spoření může být podstatně vyšší než u prvního způsobu pojištění. Pozor na nevýhodnost či dokonce nemožnost splacení či úpravy parametrů takovéto kombinace hypotéky s pojištěním. Pokud již hypotéku splatit můžete, vypovězení pojištění může být příliš nevýhodné a rozčarování i po 15 letech ze stále stejné výše úvěru nepříjemné.

9.

U spotřebitelských úvěrů si dejte pozor na „lichváře“. Ověřte si, zda nabízený úrok je roční (provázený zkratkou p. a.), nebo zda se nejedná o úrokovou sazbu za jiné období (například měsíc, týden…). Roční úrok by tak potom byl několikanásobně vyšší. Kromě samotné smlouvy si pročtěte obchodní podmínky, které musí být její nezbytnou přílohou, stejně jako sazebník poplatků. Nejsou poplatky nebo zajištění úvěru nepřiměřené? Vyhovuje vám například splatnost úvěru, podmínky pro předčasné splacení úvěru či mimořádnou splátku, nemá věřitel nastaveny nepřiměřené sankce či podmínky při opoždění splátky o měsíc?

10.

Dobře si přečtěte obsah smlouvy. Úvěrová smlouva definuje závazek klienta vůči bance i v řádu miliónů korun. Je udivující, jaké množství klientů podepíše tak zásadní dokument, aniž by si jej přečetli. Existují minimálně tři důvody, proč si přečíst úvěrovou smlouvu před jejím podpisem a věnovat pozornost obchodním podmínkám.

  • I v bankách jsou jen lidé a ti dělají chyby. Nezřídka se stává, že v úvěrové smlouvě jsou nepřesné údaje o klientovi či nemovitosti.
  • Aby schválení úvěru bylo jednoduché, dávají banky řadu podmínek do smlouvy jako takzvanou podmínku čerpání úvěru. V praxi to znamená, že klient může oslavit podpis úvěrové smlouvy, ale své peníze nedostane, dokud nesplní další podmínky.
  • Ověřte si, zda parametry úvěru stanovené ve smlouvě jsou skutečně ty, o které jste žádali. Po podpisu smlouvy je obtížné s tím cokoli udělat.

11.

Využijte služeb hypotečního poradce. Hypotéka a úvěry ze stavebního spoření jsou stále jedny z nejkomplikovanějších finančních produktů, ačkoliv to v reklamních kampaních může vypadat jednoduše. Klient, který si vyřizuje takový úvěr jednou či dvakrát v životě, může využít služeb hypotečního poradce. Můžete se také setkat s pojmenováním hypoteční makléř či úvěrový poradce. Poradce vám pomůže vybrat vhodnou banku a to nejen z cenového hlediska, ale i dalších rozdílů, které jsou pro vás důležité. Vyjedná pro Vás výhodnější podmínky a postará se o potřebnou administrativu. Za tyto služby většinou nic neplatíte, protože jsou hrazeny ze strany bank.

Marie Kovářová, USF ČR


Co banky považují za výdaje

Při výpočtu maximálního možného úvěru odečítají banky od vašich příjmů výdaje. Některé odečítají pouze závazky – tedy splátky na jiné úvěry, půjčky, soudně určené výživné, jiné banky odečítají i výdaje jednostranně vypověditelné, tedy například stavební spoření, penzijní připojištění, pojistné apod. Stejně tak některé odečítají i splátky úvěrů, na kterých jste ručiteli nebo část rámce kreditních karet a kontokorentů.


 

Další článek


 

Související články

celkem 2 komentáře

Poslední komentáře

Re: Dotaz na autorku
27. 12. 2008, 04:33
Dotaz na autorku
Ondrasz
23. 12. 2008, 11:03

Další články

5 možností, jak odstoupit od smlouvy s dodavatelem energie

5 možností, jak odstoupit od smlouvy s dodavatelem energie

Podívejte se na možnosti, které máte.

Před 7 hodinami  |  Poncarová Jana  |  4

Nákup bytu, aneb co vám makléř nikdy neřekne

Nákup bytu, aneb co vám makléř nikdy neřekne

„Zjišťovací iniciativa“ při koupi bytu musí být na vaší straně.

24.  6.  2016  |  Procházková Kateřina  |  5

Proč není inteligence přímo úměrná výši příjmu

Proč není inteligence přímo úměrná výši příjmu

Jaký je skutečný vztah mezi inteligencí a kariérním úspěchem?

Včera  |  Štarková Petra  |  3

Na trh práce míří tisíce absolventů vysokých škol. Problémy mají především ženy

Na trh práce míří tisíce absolventů vysokých škol. Problémy mají především ženy

Včera  |  Ondráčková Kamila  |  1
Firmy se přetahují o zaměstnance

Firmy se přetahují o zaměstnance

Včera  |  Rybová Romana

Mzdová kalkulačka

Student
Držitel průkazu ZTP/P
Invalidita 1. nebo 2. stupně
Invalidita 3. stupně
Penze / rodičovská dovolená

EuroEUREUR27.110 Kč-0.148 %
Americký dolarUSDUSD24.484 Kč-0.85 %
Britská libraGBPGBP32.783 Kč0.729 %
Japonský jenJPYJPY23.909 Kč-1.573 %
Chorvatská kunaHRKHRK3.607 Kč-0.111 %
více...
PX807.8002.24 %
CETV53.7000.47 %
ČEZ406.8002.70 %
Erste Bank539.7005.72 %
Fortuna86.4000.47 %
více...
Meziroční změna HDP4,50%3Q / 15
Míra nezaměstnanosti6,40%k 1. 1. 16
Meziroční inflace0,60%k 1. 1. 16
Průměrná hrubá mzda26 072 Kč3Q / 15
Meziroční růst průmyslu-1,70%k 1. 12. 15
více